8p

Hogyan lehetnek ekkora eltérések a közvélemény-kutatások között?
Magyar Péter miatt ekkora a bizonytalanság?
Milyen módszerrel készülnek a felmérések?

Online Klasszis Klub találkozó élőben Hann Endrével!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a Medián ügyvezető igazgatójától!

2024. június 5. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Alacsony aktivitás jellemzi a hazai kereskedelmi piacot, a stagnálás stádiumában a piacon minimális a fejlesztői és a befektetői érdeklődés, illetve továbbra is magasak a kihasználatlansági mutatók. A kiskereskedelmi egységek terén a félév egyetlen fejlesztése a budapesti Árkád második épülete volt, és nem várható javulás a következő két évben sem, áll a DTZ összefoglalójában.

Ingatlan befektetés: mélyponton túl

Volumen szempontjából 2013 első féléve sikeresnek tekinthető, két nagy tranzakcióval 150 millió eurót ért el, amely háromszorosa a 2012 éves értéknek. A számokat nézve ez pozitív üzenet is lehet, de érdemes közelebbről is megvizsgálni, hiszen mindkét tranzakció különleges és a hazai piacon túlmutat. Egy magas minőségű belvárosi iroda ingatlan egy átcsoportosítás részeként került másik alapba azonos vagyonkezelővel, illetve a félév egyik legnagyobb európai befektetési tranzakciója, a Prologis és a Norges Bank Investment Management (NBIM) közötti megállapodás zárult le. Az 1,2 milliárd euró értékű tranzakció keretein belül az NBIM 50 százalékos részesedést szerzett a Prologis 195 ingatlanjára 11 országban.

"Annak ellenére, hogy nem 2013 lesz a fellendülés éve az ingatlanbefektetési piacon, magasabb aktivitást tapasztalunk, mint az elmúlt években.  Néhány befektető érdeklődik Magyarország iránt, kiváló minőségű és árazású közép-európai ingatlanokat keresve. Emellett egyre aktívabbak a pár millió eurót ingatlan befektetésekre szánó magánszemélyek/befektetők, akik erős bérlői mixszel rendelkező kiskereskedelmi ingatlan iránt érdeklődnek. Míg az eladói oldalon kevés változás figyelhető meg, az árelképzelések még mindig nincsenek összhangban, ami továbbra is visszafogja a piaci javulást, mivel a vevők még mindig kivárnak, vagy más országban keresnek terméket" - mondta Lindwurm György, a DTZ vezető befektetési tanácsadója.

Várhatóan magasabb befektetési aktivitás fogja jellemezni a következő két évet, de egy erős stabilizációhoz szükséges egy kiszámítható gazdasági háttér mind európai, mind hazai szinten. Az európai befektetési piacok változatos képet mutatnak, a DTZ Fair Value Indexe a legjobb értéket mutatja; 2003 óta most érte el a legtöbb piac a vonzó befektetési célpont besorolást. A piaci javuláshoz hozzájárul az Európán kívülről érkező megnövekedett befektetési aktivitás is. A következő két év makrogazdasági előrejelzéseit és a tényt, hogy számos befektető finanszírozási nehézségekkel néz szembe, figyelembe véve kihívásokkal teli időszak elé néz az európai piac.

Irodapiac: jelentős igény kis területek iránt

Az alacsony fejlesztési aktivitás továbbra is jellemzi a piacot, az év egyetlen bérbeadásra szánt irodaházát, az Atenor Váci Greens irodaház első épületét (15.500 négyzetméter bérbe adható irodaterülettel) átadták a második negyedévben, emellett egy kisebb saját tulajdonú irodaház készült el. Jövőre 60000 négyzetméter irodaterület várható, hogy elkészül, ami nagymértékben elmarad a válság előtti erős fejlesztési aktivitástól.  A fellendülést nem támogatja a magas üresedési ráta, ami a félév során egy százalékponttal ismét elérte a 20 százalékot, 3,16 millió négyzetméterből 630 ezer négyzetméter vár jelenleg bérlőre.

"Annak ellenére, hogy magas a kihasználatlansági mutató az irodapiacon, egy 5000 négyzetméter feletti bérlőnek nincs sok választási lehetősége, ha költözni szeretne. Több mint 300 épületből csupán 30 irodaházban van ekkora üres terület, a legtöbb a Váci úton található, illetve Bel-Budán és a Külső Körúton van több opció. Ingatlan-tanácsadóként természetesen szélesebb rálátásunk van a piacra, így tudjuk mely irodaházakban várható nagyobb változás, ezért javasoljuk minden bérlőnek, hogy ingatlanpiaci döntések előtt egyeztessen szakértővel, aki az ügyfeleit képviselve keresi meg az optimális irodaterületet, vagy tárgyalja újra a bérleti szerződését a mai piaci feltételeknek megfelelően" - emelte ki Püschl Nikolett, a DTZ vezető ingatlan-tanácsadója.

Kereslet tekintetében jelentősen nőtt a nettó bérbeadás aránya, egy év alatt 35 százalékról 44,5 százalékra emelkedett a részesedése a teljes kereslethez viszonyítva. Ezzel egy időben csökkent az eddigi években magas szerződéshosszabbítások aránya, míg eddig a teljes iroda bérbeadás felét tették ki, 2013 első félévében csupán a kereslet 35 százalékért feleltek.

Továbbra is nagy a kereslet a kisebb irodaterületek iránt, a bérbeadások számát vizsgálva 80 százalékát olyan bérbeadások tették ki, amelyeket 500 négyzetméter alatti területre kötöttek. Ez a legmagasabb arány, amit eddig a piacon regisztráltunk az utóbbi 20 év során. A DTZ globális elemzése alapján Budapest a 17. legmegfizethetőbb iroda lokáció világszinten, míg Európában a három legkedvezőbb közé tartozik. A bérleti díjak stabilizálódtak, viszont számos kedvezmény és ennek eredményeként alacsonyabb effektív bérleti díj érhető el mint néhány évvel ezelőtt.

Kiskereskedelmi piac: a feltöltés ideje

A félév egyetlen fejlesztése a budapesti Árkád második épülete, amely az első fázis felújításával Budapest egyik legnagyobb modern bevásárlóközpontjává válik. Emellett fejlesztések tekintetében továbbra is pang a piac, és nem várható javulás a következő két évben sem. Előreláthatóan a következő kiskereskedelmi beruházások az új metró vonal állomásainál épülnek majd meg, itt tapasztalható minimális aktivitás a fejlesztők részéről. Emellett a CET-Bálna tulajdonosa 2013 őszére jelentette be a projekt megnyitását, amely 12000 négyzetméterrel fogja emelni a teljes modern ingatlan állományt. A 2,1 millió négyzetméteres kiskereskedelmi állomány legnagyobb részét továbbra is a bevásárlóközpontok teszik ki 1,1 millió négyzetméter bérbe adható területtel, ezt követik a strip mall típusú kiskereskedelmi egységek 680 ezer négyzetméterrel.

Az ezer lakosra jutó kiskereskedelmi egységet tekintve a nagyvárosok között Győr vezet 770 négyzetméterrel, ezt követi a főváros 600 négyzetméterrel, és Debrecen 538-al. Az elkövetkező években csupán Budapesten várható elmozdulás, mivel a válság óta ez az egyetlen célpont a fejlesztők körében.

Fülöp Anna, a DTZ kiskereskedelmi üzletágának vezetője hozzátette - “Kereslet szempontjából nagyon változó képet mutat a piac, a Váci utca és a top fővárosi bevásárlóközpontok jó bérlői összetétellel és bérbeadottsággal rendelkeznek. A kereslet javulását mutatja az a tendencia is, hogy egy-egy nagyobb bérlő kiköltözése után a terület feltölthető, és a legfelkapottabb ingatlanok iránt tapasztalható a legnagyobb kereslet az új piacra lépők körében is (GAP, Etinecelle, Desigual). Számos nemzetközi márka közép-kelet európai terjeszkedési célokkal figyeli Magyarországot, de stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában kivárnak és/vagy máshol terjeszkednek.”

Ipari-és logisztikai piac: magas üresedési ráta, alacsony bérbeadási szint

Negatív mutatókkal kezdte az évet az ipari- és logisztikai ingatlanpiac, a félév során 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba.

53000 négyzetmétert adtak bérbe 2013 első féléve során, 61 százalékkal kevesebbet, mint 2012 első fél évében. A szerződéshosszabbításokat kizárva a bérbeadási volumen 41000 négyzetmétert tett ki, ami csupán 29 százalékkal maradt el 2012 azonos időszak nettó bérbeadásához viszonyítva. Alacsony volt a szerződéshosszabbítások aránya, a bérbeadás csupán 22 százalékért felelt, ami jelentős visszaesés az utóbbi időszakokban tapasztalt 50-60 százalékos részesedéshez viszonyítva. A legtöbb területre, a teljes bérbeadás 48 százalékára vállalatok a logisztikai szektorból írtak alá, amelyet a könnyűipari szegmens követ 19 százalékos piaci részesedéssel.

A több mint 1,8 millió négyzetméteres modern ingatlanállomány 22,8 százaléka vár bérlőre. Ugyan minden lokációnál volt emelkedés, az északi és nyugati régióban volt a legjelentősebb változás, mindkét alpiacon közel 6 százalékponttal nőtt az üresedési ráta, ezzel 30 százalék körüli kihasználatlansági mutatót eredményezve. A legnagyobb, déli lokáció továbbra is a legalacsonyabb arányú üres területtel rendelkezik, itt csupán az állomány 14,8 százaléka áll kihasználatlanul.
Bérleti költségek tekintetében Budapest a versenyképes, a legköltséghatékonyabb piacok közé tartozik. A bérleti díjak tekintetében nem történt érdemi változás. A városi logisztikai parkok esetében 4 és 5 euró/m2/hó között mozognak a kínálati bérleti díjak, a big box típusú létesítményekben pedig 3,25 és 3,8 euró/m2/hó. 

"A stagnálás jelei továbbra is jellemzőek a piacra, és a kedvezőtlen mutatók, alacsony új kereslet sem segíti a piac fellendülését. Néhány nagyobb költözés és bővülés mozgatja a piacot jelenleg. Emellett számos projekt ragadt a tervasztalon egy nagyobb előbérleti szerződésre várva. Lendületet a piacnak jelentős új kereslet adhat, amihez egy stabilabb gazdasági háttérre és befektetői bizalomra lenne szükség" - tette hozzá Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője. 

mfor.hu

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!