2008. április 2. 10:39

Nehéz döntés elé kerül az ember, ha manapság lakásvásárlásra adja a fejét: saját igényeit és vágyait kell összhangba hoznia anyagi teherbíró-képességével, valamint az elérhető piaci kínálattal. Az ideális megoldás megtalálása sokszor nem könnyű, számos fontos elhatározást kell meghozni az "álomlakás" megtalálásáig. A Lakásmustra sorozata összefoglalja mindazokat a tudnivalókat, melyek hasznosak lehetnek, akár új, akár használt lakás vásárlása mellett döntünk.

Használt vagy új lakást? Sok vásárló szembesül ezzel a kérdéssel, melyre nehéz általános érvényű választ adni. Mindkét lakástípusnak vannak előnyei és hátrányai, de figyelembe kell vennünk a kérdés megválaszolásához saját lehetőségeinket is. Ha például a szükséges tőke egészét vagy egy részét korábbi ingatlanunk eladásából kívánjuk fedezni, előnyös lehet egy későbbi átadású új építésű lakás mellett dönteni, mivel így nem nehezedik ránk korábbi ingatlanuk gyors eladásának sokszor előnytelen megoldásokat is magában rejtő kényszere.


Hogyan finanszírozzuk?

A hazai lakásvásárlók a legtöbb esetben részben vagy egészben hitelből finanszírozzák az új lakás vásárlását. A banki szektor az elmúlt években szinte elárasztotta a piacot jobbnál jobb finanszírozási ajánlatokkal, illetve hiteltermékekkel, így aki most indul neki a lakáshitel-felvétel folyamatának alighanem a bőség zavarával fog küzdeni. Lízing? Hitel? Hány évre? Ezeket a kérdéseket vagy magunknak kell eldöntetnünk a bankok szorgalmas meglátogatása után, vagy fordulhatunk egy hitelközvetítő céghez is, ott gyorsabban át lehet nézni a kínálatot, bár nem biztos, hogy minden ajánlat elénk kerül.

A jelenlegi állami lakástámogatási rendszer inkább az új építésű ingatlan vásárlása felé tereli a vásárlókat (magasabb a támogatási limit), de ha még nem vagyunk biztosak benne, hogy meg fogunk felelni a Fészekrakó vagy a Szocpol feltételeinek, körül kell nézni a piaci ajánlatok között.

Napjaink banki finanszírozási gyakorlatában számos 100 százalékosan finanszírozott ajánlatra találhatunk, vagyis ezen szerencsés esetben a lakásvásárláshoz gyakorlatilag nem kell, hogy önerővel rendelkezzünk. (A használt lakások esetében az ilyesmi nem jellemző, ott 20-30 százalék önerő megléte az esetek döntő többségében szükséges, hacsak nem tudunk valamit bevonni még fedezetként a konstrukcióba). Természetesen ilyen-olyan költségekre, foglalóra néhány százezer forintot félre kell tenni, de a körülmények szerencsés együttállása esetén kitaposott út vezet álomotthonunkhoz.

Hol keressük?

Újépítésű lakást ma már szinte csak a sarki zöldségesnél nem hirdetnek, úgyhogy ajánlatokért különösebben nem kell messzire menni. Az újságosnál kapható, vagy az ingyenes hirdetési újságok tömve vannak ilyen jellegű ajánlatokkal, de az internetes lakáskeresőket, ingatlanközvetítők honlapjait áttekintve első ránézésre a bőség zavarával fogunk küzdeni.

Később azért – különösen, ha tudjuk legalább nagyjából, hogy mit akarunk – jelentősen le tudjuk szűkíteni a kört. Ennek két roppant egyszerű módja adódik, az első az ár: a rendelkezésünkre álló tőkeerő – különösen Budapesten – nagyon egyszerűen determinálja, mely beruházások jöhetnek egyáltalán szóba, hiszen bőségesen van olyan építkezés, ahol például 20 millió alatt még mutatóba is alig találni lakásokat.

Előbbivel szoros összefüggésben szűkíti tovább a kört az elhelyezkedés. Bárkivel előfordulhat, hogy kinéz egy "zöldellő tér" közelében lévő, körbenapozott, jó közlekedési lehetőségekkel rendelkező kedvező elosztású ingatlant, majd a helyszínen kiderül, hogy álmaink lakása bizony a VIII. kerület egyik legrosszabb részétől macskaugrásnyira helyezkedik el, vagy éppen hangulatos teraszunk egy kies belső udvarra néz, de az is előfordulhat, hogy teljes panoráma nyílik az alattunk lévő vasúti sínekre – vonatbarátok előnyben.

Hogyan keressük?

Ahhoz tehát, hogy új lakásunkat megtaláljuk, első lépésként meg kell határoznunk, hogy milyen környéken, milyen típusú lakásban, milyen életstílust követve szeretnénk élni? Az ideális helyszín kiválasztásakor az alábbiakat érdemes szem előtt tartani:

- hol van a lakás?: ha megtetszett egy ingatlan, ne sajnáljuk az időt, alaposan tájékozódjunk, sétáljuk körbe a környező utcákat, akár több alkalommal is (egyes utcák egészen más képet mutatnak nappal, mint késő este). Járjunk utána a következő kérdéseknek: elérhetőek-e a közelben az alapvető szolgáltatások (üzletek, iskola, óvoda, gyógyszertár, esetleg szórakozási lehetőségek), milyen fejlesztések várhatóak a közeljövőben, mennyire piacképesek a lakások azon a területen, ahová költözni szeretnénk? Lehet, hogy valami hirtelen nagyon jó vételnek tűnik, de gondolni kell arra, hogy később, adott esetben hogyan lehet majd értékesíteni, lesz-e rá kereslet?

- nézzünk rá a térképre: keressük meg a legközelebbi tömegközlekedési kapcsolatokat, mérjük le, milyen távolságra van jövőbeni lakásunk a megállóhelyektől, és a járatok milyen gyakran közlekednek. Egyes hirdetések "néhány perc sétával" vagy "közel a tömegközlekedéshez" szlogenekkel csábítanak, azonban kiderülhet, hogy a "közel" szó - főleg a külső városrészeken - akár 10-15 perces gyaloglást is jelenthet. Ha rendelkezünk autóval, érdemes szintén több napszakban is ellátogatni a környékre, és például megvizsgálni: mennyi idő szükséges munkahelyünkre való el és hazajutásunkhoz? Azt sem utolsó szempont megtekinteni, hogy az éppen csak "kőhajításnyira" lévő buszmegállót óránként nehogy csak mondjuk 2 busz érintse, mint ahogy ez egyes külső kerületekben nagyon könnyen előfordulhat.

- ki a beruházó?: már elkészült beruházásokról: érdemes utánanézni az építtető korábbi, már átadott projektjeinek, esetleg azokat is meglátogatni, az ott lakóktól információt kérni - sok olyan dolgot megtudhatunk, amik esetleg nem szerepelnek a hirdetésekben. Érdemes megtudni, volt-e probléma a korábbi építkezéseken a határidők betartásával. Azok az építtetők, akiknek nincs rejtegetnivalójuk, maguk is segíteni fognak ebben, de azt azért ne várjuk, hogy ujjal mutogassanak majd az apróbb hibákra.

- kivitelezés, műszaki tartalom: nem árt alaposan átolvasni a műszaki leírást, mi kerül be majd a lakásunkba, mivel ekkor még van lehetőség az esetlegesen alacsony minőségű fürdőszobai szanitereket, burkolatokat cserélni, ajtókat áthelyezni, falakat mozgatni. Nagyon kényes kérdés, és rengeteg későbbi probléma forrása tud lenni a rossz hangszigetelés, ebben az ügyben érdemes szakértővel átnézetni a leírtakat (és adott esetben az építkezésen – ha van rá lehetőség – megmutatni neki). A rossz hangszigetelés utólag már nem javítható 100 százalékosan, és borzasztó tud lenni, ha többtízmilliós lakásunkban esténként a szomszéd Pistike ugrálását, vagy Pirike új udvarlójának teljesítményét élvezhetjük. Neuralgikus pont lehet a fürdőszoba, valamint a szagelszívó, figyeljünk oda.

- biztonsági őr, uszoda, fitness: a 24 órás biztonsági szolgálat, a fitness terem, a szauna, esetleg az uszoda mind-mind vonzó kényelmi szolgáltatás – ne feledjük azonban, hogy ezek üzemeltetési költségét nekünk kell majd megfizetnünk. Gondoljuk át, megéri-e számunkra az aránylag magasabb közös költség vállalása, ki tudjuk-e használni ezeket a lehetőségeket? Manapság egyébként az úgynevezett "tömegpiacra" épülő lakások nagy részéből ezen szolgáltatások jó részét elhagyják, mivel az utóbbi évek trendje szerint az esetek többségében nem igazán van az ilyesmire kereslet, de legalábbis nem szívesen fizetnek a lakók 30-40 ezres közös költséget.

- szórakozás, internet: egyes újépítésű beruházásoknál divatos a kábeltévé és internet-szolgáltatást kizárólagosan egyetlen cég kezébe adni, akik aztán vérmérsékletüktől függő árakkal és szolgáltatási minőséggel örvendeztetik meg a beköltözőket, akik – mint ahogy néhány korábbi példa mutatta – csak meglehetős utánajárás eredményeként tudnak konkurens szolgáltatókat az adott épületbe csábítani, ha egyáltalán sikerül. Ugyan parabolaantennával, mikrohullámmal vagy esetleg mobilinternettel úgy-ahogy áthidalhatóak ezek a kérdések, nem árt rákérdezni, és nem biztos, hogy érdemes megelégedni, a "nem kell aggódni, olcsó lesz" típusú válaszokkal.

- kert: ugye milyen kellemes lenne fülledt nyári napokon kifeküdni a kertbe? Esetleg ott eltölteni egy zavartalan délutánt, elemózsiás kosárral, napozva? És mindezt úgy, hogy 2-300 lakás erkélye nyílik ránk? Ugye? Nagyon jó dolog a kert, emeli a lakás értékét és az életminőséget, azonban ha túl sok lakás van egy társasházban, a kert bizony leginkább csak dísznek jó, legalábbis ha nem zavar minket a körkörös panoráma. A szép nagy kert fenntartása sem olcsó egyébként, ha oda nyílik a lakásunk ablaka, terasza, okvetlenül tájékozódjunk, nem létesül-e véletlenül játszótér, mert ha igen, akkor a zavartalan nyugalom maximum hangszigetelő nyílászárók esetén garantált.

- garázs, parkolás: ahol helyszűke van, ott a beruházók nem szívbajosak, egy garázshelyért akár 3 millió forintot is elkérhetnek, ennél a kerti beálló általában olcsóbb. Ha mindez a Belvárosban van, akkor valószínűleg kénytelenek vagyunk megvenni, hacsak nem akarjuk minden esete a parkolóhely keresős játékot eljátszani, külsőbb részen azonban meggondolandó, főleg akkor, ha több beálló épül, mint lakás. Nincs mindenkinek (még) autója, így valószínűleg a sokadik "utolsó döbbenetes garázsakció" után majd bérelni is lehet a beállókat, amivel sokkal jobban lehet járni az esetek többségében.

Megvenni csak ügyesen

Ha már elég sok (legalább 4-5) projektet láttunk közelebbről, és körvonalazódik, mely lakások esetén tartjuk elképzelhetőnek a vásárlást, érdemes az alábbiak szerint eljárni:

- gyűjtsük össze a választott lakáshoz kapcsolódó fontos dokumentumokat: a beruházás leírását, az alaprajzokat, a lakások műszaki leírását, az adásvételi szerződés tervezetét valamint a fizetési kondíciókról szóló információkat. Ezeket érdemes szakértővel átnézetni, ma már elég sok ilyen vállalkozás van, akik némi tiszteletdíjért cserébe segítenek.

- szakemberrel együtt is érdemes elmenni megnézni a lakást, aki fel tudja mérni, valóban a műszaki leírás szerint épült-e a lakás, és jelezni tudja az esetleges változtatások szükségességét. Jó tudni, hogy néhány évvel ezelőtt elkészült a lakásépítő vállalkozók új minősítési rendszere, amely segít bizonyossá válnunk arról, hogy jó minőségben dolgozó, megbízható építtetővel van-e dolgunk.

- gondoljuk át még egyszer: mi felelne meg legjobban saját igényeinknek? Ne essünk abba a hibába, hogy olyan lakást vásárolunk meg, amelyre csak fél szívvel mondtunk igent. Megfigyelhető egy bizonyos fajta lakásvásárló, aki már a sokadik lakás megtekintése után "na mindegy, ez jó lesz" jeligével rábólint egy közepesen jó lakásra, vagy éppen egy sok tulajdonságában előnytelenre. Ne essünk ebbe a hibába.

Az áralku

Nem mindegy, hogy új lakásunkhoz mennyiért jutunk hozzá. Bár az ingatlanpiac nem mindig rejteget akkora alkutartalékokat, mint az autópiac, ahol az alkudozás már eleve be van építve a vételárba, néhány százalékos árcsökkentést azért el lehet érni – persze ez függ attól is, mennyire keresett az adott projekt, hányan állnak sorba a lakásra.

Legyünk körültekintőek és jól informáltak: megfelelő módon eljárva komoly összegeket takaríthatunk meg – ha árcsökkenést nem is tudunk elérni, tároló, garázs, emelt szintű burkolat, szaniter, könnyen beleférhet. Egyelőre a piac még mindig túlkínálatos, így mi vagyunk nyerő helyzetben, persze csak egy bizonyos mértékig.

Vannak természetesen olyan vásárlók, akik nem szeretnek, tudnak alkudozni, ők szó nélkül kifizetik a kiírt listaárat – talán őket nevezhetjük az értékesítők álmának. Mások erősen alkudoznak, felsorolják a lakás hibáit, árcsökkentést kérnek – néha kapnak is, de nem minden esetben. Előszőr mindig indítsunk finoman, később a beszélgetések során megérezhetjük, mire van lehetőség, az értékesítési irodába is érdemes többször elmenni, láthatjuk mekkora a forgalom, mennyire mennek a lakások. Előfordulhat, hogy azzal érvelnek, hogy ennyi és annyi lakást már "lefoglaltak", sőt egyes lakásokra sorban állás is van – ne essünk kétségbe, a szóbeli foglalás általában semmilyen kötelezettséggel nem jár, azaz semmit nem is jelent.

Hol kezelik a pénzünket?

Mivel az új beruházások döntő része részben bankhitelből épül, járjunk utána, hogy a beruházó cég a vásárlók befizetéseit úgynevezett "zárolt számlán" kezeli-e – általában azon kell, hogy kezelje, de erről az ügyvéd pontos és részletes felvilágosítást fog majd adni. Akár szakértő, jogász bevonásával is, minden esetben kérjünk információt a zárolási feltételekről – előfordulhat olyan szerződés a beruházó és a bank között, amely alapján a vásárlóktól befolyó befizetéseket ún. óvadéki számlára helyezik. Ha véletlenül megtörténik, hogy a lakások mégsem készülnek el, a bank az általa adott kölcsönt erről a számláról magának lehívhatja – a vevő pénze pedig elveszhet. A visszafizetési garanciát vállaló projekteknél elkerülhetjük az ilyen kellemetlen helyzeteket. Manapság egyébként a nagyobb beruházóknál már ritka az ilyen "el nem készülős" probléma, de kisebb cégeknél érdemes körülnézni.

A kontraktus

A szerződés megkötéséhez mindenképpen érdemes jogi szakember segítségét kérni, munkadíja sokszorosan visszatérülhet, és elkerülhetjük vele az esetlegesen felmerülő kellemetlen helyzeteket. Alaposan tanulmányozzuk át a vonatkozó adójogi szabályokat (illetékfizetés), valamint a kötbér, és az egyes jogokról való lemondás kérdéseit. (Előfordulhat például, hogy a szerződésben lemondunk arról, hogy beleszólásunk legyen a házhoz kapcsolódó üzlethelyiségek hasznosításába, vagy köteleznek minket egy adott távközlési szolgáltató igénybevételére, de még sok más nagyon érdekes dolog is, ráadásul van olyan nagy beruházó, ahol módosítani sem igen lehet, "ha nem tetszik, majd megveszi más" jeligével, az ilyen helyről érdemes továbbállni, akármilyen vonzó is a lakás.

Egy feles a munkásoknak

Már az építkezés folyamán érdemes időnként kilátogatni a helyszínre, hogy meggyőződjünk arról, valóban úgy készül-e a lakás, ahogy mi szeretnénk, illetve ekkor még jelezhetjük változtatási igényeinket (ajtók, válaszfalak elhagyása, klímaberendezés beépítése). Ne menjünk el szó nélkül az esetleges hibák mellett, később problémásabb lesz azokat kijavíttatni. Jó alkalom egy ilyen látogatás arra, hogy megismerkedjünk későbbi szomszédainkkal is, valamint hogy adott esetben némi ösztönző segítségével inzisztáljuk a munkásokat a minőségi munkavégzésre. Egyes építettők különösebben nincsenek elragadtatva attól, hogy a leendő lakók állandóan nézelődnének, ebben egyrészről igazuk van, mivel bármilyen baleset az ő felelősségük, de időnként azért kielégíthetjük természetes kíváncsiságunkat.

A kulcsátadás

A vásárlók többsége nagy izgalommal készül a birtokbaadásra, amely tulajdonképpen a vásárlási folyamat utolsó állomása. Ezen esemény keretében átadják nekünk a lakás összes kulcsait, rögzítik a mérőórák állását (semmiképpen ne feledkezzünk meg erről, különben az esetleges közüzemi számla reklamáció nagyon nehéz lesz), esetleges kifogásainkról, észrevételeinkről jegyzőkönyvet vesznek fel.

A birtokbaadásra szintén érdemes szakemberrel együtt menni, és tételesen ellenőrizni, hogy valóban minden úgy készült-e el, ahogy anno megrendeltük. Komolyabb problémák esetén ne vegyük át a lakást, hanem rögzítsük a hibákat, és kérjük azok minél előbbi kijavítását. Ebben az esetben előfordulhat, hogy hosszú heteket, hónapokat vetítenek elénk, mire ki tudják javítani a hibákat, de ne engedjünk: a rossz lakást ne vegyük át, utána már sokkal nehezebb lesz ezeket intézni.

Előfordulhat, hogy felajánlják egyes hibatípusok pénzzel való megváltását, erről saját belátásunk szerint dönthetünk, egy-két rosszul beszerelt konnektor miatt nem biztos, hogy érdemes még 1-2 hétig albérletben lakni. Új lakásunkra a kivitelező 36 hónap jótállást nyújt, ennek feltételeiről szintén érdemes előre informálódnunk.