2007. május 25. 15:57

Kezdjük három elemzéssel. Az egyik szerint idén 32 ezer új lakás épül, míg a másik készítői úgy látják még mindig nagy üzlet luxusingatlant venni. Az Otthon Centrum elemzése szerint a viharfelhők ellenére még mindig megy az ingatlanbiznisz.

A januári mínusz 20,8 pontról áprilisra mínusz 12,2 pontra javult a GKI Zrt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe - közölte Akar László, a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgatója, hozzátéve, hogy prognózisuk szerint országosan az idén 32 ezer lakás átadása várható, a tavalyi 34 ezer után.

Az új lakás építését illetve vásárlását biztosan tervezők száma áprilisban 34 ezer, ami viszonylag alacsony, ugyanakkor a lakásépítést illetve vásárlást valószínűleg tervezők száma 150 ezerre ugrott fel, ez viszont igen magas, és utoljára 2003. januárjában fordult elő - mutatott rá a felmérés eredményére Akar László. A lakásfelújítást, bővítést tervezők száma áprilisra alig változott januárhoz képest: a biztos választ adók 105 ezres tábora (januárban 101 ezer) mellett 378 ezren (378 ezer) valószínűleg hozzákezdenek a felújításhoz illetve a bővítéshez.

A GKI Zrt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2001-2007

A felmérés szerint az új lakóingatlanok ára a következő 12 hónapban várhatóan 3,5 százalékkal nő országosan, 4 százalékkal Budapesten, 5 százalékkal Pest megyében, Nyugat- és Kelet-Magyarországon pedig 2,5-2,5 százalékkal. Az új iroda ingatlanoknál országosan 4,3 százalékos árnövekedés várható a következő egy évben, Budapesten 3,7 százalékos, az ország többi részében 4-5 százalékos drágulás várható.

A használt ingatlanárakra a stagnálás a jellemző: a lakóingatlanok ára a következő 12 hónapban sehol sem változik az országban, a budapesti irodák árai egy százalékkal morzsolódhatnak le, Kelet-Magyarországon viszont 2 százalékkal drágulhatnak. A telekárak viszont nőnek: az 5 százalékos országos mértéknél gyorsabb, 6 százalékos drágulás Pest megyében várható, míg Nyugat-Magyarországon csak 2,5 százalékkal gyorsulnak a telekárak.

A GKI Zrt. - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe a januári mínusz 20,8 pontról áprilisra mínusz 12,2 pontra javult, de - mutatott rá Akar László - a tavaszi indexek általában kedvezőbbek a januárinál: tavaly áprilisban mínusz 13,8 pontot mértek a januári mínusz 21,4 pont után. A lakáspiacot az ingatlancégek szerint továbbra is a túlkínálat jellemzi: a cégek vezetőinek 21 százaléka erős túlkínálatot tapasztal, 75 százalék túlkínálatról tudósított, egyensúlyi helyzetet 4 százalék jelölt.

  • **


Jelentős az érdeklődés a magyar luxusingatlanok iránt

Továbbra is élénk a külföldi befektetői kereslet a fővárosi luxus ingatlanok iránt, a legnépszerűbb az I. kerületet és a Vár, ahol a kereslet jóval nagyobb, mint a kínálat és a vásárlókat nem rettenti el az 1 millió forintot is jóval meghaladó négyzetméterár - áll a luxus ingatlanok közvetítésével foglalkozó nemzetközi hálózat, az Engel and Völkers közleményében.

A közlemény szerint nem szegte a magyarok horvátországi befektetési kedvét a Vir-szigeteki ingatlanbotrány. Horvátországban gyors ütemben, továbbra is élénk magyar érdeklődés mellett bővül az új építésű luxus ingatlanok piaca, bár a vevők több mint fele német. Mozsár István, az Engel and Völkers hazai és a régiós képviseletének vezetője a közlemény szerint a horvát piacot még alakulónak nevezte, hiszen szavai szerint a taxistól a fodrászig mindenki foglalkozik ingatlanközvetítéssel. Hozzátette: leginkább a tengerparti luxusvillák és új építésű prémium kategóriás komplexumok iránt nagy az érdeklődés, ezeket akár négyzetméterenként 5000-6000 euró áron kínálják a befektetők.


A régió piacát illetően a cég úgy véli, hogy az elmúlt 10 évben megháromszorozódtak a csehországi lakásárak, de a növekedés az utóbbi három évben Csehország európai uniós csatlakozását követően gyorsult fel. A növekedés még korántsem ért véget, különösen a fővárosban, Prágában szárnyal az ingatlanpiac, ahol jelenleg a legnépszerűbb ingatlanok a belvárosban található műemlék jellegű házak értékes exkluzív lakásai. Ezek 4100 és 5700 euró közötti négyzetméter áron kelnek el. Az exkluzív prágai villák pedig 715000 euró körül mozognak.

  • **


Emelkedő lakásárakat vár az Otthon Centrum

A tavalyi év negatív rekordot elérő lakásépítési mutatói, a gazdasági megszorítások és emelkedő energiaárak, a jövőre bevezetendő ingatlanadó miatti bizonytalanság, valamint az újonnan felvett lakáscélú hitelek állományának márciusi csökkenése logikusan mind pesszimizmusra adnának okot a jövőt illetően. A lakáspiac ennek ellenére jól indult 2007-ben; a keresletben és a beruházók építési kedvében egyelőre nem mutatkozik visszaesés.

Építési volumen

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2006-ban 34 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 45 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 18, illetve 13 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. A két volumenmutató a III. és IV. negyedév során csökkent leginkább. A visszaesés legkevésbé a kis-és középvárosokat érintette, s a lakosság kivételével minden építtetői körben az átlagosnál nagyobb visszaesés mutatkozott.

Újépítésű lakások piaca

A hagyományosan mérsékelt év kezdeti forgalom idén korábban pörgött fel, az első negyedév az OC által értékesített nagyobb projektek esetében terv felett teljesült. A valamivel gyengébb április viszont egy második negyedévi forgalmi lassulást vetíthet előre. Talán mindig a legfontosabb kérdés, hogy a lakásárak hogy alakulnak majd az év folyamán: az év elején rögtön látni lehetett, hogy január 1-jével sok projekt árain emeltek a beruházók automatikusan 1-3 százalék közötti mértékben. Éves átlagban azonban 5-7 százalékos (a legkeresettebb projektek esetében pedig akár 10 százalékos) újlakás-áremelkedés kalkulálható.

A fővárosi lakásberuházásokról gyűjtött, és folyamatosan frissített adatbázisunk szerint, idén három kerület (IV., XII. és XXIII.) kivételével mindenhol több lakás átadását tervezik, mint 2006-ban. A legtöbb lakás továbbra is a slágerkerületekben épül meg (ezer lakás feletti volumen a XIII., IX., XIV., VIII. és XI. kerületekben). A fejlesztői figyelem mind gyakrabban fordul a peremkerületek felé, több olyan koncepciózus projekt indult a közelmúltban, vagy áll előkészítés alatt a fővárosban (a IV., VIII., X., XI., XIII., XIV., XVI. kerületekben), melyek város-, illetve kerületfejlesztési tervek részeként jelennek meg. Ezeknél a nagy volumen mindig vegyes, a lakosság mellett a tágabb környéket is ellátó funkcióval párosul.


"A tavaly átadott 6500 társasházi lakáshoz képest idénre tervezett 14 ezres volumennek csak egy része fog ténylegesen megvalósulni. Ez a szám év eleji felmérésünk eredményét mutatja, s tapasztalataink alapján ehhez képest akár 40-50 százalékkal is kevesebb lehet a terv szerinti határidőre átadott lakások száma. Adatbázisunk szerint tovább szívódik fel az eladatlan lakásmennyiség. 2007. február végi állapot szerint 1270 már átadott lakás várt még mindig vevőre Budapesten. Ez a szám másfél évvel ezelőtt még jóval kétezer felett járt." - jelentette ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Továbbra is erős a megépülő lakások projektszámra vetített koncentrációja. Míg az értékesítés alatt álló beruházások 52 százaléka maximum 30 lakásos, a megépülő lakások 57 százaléka száz, vagy több lakásos projektben található. Ebben változás nem várható, hiszen a tavaly átadott 54 ötvenlakásosnál nagyobb projekt után idénre 91 ilyen volumenű beruházás átadása várható év eleji felmérésünk szerint.

A 2000-es évek legelején megépült kisebb lakások forgási sebességéből adódóan mostanra tömegessé vált azok csoportja, akik a család növekedése miatt nagyobb ingatlanba akarnak költözni, a megszokott minőségi standardok megtartásával. Ebből kifolyólag manapság egyre népszerűbbek a másfél és kétszobás lakások mellett az 1+2 fél, illetve 2+fél szobás újépítésű egységek.

Használt lakások piaca

Idén március-április folyamán lefolytatott, országos, reprezentatív felmérésünk szerint az elmúlt egy évben a lakosság 6 százaléka vásárolt és 5 százaléka adott el lakóingatlant. A budapesti lakosok és a 25-35 év közöttiek aktívabbak a vásárlást tekintve. Bár a távhő-díj év eleji drasztikus emelkedésekor sokan a lakótelepi lakások tömeges eladását prognosztizálták, adatbázisunk alapján egyelőre nem mutatkozik látványos kínálatbővülés a panelpiacon. Az újonnan piacra lépő használtlakás állományon belül az elmúlt bő fél évben konstans, 15-18 százalék közötti a panelek aránya.


Folyamatosan keresettek az újszerű, az elmúlt bő évtizedben épült lakások, az ilyen ingatlanok iránt konstans igény mutatkozik. Az Otthon Centrum által az elmúlt egy évben eladott ingatlanok közül (nem számítva az értékesítési céllal épített projekteket) minden nyolcadik 2000 és 2005 épült újszerű lakás, vagy ház volt. Nem példa nélküli, hogy egy adott szűk területen a kilencvenes években épült lakások ára magasabb a most épülőkénél. Ez azonban nem a lakásárak csökkenését jelenti, hanem mikrokörnyezeti tényezők játszanak benne fő szerepet. (A IX. kerületi Középső-Ferencvárosban például a rehabilitációs folyamat elején, a Ferenc körút közvetlen közelében lévő újszerű lakások ára akár 10-15 százalékkal magasabb lehet, mint a pár utcával beljebb, a Dunától távolabbi átlagos jelenlegi újlakás-ár.)

Befektetésként (kiadási céllal, vagy értéknövekedésre spekulálva) továbbra is a belvároshoz közeli, fő tömegközlekedési kapcsolatok vonzásában elhelyezkedő, elsősorban két-három szobás felső emeleti lakások ajánlhatók.

Lakáspolitika, finanszírozás

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint, idén márciusban hét év óta először csökkent – a februárihoz képest 23 százalékkal, 5,2 milliárd forinttal - a lakosság által lakáscélra felvett hitelek állománya.

A lakáscélú hiteleken belül a támogatott hitelek aránya már csak 23 százalék. A kedvező kamatok miatt még mindig szinte kizárólag svájci frankban adósodnak el a hitelfelvevők, s a forint mostani ereje a lakosság bizalmát még fokozza is az ilyen hitelek iránt. A támogatás nélküli (elsősorban svájci frank alapú) hitelek iránti igény tovább növekedett. A piaci alapú hitelek átlagos nagysága 5,6 millió forint. Most már ezeknél a hiteleknél magasabb az átlagos hitelnagyság, mint az új lakásokhoz felvehető támogatott hiteleknél.

A jövőre bevezetendő ingatlanadóról szóló törvény tárgyalása és elfogadása már az év második felében éreztetheti hatását. Ekkor azonban két egyidejű tendencia érvényesülhet: egyfelől az eladók megpróbálják majd beépíteni a lakásárakba az ezzel kapcsolatos többletkiadásokat, másfelől pedig az adó csökkenő forgalmat és bővülő kínálatot, s így árcsökkenést eredményezhet.

Lépj velünk a növekedés útjára! Kockázati tőke, közösségi finanszírozás / crowdfunding, gyakorlati tapasztalatok hazai és nemzetközi nagyágyúktól és startupperektől! Ismerd meg a legújabb finanszírozási lehetőségeket és a startup-ökoszisztéma fejlődési irányait és lehetőségeit!

Finanszírozás 2019 - startuppereknek kedvezmény, 25 év alattiaknak ingyenes! Részletek és jelentkezés