Sok kis Budapest épül a fővárosban, de milyen sikerrel?

Mini-Dubaj, Zuglói Városközpont, Marina City, BudaPart. Ismerős nevek? Ezek futnak most, mindegyik városnegyednek hívja magát, valójában inkább vegyes funkciójú ingatlanoknak helyet adó, általában sok évre elhúzódó komplex ingatlanfejlesztések ezek. Többnyire valóban karaktert adnak egy-egy kerületrésznek, illetve van bennük ilyen potenciál, de a városnegyed elnevezéshez többet kell letenni az asztalra, a környéknek meg kell érnie erre, méghozzá sok-sok év alatt.

Budapesten az ezredforduló környékén érett meg annyira az ingatlanpiac, hogy a nagyobb ingatlanfejlesztők már nem csupán egy-egy irodaház vagy bevásárlóközpont felépítésében gondolkodhattak, hanem olyan komplexumokban, amikben akár egy kisebb körzetben (néha egyetlen fedél alatt) egyesíthettek irodai, kiskereskedelmi, szabadidős és/vagy hotel funkciókat. Mostanra csak a léptékek változtak. A bevezetőben említett aktualitások okot adnak arra, hogy végigvegyük, melyik, milyen sikerrel lépett a piacra, illetve tartja magát ott, nyereséget produkálva a tulajdonosoknak.

A Millenniumi Városközpont a Demján Sándor vezette TriGranit első ilyen jellegű projektje volt a soroksári út és a Duna között, közel az egykori Lágymányosi, ma Rákóczi hídhoz. Tavaly adták át az utolsó nagy irodaházat, van ugyan egy nagy üres saroktelek még ott, de egyelőre senki sem akarja beépíteni. Az irodaházak jó kihasználtsággal működnek, épp most költöztette oda 8000 négyzetméterre a főhadiszállását a Wizz Air, a K&H több tízezer négyzetméteres központot működtet ott, több világcég bérel területet, nagy magánkórház, szuper luxus lakótorony, több nagy társasház, a Nemzeti Színház és a MÜPA, ez mind színesíti ezt az együttest. Az üzleti ingatlanok saját kockázatra, a kulturális intézmények a magán és az állami szféra együttműködésében és finanszírozásában (PPP-formula) születtek. 

Maradjunk még a Demján-féle kísérleteknél. Több nemzetközi díjat nyert a Westend amiben ott az első nagy méretű, amerikai mintára épített belvárosi pláza, egy hotel és irodák is vannak, az egész kiválóan kihasználja, hogy kapujához futnak be a vonatok. Folyamatosan korszerűsítették, több nagy világmárka is ott nyitotta meg első magyarországi, úgynevezett flagship üzletét, adottságai közül kiemelkedik még az óriási tetőterasza, amit jól kihasználnak reklám célokra. Igazi városnegyeddé akkor lehetne, ha a kapcsolódó Ferdinánd hídtól északra lévő nagy telken megépítették volna a Westend II-nek is hívott projektet, ami már évek óta csak késik. Még nem fújták le, talán annak belső koncepciója is átalakul, így több lehet a lakás és a közösségi tér, kevesebb a kereskedelmi funkció, ám ez a megtérülést biztosan nehezítené. 

A telek oldalára tervezték magyar és osztrák beruházók a Kormányzati negyedet, amiben valójában egymás mellett sorakozó irodaházak lettek volna a Podmanitzky utca mentén. Elmosta a pénztelenség, majd a 2008-2009-es válság. A mostani kormányzat sokáig nem foglalkozott az állami intézmények áthelyezésével, jelenleg a hozzá közelálló ingatlanos cégek által felépített vagy felépítendő irodaházakba terelné ezeket. Például a Bosnyák téren készülő Zuglói Városközpontba, ahol mintegy 130 ezer négyzetméternyi iroda létesül a nyíltan kormánybarát és kedvenc Bayer Construct jóvoltából.

Eredendően egy lengyel beruházó akart ott egy bevásárlóközpontot és 30 ezer négyzetméternyi irodát kialakítani, meghagyva a régi piac épületét és kiegészítve egy önkormányzat számára készülő mini központtal. Zugló már régen híján volt ilyen kerületi központnak, ám egyelőre kérdéses, hogy miként fog illeszkedni ez a megaberuházás a kerület életébe és lesz-e olyan jótékony hatása a környékre, mint például a Futureal Csoporthoz köthető Corvin Sétánynak a sajátjára a Józsefvárosban.

A Futureal egyébként gondoskodott arról, hogy ne múljon el nyomtalanul a fejlesztése: szakmai körökben közismert, hogy pénzt is fizetett azért, hogy a nagykörút és az Üllői út találkozása, a villamos és metrómegálló felvegye a Corvin negyed nevet. Üzletileg és városképileg is kifejezetten sikeres és mondjuk ki, példaértékű a névadót ihlető Corvin Sétány, ott a beruházó épp a napokban erősítette meg, hogy most teszik a helyére az utolsó téglákat. Erre mondható igazán, hogy egy új negyed született, ahol sok ezer lakás, több irodatorony, egy pláza és sok-sok étterem, kávézó, kulturális központ is helyet kapott, s közben megőrizték a Grundot, a Pál utcai fiúk terepének skanzenjét. 

A beruházást – noha sokan tartják egyfajta multikulturális csalamádénak - az tette hasznossá, hogy erős hatással van a közvetlen és tágabb környezetére, beindított sok kisebb fejlesztést, felújítást, újragondolást. Vélhetően kevesen gondolnak arra, hogy közben lakosságcsere zajlott le, a szegény, elhanyagolt életet élőket felváltották a hazai és külföldi diákok, a pörgős életet élő külföldi szinglik és a trendi helyre vágyó technológiai cégek emberei. Közösség még nincs itt sem, de Corvinos életérzés talán van. 

Ugyancsak a Futurealhoz köthető a hivatalosan a napokban elindított Marina City az Újpesti öbölnél. Több mint 2500 lakás, 100 kisebb üzlet és szabadidős létesítmények lesznek ott. Fizikailag szinte teljesen kapcsolódik a Foka-öböl környezetében felépült Marina parthoz, így együtt nevezhető az a vidék egy új negyednek, bár a Futureal nyilván nem akarná együtt emlegetni magát a körzetben lévő többi beruházóval.

Vegyes környék, magas árakkal

Elmondhatja magáról a környék, hogy Budapesten ez volt az első folyóparti ipari övezet, ami nagy léptékkel alakult át lakóövezetté. Ám mivel sok különálló fejlesztésből áll, egyáltalán nem egységes, sem építészetileg, sem minőségében. Legfeljebb az áraiban. Még mindig nem él önálló életet, ott is sok az eltérő kultúrájú külföldi lakó vagy bérlő, és már hallani sok onnan elköltöző magyar családról is. Nem jött jól a környéknek a Duna Terasz Grande körüli nagy botrány, ezt nehéz lesz elfelejteni.

Közel ehhez a területhez lehet, talán lesz is, az úgynevezett Láng negyed az egykori Láng gépgyár hűlt helyén. A Rahimkulov családhoz köthető óriásberuházás nem akar lemaradni a Bayerétől, nagyjából azonos méretű irodaterületet kínál és sok száz lakást is terveznek. Ez a beruházó is számít arra, hogy majd állami cégekkel is feltöltik az irodatornyokat, de egyelőre jóval hátrább tartanak az előkészítésben, pedig a kormány barátjaként megkapta a kiemelt státuszt. Ha megvalósul akkor eltűnhet egy nagy üres folt a Váci útnál, de önálló identitású negyed aligha lesz belőle. Túl sok a környéken a hasonló magasházas beruházás, s egyelőre nem tudni, hogy mi emeli ki a többi közül ezt.

Lassan tíz éve bújnak ki a földből az irodaházak és a lakótornyok a Kopaszi gátnál még mindig épülő BudaParton. Oda telepítették a Mol új ágaskodó központját, már működik egy nagyobb hotel is, de egyelőre nem nevezhetjük barátságosnak ezt a vidéket. Ridegek az épületek, szorosan is sorakoznak egymás mellett, viszont saját vízparti strandjuk van és kitiltották a felszínről az autókat, ami dicsérendő. Nem a beruházó Property Market műve, de jól jött neki, hogy a gáton lévő kulturális és szabadidős létesítményeket jól kitalálták, sok budaparti lakos is használja.

Súlyos gond viszont a projekt területének a megközelítése, mert a fonódó villamos egyelőre nem ér el odáig, a budai oldal középső és északi része így nem jött közelebb. A környezeti terhelés várhatóan még nagyobb lesz, hiszen további több száz lakást terveznek, ez óriási autóforgalmat generál majd. Üzletileg azonban jó húzás eddig a beruházás, rengeteg a befektetési vásárló és az irodai kihasználtság is megfelelő, a hotel számai még ne ismertek.

Felpörögtek az események Adnan Polat török nagyvállalkozó méretes dél-pesti beruházása körül. A City Pearl névre keresztelt projekt új városnegyedet ígér a volt közvágóhíd helyén. Már áll több lakótömb, de a java még hátravan. Szorosan egymás mellett lakik itt majd több ezer ember, lesznek luxus üzletek és hotel is, meg lépcsőzetes terek, amin boldog ifjak fognak trécselni a napsütésben. Ezt sugallják a kifeszített molinók és a palánkon elhelyezett reklámok. Lehet, hogy lesz ott egyfajta atmoszféra, egyelőre túl sok a beton, kevés a zöld, a tömegérzés viszont nagyon nagy, ahogy formálódnak a lakótornyok.

Magas házakból nem lesz hiány a Rákosrendezőn sem. A mini-Dubajról még mindig nem tudjuk a pontos részleteket, csak azt, hogy a kormány nagyon szeretné a projektet és azt ígéri, hogy lesz valami konzultáció a fővárossal és az érintett két kerülettel. A sok toronyházból nehéz lesz önálló arculatú negyedet varázsolni, már csak azért is, mert ugyanaz az érzés foghat el minket, mint a Kopaszi gátnál, vagyis az, hogy nem lesz igazi összetartó lakóközösség, csak bérlők és lakók egymás mellett élése. Anyagilag ugyanakkor bejöhet az arab beruházó számítása, ám nemzetközi ingatlanügynökségek egyöntetű véleménye szerint csak akkor, ha sikerül nagy világcégeket odacsalogatni bérlőként az irodatornyokba és a tervezett bevásárlóközpontba.