„A következő hónapokban jelentősen lassulhat az ingatlanárak emelkedése, a rekordközeli reálértéken már túl vagyunk” – mondta a Zenga.hu elemzési vezetője, Futó Péter az OTP Ingatlanpont szerdai sajtótájékoztatóján. Budapesten szeptember volt a túlárazottsági mutató csúcshónapja, országosan november-decemberre esett a legmagasabb érték.
A piacon jelenleg kisebb arányban vannak jelen a befektetők, mint korábban: a befektetési célú vásárlások megtérülése jelenleg nagyon alacsony. A bérleti hozamok folyamatosan csökkennek, az idei év tehát nem a befektetési célú vásárlásokról szól.
A saját részre vásárlók szívesebben vesznek családi házat, különösen vidéken. A panellakások iránti érdeklődés visszaesett az Otthon Start hatására (a tavalyi 19-ről 10 százalékra), az érdeklődők kétharmada családi házat keres. A jelenlegi kínálatban emiatt kicsit nagyobb részt tesznek ki a panellakások (4 helyett 7 százalékot), a családi házak aránya pedig csökkent. Az új építésű, vagy újszerű állapotú ingatlanok iránt nőtt az érdeklődés, az átlagos állapotúakat kevesebben keresik.
„Az ország nagy részében növekedtek a családi házak négyzetméter-árai, kivéve a délkeleti országrész egy-két megyéjét” – mondta az OTP Ingatlanpont ügyvezetője, Pélyi András.
Nógrádban ötödannyi az ár, mint Budapesten
Ötből négy magyarországi ingatlanfejlesztés Budapestre és Pest megyére koncentrálódik, de az egész országot nézve nagy a szórás az árak között. A Balaton környékén több beruházás is 4-5 millió forintos négyzetméteráron fut, és ez már a vételi ajánlatok, szerződések szintje. A nagy árkülönbséget a műszaki tartalom jelentheti, a fejlesztők azzal adják el a drágább ingatlanokat – mondta Pélyi.
Az új fejlesztések döntő többsége nem fér bele az Otthon Start kereteibe. Budapesten az összes hirdetést nézve is kisebbségben vannak a hitelprogram feltételeinek megfelelő hirdetések, mindössze a kínálat 43 százalékát teszik ki. Nógrádban szinte az összes eladó ingatlan megfelel a hitelprogram feltételeinek (99 százalék), hasonlóan Jász-Nagykun-Szolnok és Békés megyékhez (98 százalék), de Heves és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében is minimális a kilógó ingatlanok aránya.
Az összes eladó ingatlant nézve Somogy és Hajdú-Bihar megye átlagos négyzetméterárai is 800 ezer forint fölé emelkedtek tavaly, Nógrád megyében viszont 252 ezer forint volt – ez alig 20 százaléka a budapestinek. Salgótarjánban ugyan 26 százalékkal emelkedtek az árak tavaly, de így is 277 ezer forint az átlagos négyzetméterár. A legdrágább megyeszékhelyek Debrecen (958 ezer forint) és Győr (853 ezer forint) – ezzel budapesti kerületeket is megelőznek –, de Szeged árszintje sem marad el sokkal a két városétól.
Fotó: Klasszis Média / Mester Nándor
A újlakás-piacon még csak most jön a java
„Az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakásokból rengeteg áll építés előtt, a kínálat pedig látványosan bővülni fog a használtlakás-piacon is” – mondta az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, Valkó Dávid. A kínálat bővülése fékezi az áremelkedést, ezért a következő időszakban mérséklődő, lassú áremelkedésre számít. A fővárosban az idén átadásra kerülő új lakások átlagos négyzetméterára 1 millió 720 ezer forint, a 2027-es projektek esetében pedig 1,8 millió forint felé mozog. Az Otthon Start hatására viszont akár stagnáló újlakás-árakat is el tudnak képzelni Budapesten az OTP-nél.
Az összes lakást nézve a legolcsóbb kerület Soroksár, a legdrágább kerületek sorában az V. kerületet az I. és a XII. kerület követi. A XI. és a XV. kerületben a rozsdaövezeti új lakások négyzetméterára az Otthon Start hatására összeért a panellakások árszintjével.
A lakásépítések terén van honnan előrelépni: utoljára 2016-ban épült annyira kevés lakás, mint tavaly. Idén az építési engedélyekben is további felfutást várnak az OTP-nél. Valkó hozzátette: a kisebb városokban, községekben soha nem volt ennyire magas az értékesítési célra épített lakások aránya.
Ami a fővárost illeti, az idei első két hónapban már tizenegy projekt értékesítése indult el Budapesten, amely 50 lakásosnál nagyobb, sőt, ezek közül tíz nagyobb 100 lakásosnál. Tavaly egész évben 55, illetve 39 ilyen projekt hirdetése indult el, idén tehát újlakás-piaci bumm várható a fővárosban.
Jelenleg tizenkét olyan, 250 lakásosnál nagyobb beruházás zajlik országszerte, ami nemzetgazdaságilag kiemelt minősítést kapott, és tizenegy további projekt is esélyes erre
– választolta az Mfor kérdésére Valkó Dávid. Ezek többsége a fővárosban van, ilyen lakóparkok épülnek Budán a III. és a XI., illetve Pesten a IV., a XIV., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületekben. Ezen kívül Budaörsön, Debrecenben, Szegeden és Veszprémben is épül kiemelt beruházás keretében lakópark.
A nagyvárosokban nem alkudoznak
A foglalkoztatási arány, a reálbér-emelkedés, a csökkenő hitelkamatok és az állami támogatások kibővítése kedvezők a lakáspiac szempontjából, de a kifeszített költségvetés és a választási év egyaránt bizonytalanságot okozhat.
Az OTP Ingatlanpont 130-140 ezer tranzakciót vár erre az évre, hasonlóan a tavalyihoz. Az alku átlagos mértéke 5,9 százalék volt a téli hónapokban, de a nagyvárosokra és a kiemelt újlakás-projektekre nem jellemző, hogy az eladók engednek a hirdetési árból.
Az ingatlanvásárláshoz hitelt igénylők arányát felborította az Otthon Start program. Az utolsó negyedévben már a vásárlók háromnegyede igényelt hitelt, a tavalyi év elején még csak 39 százalék volt az arány – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelekért felelős vezetője. A hitelprogram kezdete óta pedig 60 százalékról 10-re csökkent a piaci hitelek aránya.
