Milyen ingatlant venne most, ha lenne 100 millió eurója? Irodaházat? Üzletközpontot? Raktárakat?
Nem rossz kérdés, de nincs egyszerű válasz rá, bár rögtön mondom, hogy ez az üzleti célú ingatlanok esetében nem egy hatalmas összeg. Két választásom lenne: vagy egy, esetleg két közepeset az egyik szektorból vagy néhány kisebbet akár több szektorból is. Ez két stratégia és mindkettőre van példa itthon is az egész európai térségben, amit már évek óta tanulmányozok, így van összehasonlítási alapom.
Fotó: CBRE
De mégis, mi az, amivel ma jól lehet keresni?
A logisztika, az még mindig lendületben van. Stabilak a fundamentumok, hiszen – bár nőtt egy kicsit – alacsony a kihasználatlanság, a bérleti díjak szépen araszolnak felfelé. Ez az egész közép-európai térségre igaz. Nyugat-Európában a kezdeti hozamok 5-6 százalék között vannak, nálunk 7-9 százalék között, plusz ne feledjük, hogy van felértékelődési lehetőség is. De azért nem ragadnék le csak a raktáraknál és az ipari ingatlanoknál.
Érdemes jól megnézni a többi szektort is. Például azt látom, hogy a városszéli bevásárlóparkok kifejezetten jól teljesítenek, maga a kiskereskedelem is visszapattanóban van, ami óvatos optimizmusra ad okot.
Egyébként ott tartunk, hogy szinte alig van tranzakció, nincs viszonyítási alap, amihez méri magát mindenki. Az intézményi és a magánbefektetők is tele vannak pénzzel, keresik ennek a helyét, de kivárnak, inkább latolgatnak, számolgatnak.
Így gondolják ezt a csehek és a lengyelek is?
Persze, látszik, hogy elég bátrak lettek, de nemcsak ők, hanem a szlovákok is. Egymás országában és nyugatabbra meg délebbre is elvándorolnak Európán belül és, akárcsak a magyarok, bevásárolják magukat több szektorba is. Egyesek cégfelvásárlások útján jutnak nagyobb ingatlanportfólióhoz. A nyugatiak figyelme alábbhagyott, befelé fordulóbbak lettek. Egy holland befektető ma inkább otthon marad, mert nagyobbra értékeli, hogy ismeri a helyi közeget és használja a helyi viszonyokra érvényes tudását, semmint, hogy egy számára bizonytalanabb piacon jelenjen meg, mint amilyen a magyar. Szerintem azok csinálnak ma jó üzletet, akik megértenek egy réspiacot és azon akarnak boldogulni.
Magyarországra nem nagyon jöttek tavaly a befektetők, ritka alacsony értékben cseréltek gazdát ingatlanok, pedig korábban a helyi alapok is nagyon aktívak voltak. Mire számíthatunk idén?
Sajnos a tavalyi év nagyon gyenge volt, az európai befektetési volumen lefeleződött. Itthon csak 500 millió eurós volt az összesített éves tranzakciós érték, ami volt már kétmilliárd euró környékén is. A hazai szereplők egyébként továbbra is túlnyomó többségben vannak a vásárlók között.
Még ha jönnek is külföldiek, Magyarországon kevés új fejlesztést láthatnak vagy kaphatnak hírt ilyenekről. Ki fog itt fejleszteni, építeni?
El kell ismerni, hogy főleg irodafronton aggasztó a helyzet. A Budapestre vonatkozó nagy állami megrendeléseket leszámítva mindenki a fékre lépett, halaszt vagy teljesen felhagy egy-egy projekttel. Óvatosság van és annak a tudomásulvétele, hogy gyökeresen átalakultak az irodahasználati szokások. De mondhatnám az üzletközpontokat is, két kisebb ugyan lesz majd, de azok is inkább egy vegyes funkciójú beruházás keretében, önállóan nincs folyamatban semmi.
Egyetért azzal, hogy a fejlesztés fogalma annyira átalakul, hogy mást fog jelenteni, mint eddig? A felújításoké lesz a következő évtized és azt is fejlesztésnek fogják hívni.
Ez egy új és helyes irány. Az ingatlanállomány elöregedett, már a 15-20 éve épült irodaházak is elavultak lettek. Ám ha a szerkezet jó, akkor érdemes megtartani, persze kell az energetikai korszerűsítés, új belső kialakításnak kell jönnie és újra lehet pozicionálni egyes épületeket. Azt akarom mondani, hogy nem feltétlenül kell azonnal nekiesni és lebontani a régit. Persze, a fejlesztőnek sokkal egyszerűbb egy zöldmezős beruházás, nincsenek műszaki problémák, neadjisten műemlékvédelem, a cash-flow kiadási oldala sokkal jobban tervezhető. Varsó és Prága ebből a szempontból viszont különbözik.
A lengyel főváros elég lazán értelmezi az engedélyeket, még mindig sok az üres terület a belvárosban, könnyebb bármilyen hasonló projekt. A csehek ezzel szemben szinte elviselhetetlenül szigorúak, rengeteg a szabályozási akadály. Budapest valahol a kettő között van.
De a tudatos tervezés és az érintettek (fejlesztők, kivitelezők, üzemeltetők, városvezetők) együtt gondolkodása mindenhol kívánatos. Na, ez nálunk most nem nagyon érhető tetten és akkor finoman fogalmaztam.
Például a zuglói "mini Dubajnál".
Igen. De mondhatnám a Nyugati tér esetét a pályaudvarral, vagy akár a BudaPartot, ahol egyelőre hiányzik a közlekedési felmentősereg (fonódó villamos), holott évek óta ígérgetik. Nagyon bízom benne, hogy megtörténik mindkét esetben az áttörés, és hamarosan látunk fejlesztéseket.
Csak nem azt akarja mondani, hogy egészséges lesz, ha a mini Dubaj több százezer négyzetméternyi irodája és üzletei meg a 10 ezer lakás rászabadul a piacra?
Attól függ, milyen időtávon nézzük. Nekem sincsenek pontos információim, de azt nagyon tudom, hogy egy ilyen városnegyed-projektnél olyan emberek kellenek minden oldalon, akik a tudatos vagyongazdálkodáshoz értenek. Én biztos a kötöttpályás és a közúti közlekedés megszervezésével kezdenék hozzá.
Az nem lenne jó, ha a Dubajban megszokottakat követnénk, ledobnának oda jelként pár felhőkarcolót meg plázát, amelyek sem a méretüket, sem a jellegüket tekintve nem illeszthetők be a városi szövetbe.
Meg kell nézni Bécset vagy Barcelonát, kitűnően kitalálták az egyes funkciók arányát az új negyedek megtervezésekor.
Ön szerint itthon miért idegenkednek a fejlesztők-beruházók az épületek funkcióváltásától?
Sajnos, Budapesten, de az egész országban tényleg nem dúskálunk ilyenekben, bár volt már, hogy irodaházból hotel lett és azt is tudom, hogy a plázastop miatt egyes élelmiszerláncok úgymond megtalálták a belső körzetekben kihasználatlan ipari épületeket, remizeket és ott nyitottak 400 négyzetméternél kisebb üzletet. De azért hadd mondjam el, hogy a volt Corvin áruházat sikeresen átpozicionálták, nagy fájdalmam, hogy ugyanez nem sikerült a Hold utcai piaccal.
Talán a változás jele, hogy vannak már hibrid irodaházak is, nem igaz?
Ez is jó irány, ezeknél egy fedél alatt ott a klasszikus, öt évre szerződött nagyobb bérlő, de egy-két emeletnyi területet elvisznek a szolgáltatott irodákat kínálók, felszabdalva az általuk bérelt 1-2 ezres területet, s ezeket rövidtávra kiadják. Gyakori, hogy elfér még az épületben egy kávézó vagy kisebb bolt, egy kívülről is igénybe vehető étterem vagy fitnesz központ. A multifunkció, mint jelző talán a legjobb szó erre. Példának ott van Prágában a Masaryková, a központi fejpályaudvar és közvetlen környéke. Jó lenne, ha a kívül-belül szépen felújított Nyugatink nem állna úgy teljesen kihasználatlanul, mint most, hanem lemásolná a cseh kollégákat.
Az elején pénzről beszéltünk, tegyük ezt a végén is. Mit mondanak minderről most a bankok?
Azt, hogy van elég pénzük, de egyelőre nem nagyon akarnak beszállni ingatlanok finanszírozásába. Az ingatlan a szemükben most versenyhátrányban van az IT-szektorral, az egészségüggyel vagy az energetikával. Ha mégis elszánják magukat, akkor az sem olcsón, az 5-6 évvel ezelőtti „ingyen pénz” korszaka nem tér vissza. Sokkal kifinomultabb, jobban előkészített és jó megtérülést ígérő projektek kellenek ahhoz, hogy azt mondják: megnézzük, mit tehetünk.
