6p

NIS2: rohamosan közeleg a határidő, kerülje el a bírságot!
Mit jelent a gyakorlatban a NIS2 a vállalkozások számára?
Hogyan válasszunk szolgáltatót a megfelelőség biztosításához?
Milyen eszközökkel lehet erősíteni a védelmet és mit kell tenni, ha támadás ért minket?

NIS2 újratöltve - IT-biztonság a gyakorlatban

2024. június 18.

Részletek és jelentkezés itt!

Idén még nem, de jövőre lehet annyira olcsó több hazai hotel, hogy megérje megvenni őket. A hitelmoratóriumból kijövő tulajdonosok vagy üzemeltetők sorsa a negyedik hullám erejétől is függ egész Európában, így Magyarországon is.

Debrecenben négy hotel építése is zajlik, Mészáros Lőrinc érdekeltsége most fut neki a lakitelki wellness szállodának, Budapesten épp ma, vagyis szerdán mutatkozik be a Westend City Centerben a volt Hilton átalakításával elkészült Crowne Plaza, egy török beruházó a napokban adta át az ötcsillagos hoteljét az Erzsébet híd pesti lábánál. Ezen kívül a NER-hez erősen kötődő vállalkozások az Andrássy úton nyitnak hamarosan új hoteleket. Ennek alapján nem úgy tűnik, mintha a padlón lenne a szállodaipar. Pedig de!

A belváros szívében épül a NER egyik legújabb hotelje egy nagy tömb átalakításával (fotó: Mester Nándor)
A belváros szívében épül a NER egyik legújabb hotelje egy nagy tömb átalakításával (fotó: Mester Nándor)

Nagyobb a baj a magyar hotelpiacon, mint 6-8 hónappal ezelőtt gondolták. A teljes felépülést már nem 2023-ra, hanem 2024-2025-re teszi a legtöbb szakember. Nagyon sok múlik azon, hogy lesz-e újabb vírushullám és az milyen mértékű és lefutású lesz. A nemzetközi szabadidős és üzleti turizmusnak jobban kitett Budapest (akárcsak Bécs vagy Prága) sokkal nehezebben küzdheti ki magát a válságból, mint a vidéki hotelek és resortok, illetve azok a városok, ahol van komoly belföldi kereslet. Utóbbi kettőnél magas a hazai és a helyi kereslet aránya és ha nem lesznek újabb belső korlátozások, ezek könnyebben ledolgozhatják veszteségeiket.

Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég befektetési igazgatója szerint a fővárosi hotelek életét nagyban befolyásolja, hogy milyen gyorsan alakulnak ki az Európai Unióban a rendezett és átlátható utazási szabályok. Tömeges városi turizmus ezek nélkül elképzelhetetlen. Mindennek fényében – a fenti kivételektől eltekintve - nálunk is tovább lassítottak a szállodaberuházók. Azt tapasztalja, hogy a befejezéshez közeli hoteleket már biztosan készre építik. A projekt elején tartó vagy nem kiemelt övezetbe tervezett szállodák beruházói kivárnak vagy újratervezik az egészet.

„Természetesen vannak olyan projektek, ahol a beruházó már leszerződött a kivitelezővel tavalyi vagy év elejei áron. Ezek vélhetően folytatják a projektet” – mondta, ugyanakkor megjegyezte, hogy erősen bezavar a munkaerőhiány és az építőanyagok hihetetlen drágulása. A jelek szerint fel kell adni a tavaly év végén még életszerűnek gondolt stratégiát, miszerint a következő 2 évet építkezéssel, felújítással lehet és kell tölteni.

A nagyobb dunaparti és belvárosi szállodák stabilak, komoly a befektetői érdeklődés is irántuk, de nincs eladási nyomás a tulajdonosokon. Gyors értékesítésről még a bajba jutott hotelek esetében sem beszélhetünk, mert alacsony a kereslet és túl alacsonyak a felajánlott vételárak. Nagyobb tranzakciókra inkább 2022-ben, ott is inkább a második félévtől lehet számítani, a hitelmoratórium és az utazási kereslet együttes alakulása fogja ezt nagymértékben meghatározni.

Budapest van tehát a legnagyobb bajban. Ugyanakkor vidéken sem felhőtlen a szállodások élete. A kevésbé jó helyen lévő vagy rossz műszaki állapotú ingatlanok leértékelődőben vannak. Egyre gyakoribb, hogy a harmadlagos lokációkban található hotelek tulajdonosai alternatív hasznosításon gondolkodnak. Ez nemzetközi gyakorlat, több ilyen ingatlanból lehet kollégium vagy munkásszálló. Néhány megyeszékhelyen már léptek is. Budapest ebben a tekintetben nem egyedi eset, Bécsben is Prágában is vizsgálják a tulajdonosok, miből lehetne lakóház vagy más funkciójú ingatlan.

Eltolódás az üzemeltetésben

Az üzemeltetési vonalon máris érezni jelentős változásokat. A bérleti konstrukcióban működő hoteleknél a 2019-re elért bérleti díjak után most már alacsonyabb fix díjak és forgalomarányos bérleti díjak (vagy ezek kombinációi) jellemzők, egyes esetekben profitmegosztásos megállapodás is előfordul. Előretörhetnek a nemzetközi márkákkal operáló, franchise szerződést használó független üzemeltetők. Biztosan tisztul az üzemeltetői piac, gyorsul a konszolidáció, eltűnhetnek a kisebb cégek, viszont a nagyobbak tovább gyarapíthatják hálózatukat. Ahol pedig lejáróban vannak a management szerződések, ott komoly újratárgyalások, üzemeltető- és márkaváltások lehetnek.

Takács Péter úgy látja, hogy a hazai piachoz még mindig óvatosan állnak hozzá a befektetők. A belvárost továbbra is keresik, főleg a működő hoteleket, de már nem erőltetik a belvárosi fejlesztési telkek és komplett átépítést igénylő ingatlanok megvételét, még akkor sem, ha jelentős árengedménnyel kínálják azokat. Érzékelik a kivitelezési költségek hihetetlen emelkedését és még túl sok a bizonytalanság a turisztikai keresletben ahhoz, hogy gyorsan belevágjanak. Ezen kívül az is visszatarthatja őket, ha egy megkezdett projektnél már nem kivitelezhető a lakó-vagy irodafunkcióra váltás. A telkekhez hasonlóan stagnál a belvárosi átalakítandó épületek, műemléképületek piaca is. Közülük sok áll, a tulajdonosok nem igazán engednek az árból, kivárnak.

Utalt arra, hogy a megtérülési mutatók becslésekor a 2019 év végi teljesítmény 80 százalékát veszik a jövőbeni reális teljesítmény alapjául és azzal számolnak, hogy a következő két év eredménye közel nulla lesz, és 5-6 helyett 6-7 százalék lesz a hozam. Ez egyértelmű jelzés arra vonatkozóan, hogy az értékbecslések során komoly értékcsökkenések lesznek. Egyébként Kelet-Európában mintegy 20 százalékos átlagos értékcsökkenést tapasztalni.

A nagyot eső európai piacokon már elindultak a tranzakciók. A nemzetközi és helyi befektetők egyre több olasz, spanyol, francia város, és természetesen a mediterrán térség hoteljeit vásárolják. Mivel Budapestnél a kockázat és a hozam aránya nem megfelelő a magyar fővárost korábban is célzó nemzetközi befektetőknek, ezért most inkább a nyugat-európai nagyvárosok felé fordultak, például szívesebben szállnak be nyugat-európai fővárosok, úgynevezett „gateway city” szállodáiba, barcelonai, amszterdami hotelekbe vagy nagyobb német városok szállodáiba, ezeknek a piacoknak a visszarendeződését gyorsabb lefutásúra teszik.

A budapesti hotelek legfontosabb feladata most az lenne, hogy amikor beindul az élet és a kereslet, akkor ne árcsökkentéssel próbáljanak vendéget szerezni mert gyorsan elveszhet annak a hosszú építkezésnek az eredménye amit 2019 év végére sikerült elérni. A munkaerőpiaci kilátások egyébként inkább áremelkedést indokolnának. Az újranyitó piac abból a szempontból is érdekes lesz, hogy több új ötcsillagos szálloda nyílik, amik a legmagasabb fizetőképességű szegmenst célozzák meg, nekik nagyon fontos lesz erős átlagárral működni, de ahhoz komoly keresletnek kell megjelennie.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!