2009. december 16. 10:11

Szeretne magának új kuckót venni, vagy éppen eladáson gondolkodik? Erre számíthat 2010-ben.

Mit hoz a jövő?

"Várakozásaink szerint a lakásvásárlási hajlandóság 2010. II. félévétől indulhat erősödésnek, de a válság előtti, 2008-as ingatlanpiaci helyzet csak 2011 közepére térhet vissza. Az árak alakulása pedig átlagosan a kereslet változásaitól függ; ennek megfelelően a csökkenő tendencia a jövő év első felében még marad” – idézi az mfor.hu-hoz eljuttatott közlemény Kühne Katát.

Az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója szerint a hitelezési volumenek visszaesése tartósabb is lehet, mindenesetre az idei évhez képest jövőre némi növekedésre számít. Igaz, a 2010-es parlamenti választás nehezíti a jövőbe tekintést, mivel a választások eddig is gyakran jelentettek fordulópontot a piac működésében, fűzte hozzá.

A lakáspolitikában végbe menő óvatos javulás segítheti a piacot; ugyanakkor a választásokig, illetve az azt követő hónapokban még nem várható nagy volumenű döntés, a lakosság tehát minden bizonnyal várakozó állásponton lesz.

Ezt némileg ellensúlyozhatja és már januártól forgalomgeneráló tényező lehet az illetékek jövő évtől bevezetett csökkenése. Lakások esetében a négymillió forint feletti rész után a 6-ról 4 százalékra csökkenés egy 20 milliós ingatlannál alapesetben 320 ezer forinttal kevesebb illetékterhet jelent az idei évihez képest.

Sok múlhat azon, mikor lesz vagyonadó

Egy másik jelentős piacbefolyásoló tényező lehet a már elfogadott vagyonadó ingatlanokra kivetett eleme. Ennek bevezetése ugyanakkor - a jelenlegi politikai kommunikáció alapján - a választások eredményén múlik majd. Bár mindezidáig nem volt jellemző, hogy a vevők döntését befolyásolta volna az adóköteles limit figyelembe vétele, jövő év elejétől egyértelműen felkerülhet a keresési paraméterek közé, hogy az ingatlan forgalmi értéke - első lakás esetében - ne haladja meg a 30 millió forintot, áll az Otthon Centrum elemzésében.

Az ingatlanközvetítő-hálózat szakértői úgy vélik, az újlakás-piacra az idén októberben bevezetett támogatott hitel-konstrukció jelenlegi formájában – csakúgy, mint az azóta eltelt hónapokban – önmagában 2010-ben sem lesz pozitív hatással. A beruházók által nyújtott kedvezmények és innovatív értékesítés-ösztönző megoldások továbbra is fennmaradnak.

"Előzetes felmérésünk szerint 2010-ben az idei évhez képest újabb 50 százalékkal eshet vissza az átadott lakásvolumen. Ennek következtében 2011-re hiány alakulhat ki új lakásokból, ami a jó környéken lévő legkeresettebb lakástípusokat már jövőre is vonzó befektetési alternatívává teheti" – mondta Valkó Dávid, a cég vezető elemzője.

Mi történt 2009-ben?

A tranzakciószámok visszaesése

Az év első hónapjaiban azok is kivártak a vásárlással, akik a szigorodó banki feltételek mellett is hitelképesek lettek volna. Az állami támogatások és a szocpol júliustól való megszüntetése miatt bekövetkezett élénkülés sem ellensúlyozta azonban a nyári látványos visszaesést. Mivel az utolsó hónapok forgalma is csak mérsékelten emelkedett (sokan 2010-re halasztják a vásárlásukat a csökkenő illeték miatt), az Otthon Centrum 2009-ben Budapesten a tavalyi forgalom szűk kétharmadára számít, míg vidéken a visszaesés meghaladhatja az 50 százalékot is.

Csökkenő lakásárak

Ennek üteme elmarad az év elején becsült mértéktől, és tendenciaszerűen csak az év második felében, a támogatások megszűnése miatt amúgy is jelentősen lassuló piacon jelent meg. Kivételt képeznek a panellakások, amelyek ára az év egészében egyenletesen csökkent.


Élénkülő albérleti piac, csökkenő bérleti díjak

A vállalhatatlan lakáshitel-törlesztési feltételek azokat is a lakásbérlet felé terelte, akik rendelkeztek megfelelő önrésszel. Érdekes azonban, hogy mivel a kínálat bővülése meghaladta az újonnan jelentkező keresleti többletet, megindult a bérleti díjak látványos csökkenése. A piac egészére mintegy 10-15 százalékos visszaesés jellemző, ugyanakkor a drágább környékeken a tavalyi bérleti díj akár egynegyeddel is zsugorodhatott.

30 százalékkal kevesebb átadott új lakás 2008-hoz képest

A kereslet ehhez képest még jobban visszaesett, így – szakítva az elmúlt évek csökkenő tendenciájával – Budapesten mintegy 2900-ra nőtt az eladatlan lakáskészlet.

Új értékesítés-ösztönző módszerek

Az újépítésű lakások beruházói rég nem látott erőfeszítésekre kényszerültek, hogy eladják építés alatt álló vagy már megépült lakásaikat. Ilyen például a több nagyobb fejlesztő által bevezetett metódus, miszerint a lakás vevője a foglaló befizetése után adott időtartamig bérleti díj fejében a lakásban lakhat, a vételár fennálló részét majd csak ezt követően kell kifizetnie.


Változatlan ingatlanközvetítői részesedés

Az Otthon Centrum szeptemberi felmérése szerint a szűkülő piacon a vevők – bár eleinte általában önerőből kezdik el a lakás hirdetését – ugyanannyiszor fordultak végül tanácsadóhoz, mint egy évvel korábban. Budapesten átlagosan az eladások 43 százaléka közvetítőn keresztül zajlott.

Lassuló döntéshozatal

Míg 2008-ban az összes eladás 69 százaléka zárult 3 hónapon belül, addig 2009-ben mindössze 46 százalékukat sikerült tető alá hozni ugyanennyi idő alatt. Összességében vidéken, valamint az agglomerációban vált nehézzé az eladás, míg Budapesten a lassulás leginkább az amúgy is hosszabb idő alatt értékesíthető családi házakat érintette.