Ráadásul az elmúlt 2-3 évben a nagy egyensúlytalanságokat sikerült kiküszöbölni: a PIGS országok hatalmas folyó fizetési mérleg hiánya mára teljesen eltűnt, az összeurópai elsődleges (kamatfizetés előtti) költségvetési egyenleg a korábbi mínusz 3-4%-ból nulla százalékra ment fel, A recesszióban vergődő országok számára növekedésre van szükség, és a megszorítás megöli a növekedést. A nagy kérdés csak az, hogy miután a megszorítások politikája véget ér, lesz-e, és ha igen mekkora növekedés várható?
Én úgy vélem, hogy Európa 1-2%-os, Magyarország pedig a hét hosszú depressziós év után éves 2-3%-os növekedésre lehet képes. Ma már szinte idehaza elképzelhetetlennek tűnik, hogy a gazdaság tényleg, stabilan növekedjen, a recesszió tudata úgy beleivódott mindenkibe, ami nem is csoda, hiszen a magyar GDP a 2005-ös szint környékén van, a lakossági fogyasztás meg még lejjebb. Eközben, ami különösen érdekes: a lakások reálára az 1999-2000-es szintekre esett vissza.
Ha elhisszük azt, hogy a következő öt évben éves 2-3% infláció és 2-3% növekedés lesz (ami szerintem egy racionális feltételezés), és feltételezzük, hogy a fővárosi lakásárak (a vidéki ingatlanok nagy része a folyamatos negatív migráció miatt befektetési szempontból valószínűleg érdektelen, és a mondandóm nem vonatkozik rájuk) a nominális GDP-növekedést követik (szintén racionális feltételezés szerintem), akkor öt év múlva a 2005-ös GDP-t nominálisan kb. 25-35%-kal fogjuk meghaladni, ennyi felértékelődés adódhat a növekedésből. Az értéknövekedés másik forrása a lakásárak normalizálódása, mivel nagyon nagy az alulértékeltség. Ebből szintén könnyedén adódik minimum 20-30% emelkedési potenciál. E kettőt összekombinálva elég könnyű elképzelni, hogy a 2018-19-re a jelenlegit 50-80%-kal meghaladó lakásárakat fogunk látni. A lakásbefektetés néhány éves távon sokkal jobb üzletnek tűnik, mint a bankbetét vagy az állampapír. A nettó kiadási hozammal számolva éves 10-15%-os teljes (nominális) hozama lehet a lakásbefektetésnek, és valószínűleg más ingatlanok is hasonló felfelé potenciált rejtenek.
Jól mutatja az alulértékeltséget az az ábra, amit egyébként szerintem Magyarországon én készítettem el és publikáltam több helyen (már jópár éve), de örömmel látom, hogy az FHB is elkészítette sajátját (a fenti link 10. oldalán). A "hány havi kereset egy négyzetméter lakás ára Budapesten?" kérdésre jól mutatja a választ az ábra: míg 2000-2004 között ez az érték némiképp 2 felett volt, mára 1,3-ra esett, azaz a lakások a keresetekhez képest sokkal olcsóbbakká váltak. Nincs az ábrán, de saját számításaimból kiderül, hogy a legutóbbi lakásmélypontban, 1998-ban ez az érték kb. 1,5 volt, azaz ma még az akkori mélypontnál is nagyobb az olcsóság. Nem is ragozom tovább: az ingatlan az egyik legolcsóbb eszköz, ami valószínűleg komolyabb felértékelődés előtt áll, ha Magyarországon a fentieknek megfelelően beindul a növekedés.
Egyébként a kereskedelmi ingatlanok piacán is vannak lehetőségek, egyrészt a minden összevetésben alacsony bérleti díjak emelkedése, másrészt a még mindig igen magas, 7,5-8%-os kiadási hozamok csökkenése révén. Itt sem nehéz elképzelni éves 10%-os értéknövekedést a következő öt év átlagában..
