Pár hete az egyik legnagyobb magyar ingatlanközvetítői hálózat kiszámolta, hogy mikor, milyen esetben éri meg lakást vásárolni, vagy milyen paraméterek mellett járunk akkor jobban, ha lakhatásunkat ingatlanbérléssel oldjuk meg. Az Otthon Centrum (OC) tanulmánya április közepén látott napvilágot, azonban rá néhány napra a jegybank olyan bejelentést tett (MNB: kilökjük és tereljük a jegybankban parkírozott pénzeket), amelynek máris komoly következményei vannak az állampapírpiacon. A hozamok ugyanis olyan mértékben csökkentek azóta, amely immár átírja az OC-tanulmány egyik végkövetkeztetését.
A mostani hozamok mellett elvégzett mfor.hu számítások szerint ugyanis, ha valakinek rendelkezésre áll egy lakás megvásárlásához szükséges összeg, akkor már abban az esetben is jobban jár a lakás megvételével, ha annak ára az elkövetkező 5 évben egyáltalán nem fog nőni. Az április közepi magasabb hozamok mellett az OC még arra jutott, hogy ez esetben, vagyis 5 évig változatlan ingatlanárak mellett, jobban megéri állampapírt, mint lakást vásárolni. De mint jeleztük, ez az állítás azóta megdőlt. Nézzük, miért is!
Állampapír vs. lakás
Az OC tanulmányának modelljében egy 13. kerületi 50 négyzetméteres, 16,1 millió forintba kerülő téglalakás szerepelt, amelyet havi 80 ezer forintért lehet bérelni. A kérdés pedig az volt, ha 5 évre kell megoldanunk a lakhatásunkat, akkor melyik esetben járunk jobban. Ha a 16,1 millió forintot befektetjük például állampapírba és annak kamataiból fizetjük a bérleti díjat, vagy ha megvesszük a lakást, 5 éven keresztül élünk benne, az állagmegóvás céljából költünk rá, majd az ötödik év végén eladjuk. A lakásnak az ára az 5 év alatt tehát nem változik. (Ha legalább az inflációval nőne, akkor már április közepén is a lakásvásárlás érte volna meg jobban.)
Mivel az 5 éves állampapírok másodpiaci referenciahozama tegnap már csak 4,2 százalék volt, így könnyen belátható, a 16,1 milliós kötvényvásárlás kevés ahhoz, hogy a havi bérleti díjat teljesen "kitermelje". Az éves kamatjövedelem ugyanis csak 676 ezer forintot tenne ki, vagyis havi 56 ezer forintot, ami bőven alatta van a 80 ezres bérleti díjnak. Különösen ha a bérleti díj az évek során az infláció mértékével nő.
Igen ám, de ha valaki lakást vásárol, annak az állagmegóvásra is költenie kell, ami az OC modelljében éves szinten 100 ezer forintot, illetve évente inflációval növelt értékét, és az 5 éves időszak végén egy egyszeri, mostani áron 1 millió forintos kiadást jelent. Ezek a kiadások pedig a két forgatókönyv, vagyis az ingatlanbérlet és befektetés párosítás, illetve az ingatlanvásárlás "költségvetését" nominálisan azonos szintre hozzák. Ha az inflációt ugyanis a jegybanki célnak megfelelően 3 százalékra állítjuk be, akkor a bérlettel történő lakhatás 5 év alatt 1,715, a vásárlás pedig 1,69 millió forintos ráfordítást jelent nominálisan. És nagyon fontos hangsúlyozni, hogy nominálisan.
Aki valaha is tanult közgazdaságtant, az tisztában van vele, hogy a jövőbeni pénz nem ér annyit, mint a jelenbeli, így a jövőbeni pénzáramlatokat jelenértékre kell "hozni", vagyis diszkontálni. Ez pedig azt jelenti, hogy minél távolabbi egy pénzmozgás, az annál kevesebbet ér. Mivel a bérlet/befektetés verzió utolsó évében egy nagyobb 16,78 milliós pénzáram történik a lejáró állampapír miatt, míg a lakásértékesítés összegét a jelentősebb felújítás mérsékli, így a (4,2 százalékkal) diszkontált pénzáram a nominálisnál nagyobb különbséget, majd 100 ezer forintos előnyt jelent a lakásvásárlás javára.
Abban azonban mindkét verzió megegyezik, hogy a pénzáramlatok nettó jelenértéke negatív, vagyis ahogy Déry Attila az OC vezető elemzője a tanulmányban rámutat, a lakás 5 éves használata mindkét esetben a befektetett tőkét fogyasztja. Befektetési értelemben vizsgálva így egyik változat sem kielégítő, ami azt mutatja, hogy az otthon és befektetési funkció egy ingatlanon belül csak ritkán találkozhat.
mfor.hu
