Miért olyan a panel, amilyen?
Általánosságban elmondható, hogy a panellakások valóban jelentősebben olcsóbbak a téglalakásoknál, egyrészt a kivitelezési technológia, másrészt a lakótelepek állapota, harmadrészt pedig a lakótelepek presztizsének szinte teljes leértékelődése miatt. Több szociológiai tanulmány is foglalkozik azzal, hogy vajon miért kezdtek el igen erősen szlömösödni egyes lakótelepek, míg ezzel párhuzamosan néhány telep szinte újjászületve talált magára.
Az okokat messze a múltba visszanyúlóan kell keresni. Lakótelep-szerűségeket már a 20. század első felében is építettek, ezek azonban inkább még kertvárosias-sorházas jellegű beépítések voltak, a tömeges házgyári építkezés aranykora a 70-es és a 80-as években volt, míg a rendszerváltással egy időben Magyarországon a lakótelep-építési beruházások gyakorlatilag megszűntek, és azóta sem látni még elvétve sem példát arra, hogy hasonló konstrukcióban tömeges lakásigényeket elégítene ki akár az állam, akár az önkormányzat, akár egy magánberuházó.
A mai lakótelepi állapotokat nagyban determinálja az, hogy hol, mikor és nem utolsósorban kiknek építették az adott panelház-együttest. A korai építkezéseken még kevésbé volt fejlett mind a használt technológia, mind pedig a kivitelezés minősége – gyorsan, sok lakást kellett építeni.
Keleti minta
Különféle okok miatt nem igazán sikerült túl sok kreativitást belevinni a tervekbe, hiába álltak rendelkezésre mind nyugati (pl. a svéd), mind pedig keleti modellek, gombamód szaporodtak az egyenszürke kockaházak, melyek egyhangúságát az idegeneknek azóta is folyamatos fejtörést okozó változatos utcavezetéssel (házszámok lóugrásszerűen, esetleg átlósan, vagy körben) sikerült csak bizonyos esetekben feldobni.
Megmondod melyik lakótelep, megmondom ki vagy
Éppen a fentiek – és a karbantartás teljes hiánya miatt, amin csak a mostanában elindult panelprogram lendít nagyot – okán a 70-es és a 80-as évek első felében épült lakótelepek állapota mára a legtöbb esetben elszomorító. Gondozatlan parkok, összefirkált liftek, repedezett homlokzat, bizonytalan állagú lépcsőházak – mind, mind a lerobbant lakótelepi területek jellemzői.
Ahogy a jobb módú panellakók menekülni kezdtek az egyre jobban lecsúszó övezetekből (akár csak egy jobb hírű lakótelepre a város másik részére), úgy vált egyre inkább gyengébbé egyes telepek közbiztonsága: a 90-es években igen hírhedt volt például a Havanna lakótelep. Eközben Kőbánya sem volt romantikus esti séták helyszíne, de sokan még a budai Békásmegyer esetében is óvakodtak sötétedés után az utcára merészkedni. Azóta ugyan sok helyre szereltek fel térfigyelőket, ami segített visszaszorítani a kriminalisztikai mutatókat, de a "lerobbantság" érzés sokakban benne maradt.
Ugyanakkor üdítő kivételként léteznek a fővárosban olyan panelek, amelyek ma is viszonylag divatosak, és szívesen költöznek oda az emberek – ilyen például a már ingatlanos közhelynek számító Pók utcai lakótelep, ami közel van a Dunához, nagy zöld felületek találhatóak a házak között, és mivel utolsók között épült, állapota is többnyire kielégítő. (Cserébe nem az igazi a közlekedés). Itt, Aquincumnál bizony erősen megszaladtak a négyzetméterárak: míg egy átlagos pesti lakótelepen 160-200 ezer forintos négyzetméteráron már bőségesen lehet válogatni – sőt, a közeli Kaszásdűlőn, de Békásmegyeren is – addig itt a négyzetméterárak inkább 250-300 ezer forint körül mozognak, néha az új építésű lakások hasonló mutatóit is megszégyenítve.
Hasonló a helyzet a tévésorozatból mindenki által ismert Gazdagréten – ez is az utolsók között épült, viszonylag jó helyen található, sok a szabad felület és jó állapotban van – így az árak itt is a fenti tartományban mozognak. Kakkutojás egy kicsit, de ide tartozik még Káposztásmegyer, ahol végre emberi léptékű és élhető otthonokat sikerült kialakítani (cseréptetős megoldások, belső kétszintes lakások, stb.) azonban ennek a résznek óriási hátránya, hogy egyrészt már a második ütem sem valósult meg teljesen, másrészt az oda kivinni tervezett metró valószínűleg egyhamar nem fogja elérni a lakótelepet – amely így viszont igen messze található a város központjától.
Kiknek építették?
Bizony ez sem volt mindegy, hogy a kivitelezéskor kik számára készültek otthonok. A lakóközösség összetételét a mai napig nagyban befolyásolja, hogy anno gyári kétkezi munkásoknak, vagy éppen az akkori elitbe tartozó minisztériumi vagy éppen honvédségi dolgozóknak építették az adott lakótelepet, és utalták ki bennük a lakásokat. Utóbbiakra jó példa a már említett Gazdagrét, ahol több "BM ház" is épült anno, de a Pók utcai lakótelepen sem osztogattak lakást anno mindenkinek. Hasonlóan Kőbányához és a ma már jobb állapotban lévő Havannához nem volt a kiváltságosok kedvelt költözési célpontja Újpalota sem, ahonnan a hosszú szalagházakból sokan elmentek, helyükre pedig főleg kínaiak költöztek.
Lakótelep építés a 70-es években (Forrás: Magyar Elektronikus Könyvtár)
Egy lakótelep attól számított igazán elitnek, hogy a város melyik részén épült – Gazdagrét esetén például a budai hegyek közelsége, Aquincum esetén a Duna part, míg a szintén magasan árazott és jónak számító Vizafogó esetében a városközpont közelsége és a sok lakásban adott dunai kilátás emelte ki az adott telepet a városszerkezetből. Szintén fontos mérőszám volt a 4 emeletes házak aránya – manapság ezekbe költöznének legszívesebben azok, akik panelt vásárolnak –, a rendelkezésre álló zöldfelületek, az infrastrukturális ellátottság, valamint a garázsok léte vagy nem léte.
Segít a metró!
Egyes, nem a legkedveltebb kategóriába tartozó lakótelepeken ma már bizony – piaci szempontból – csak a jó tömegközlekedés és az alacsony árak segítenek. Ilyen például Újpest, ahol az olcsón megvehető, nagy alapterületű lakások, és az egyébként is visszafogott négyzetméterárak segítik a piaci mozgásokat – és természetesen az, hogy a metrónak két állomása is a közelben van. Ugyanez igaz Kőbányára, ahol a 90-es évek óta ugyan elindult némi fejlődés, parkosítás, új áruházak települtek ide, de bizony itt is a metró és az olcsóság az egyik legfontosabb vonzerő.
A 4-es metró építése sokat lendíthet majd az egyelőre téli álmát alvó Fehérvári út és Etele úti – nem a legdrágábbak közé tartozó – lakótelepek árain is, néhány eladó ezt már meg is próbálja kihasználni. Dél-Budának ebből a szempontból határozottan jót fog tenni a metróépítés, bár a közlekedési lehetőség annyira eddig sem voltak rossznak nevezhetőek.
Máshol pedig éppen a közlekedési lehetőség hiányosságai "segítenek" az egyébként valószínűleg hamar elszálló árakat kordában tartani. A sokat emlegetett Pók utca például nem éppen jó közlekedéséről híres: a HÉV a lakótelep szélén, az út túloldalán jár, és bizony nem is olyan gyakorisággal, mint kellene, különösen az esti órákban. Ezen kívül még egy autóbuszvonal áll rendelkezésre, leginkább ráérő nyugdíjasokhoz igazított menetrenddel. Ugyanez a gond – kicsiben – Békásmegyeren is megtalálható, ahol a HÉV ugyan pont a lakótelep két része között található, és rendelkezésre áll több – érdekes vonalvezetésű – buszjárat is, azonban például a telepen belül csak nemrég szervezték meg úgy-ahogy a közlekedést.
Közlekedési szempontból szinte állatorvosi ló Káposztásmegyer – a jó minőségű lakásokkal büszkélkedő, designban is rendben lévő területre a metró már nem tudott kiérni – így a lakók leginkább a 14-es villamos örömeit élvezhetik, amely szintén nem 5 perc alatt ér be a városközpontba.
Szeretne Ön szalagházban lakni?
Sok vásárlónak fontos szempont az is, hogy hány lakás van egy-egy panelházban, ugyanis – talán pironkodás nélkül lehet állítani – minél több lakás van egy épületben, annál nagyobb a valószínűsége egy vagy több elviselhetetlen lakónak, illetve annak, hogy a ház ügyeivel kapcsolatban alig sikerül majd valamiben megegyezni. A "tömegházak" ideális terepei a bűnözőknek és a rongálóknak is – annyian laknak egy helyen, hogy az idegen kvázi fel sem tűnik, különösen, ha sok lakás ki van adva bérlők részére.
Ráadásul a sokszor jelzésértékű hangszigetelés miatt két-három lakással odébb zajló veszekedés vagy hangos házimozi hallgatás is tönkreteheti az esti pihenést – nem beszélve a panellakásokban is gyakran előforduló fúrásról (a témában kifejezetten ajánlom a Falfúró című filmet), de a folyosón vagy az előszobában zajló beszélgetések is könnyen avatatlan személyek fülébe juthatnak.
Vásárlás előtt érdemes összebarátkozni a közös képviselővel, aki el tudja mondani, hányan nem fizetnek közös költséget – ez fontos információ lehet egyrészt a lakók összetételére vonatkozóan, másrészt a későbbi esetleges fejlesztések lehetőségeire (vagy éppen teljes esélytelenségére) is jól rámutat. Ugyanezen a csatornán megtudhatjuk azt is, hogy a lakások milyen arányban vannak kiadva (a nagy átmenő forgalom, a folyamatosan cserélődő bérlők nem feltétlenül tesznek jót a biztonságérzetnek), illetve sok lakásban van-e közüzemi tartozás. (Az esetek jelentős részében ezekre a kérdésekre már a lépcsőházban választ kaphatunk, kvázi kérdés nélkül).
Bár a lakótelepek többségében nem tudott semmilyen lokális központ kialakulni – ennek okaira következő cikkünkben térünk ki – érdemes
megnézni, van-e valamilyen nagyobb bevásárlóközpont a közelben, működnek-e kis üzletek, vagy csak bezárt üzlethelyiségek árválkodnak (ez utóbbi azt jelenti, hogy a telep csak egy alvóváros), hogy néznek ki a játszóterek, egyáltalán használhatóak-e, vagy a helyi tizenévesek dohányzóhelyévé változott, illetve nem utolsósorban van-e elég parkolóhely.
Panelsorozatunk következő részében utánajárunk, hova lettek a lakótelepek tervezett "közösségi központjai", miért nem érdemes sok helyen kis üzleteket keresni, valamint megnézzük a leghíresebb lakótelepek sajátosságait.
