2007. június 12. 12:06

A fővároson belül, illetve az azt övező agglomerációban is jócskán van igény családi ház vásárlására az ingatlanpiacon, az egyik fő probléma az, hogy a kereslet nem feltétlenül találkozik a kínálattal. Míg a vásárlók nagyobb része olyan ingatlanokat keres, amely lehetőleg előnyös elhelyezkedésű telken, esetleg panorámával rendelkezik, és csak nagyon minimálisan felújítandó, a kínálati oldal meglehetősen heterogén: 6 és 600 millió forint között változatos kivitelű, elhelyezkedésű és minőségi házak szerepelnek a kínálatban. Igények vannak mindkét oldalon, de hogy születik-e adásvételi, az mindjárt kiderül...:-)

A Duna House területei irodáinak tapasztalatai szerint több esetben is gondot jelent, hogy az ár tekintetében a kereslet és a kínálat nem feltétlenül találkozik egymással a piac ezen szegmensében. A vásárlók általában 30 millió forint környékén keresgélnek olyan ingatlanokat, melyek többé-kevésbé megfelelnek az igényeiknek, azaz csak kisebb mértékű állagmegóvási vagy felújítási munkákat kell elvégezni rajtuk. A kínálati oldalon viszont jóval drágább ingatlanok is szerepelnek, melyek nem is minden esetben felelnek meg a vásárlók elvárásainak.

Általánosságban jellemző a piacon, hogy a 60-as, 70-es (de akár még a 80-as) években épült, zömmel nagy alapterületű házakat nem a legegyszerűbb eladni, a várakozási idő néha akár az egy évet is meghaladhatja. Ennek fő oka az, hogy az ilyen típusú házak nem a mai kor igényeinek megfelelő anyagokból épültek, jó részük legalábbis részben felújítandó, illetve nem jellemző, hogy tartalmazzák azokat az extrákat, melyet az igényesebb vásárlók keresnek. Ami könnyebben eladható, az a városközponthoz közeli területeken fekvő ingatlanok (a jó közlekedési lehetőség és a nyugodtabb környezet, a saját kert itt egyszerre áll fenn), valamint a mélyebb pénztárcával rendelkező vásárlók szívesen választják a néhány évvel ezelőtt épült, minőségi anyagokból készült, panorámás telken fekvő ingatlanokat.

Fontos tudni, hogy a családi házak piacán a vásárlók több csoportra oszthatók, azonban szintén probléma, hogy az elképzeléseik nem mindig találkoznak. A teljesség igénye nélkül az egyik vásárlói csoportnak nevezhetjük azokat, akik – akár egy panellakásból is – szívesen kiköltöznének a külső városrészekbe, valamint az agglomerációba, ők elsősorban a megfizethetőbb ingatlanokat keresik. Nagyobb eséllyel értékesíthetőek számukra az úgynevezett régebbi, nagyobb kerttel rendelkező (kocka) típusú családi házak, melyeken azért nem kell drasztikus átalakításokat végezni. Szintén inkább ez a csoport válogat a kisebb, főváros környéki falvakban található – jellemzően olcsó – családi háza közül.


Nem mindegy azonban, hogy melyik településről van szó: a kiköltözők általában a viszonylag fejlettebb falvakat, községeket keresik, ahol rendelkezésre áll a megfelelő infrastruktúra, és nem mellékes szempont a főváros megközelíthetősége sem. (A több elemző által is egy ideje hangoztatott „visszaköltözési” hullám is részben azért indult el, mert egyes agglomerációs településekről akár 1 óra, vagy még több is lehet a budapesti Belváros megközelítése).

Egy másik jelentős szegmens azon vásárlók csoportja, akik saját erő, vagy részben banki hitel bevonásával a drágább, minőségibb ingatlanokat keresik, jellemzően 20-25 millió forint környékén. Itt is érdekes tendenciákat lehet megfigyelni: egyrészt keresett az előbb említett kategória, valamint az 50-60 milliónál is drágább ingatlanok. Ennek oka az, hogy a 30-50 millió forinttal rendelkező vásárlók szívesebben vágnak bele ebből az összegből saját ház felépítésébe, mivel – a tapasztalatok szerint – nem túl könnyű az egyéni igényeknek mindenben megfelelő ingatlant találni. Aki ennél több pénzzel rendelkezi, már minden igényt kielégítő kínálatból válogathat, nagy eséllyel talál olyan házat, ahova csak be kell költözni – jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzője.

Természetesen nem szabad kihagyni a felsorolásból az igazán luxusminőségű ingatlanok iránti érdeklődöket: ebben a körben akár 200-300 millió forintos vételár (de ennél magasabbtól sem lepődnek meg a piaci szereplők) is jellemző lehet a fővárosban és környékén. A luxuslakások piacán hosszú értékesítési időre érdemes felkészülni: a kínálat – viszonylag – nagy, ugyanakkor egészen apró dolgok is meghiúsíthatják a vásárlást: nem ott van az úszómedence, ahova a vevő szeretnék, nincs elég extra beépítve, nem megfelelő a panoráma, vagy éppen a telekméret. Ennek a piacnak sok éve vezető helyszíne a budai hegyvidék, de újabban a pesti oldal külső kerületeiben is találhatóak igen drága családi ház típusú ingatlanok, melyeket meglehetősen nehéz értékesíteni.

Talán a trendek változását jelzi, hogy az ikerházak iránt az utóbbi időben a főváros nagy részén mérséklődött a kereslet, a vásárlók inkább a körüljárható, önálló ingatlanokat keresik. Ikerházat – a tapasztalatok szerint – inkább közeli ismerősök, vagy többgenerációs családok keresnek, a nem túlzottan elszeparált házfelek nehezen értékesíthetőek. Legközelebb az árakat nézzük meg :)