Három évvel visszatekerték a mutatókat az új lakások piacán, 2021-ben voltak ilyen rossz számok utoljára. Brutális visszaesést jelentett a lakásépítési piac idei első kilenc hónapjáról a Központi Statisztikai Hivatal (KSH), ami leginkább a közepes és kisebb városokat, községeket érintette, de Budapestet és a fontosabb nagyvárosokat sem kímélte, erről itt írtunk részletesen.
Fotó: KSH
A helyzet rövid távon kilátástalannak tűnik, ezt alátámasztják az építési engedélyek adatai is. A magánemberek ugyan hajlamosabbak belevágni a házépítésbe, a vállalkozások viszont óvatosak, majdnem ötödével kevesebb projekt beindítását tervezik. Érdekes, hogy a Dél-Alföld mind az átadott, mind a tervezett lakások terén kilóg a sorból. Előbbi esetében azzal, hogy az összes hazai régió közül egyedül ott tudott növekedni (16 százalékkal) az elkészült lakások száma, viszont 14 százalékkal csökkent az építési engedélyeké. Vélhetően csúszásról van szó, tehát a befejeződött beruházást nem azonnal, hanem sok hónapos kihagyással követik majd az újak. Ebben a térségben Kecskemét és Szeged számíthat jelentősebb építkezésekre.
Keresleti oldal
Masszív országos keresletnövekedés még nincs, csak lehet. Megérkezhet a piacra az önkéntes nyugdíjpénztárakban tartott pénz kisebb része (a kormány 300 milliárd forintot remél) és az állampapíros kamatokból kinyert pénz 2025 tavaszán. De ez nincs kőbe vésve, leginkább azért következhet be, mert az ingatlan most jobb alternatívának tűnik, mint a megtakarítás.
A hitelkamatok alig csökkentek idén és még mindig nem elég alacsonyak ahhoz, hogy a potenciális vásárlók tömegesen felvegyék a kölcsönöket. Vásárlás helyett sokan inkább az új felújítási programot veszik igénybe, az sokkal kisebb költséggel jár.
Becslések szerint az új építésű lakások lehetséges vásárlóinak 20-30 százaléka a folyamatos áremelkedés miatt kiárazódott a piacról és átmenetileg (ez akár 2-4 év is lehet) inkább a lakásbérletet választja.
Kínálati oldal
A kormány pár hónapja még évi 40 ezer új lakásról beszélt, ma már csak 25 ezret emleget, amit egyébként az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) jó célszámnak tart. A szervezet szerint vannak a rendszerben tartalékok, a szakma mind a termékgyártás, mind a kivitelezői kapacitás oldalán képes a magasabb kibocsátásra.
Javíthatja a beruházói hangulatot, hogy a kormány újabb rozsdaövezeteket jelölt ki Budapesten, Debrecenben és Pécsett. Ráadásul további két évvel megtoldotta azt az időt, amíg ezeken a területeken 5 százalékos áfával lehet értékesíteni a lakásokat. Ugyanakkor ez is csak 4-5 ezer új lakást hozhat – legkorábban 2026-ban, de valószínűbb, hogy csak 2027-ben. Összességében a legoptimistább becslések szerint is legfeljebb 14-15 ezer lakás készülhet el idén.
Továbbra sincs központi bérlakásépítési program, csak ígéret. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter néhány napja találkozott több vezető hazai ingatlanfejlesztővel és azt mondta: jövőre 20-30 milliárd forintot fordítana a kormány arra, hogy bérlakásokat és kollégiumokat építsen. A tőkeprogramon kívül arról is tárgyalnak, hogy a bérlakások és a kollégiumok bérbeadása esetén a 27 százalékos áfa helyett 5 százalék legyen az adó mértéke.
A közvetítőhálózatok szerint a harmadik negyedévben Budapesten 30 projekt közel 2200 lakásának beruházása kezdődött el. A legtöbb projekt és lakás továbbra is a XIII. kerületben épül: a 62 projektben 8,1 ezer épülő és tervezett lakás kiemelkedő szám a fővárosi kerületek között. A budai oldalon a XI. kerület hagyományosan a második, Kelenföldön 39 projektben 4,8 ezer lakás épül. Projektszámban a III. kerület a bronzérmes 35 projekttel, míg az épülő lakások számában a IX. kerület lett dobogós 3 ezer lakással.
A fővárosban egy-egy projekten belül általában legfeljebb 200-400 lakás épül. A X. kerület kilóg a sorból, ott ugyanis 1400 lakás építésére kért engedélyt a NER üdvöskéje, a Bayer Construct. Ennél is nagyobb, 1800 lakásos projektet készít elő az Indotek érdekkörébe tartozó projektcég a XI. kerületben.
Lassuló drágulás Budapesten
Az év első felében lassult az árnövekedés, a harmadik negyedévben pedig már stagnált az új építésű budapesti ingatlanok átlagos négyzetméterára. Jelenleg az átlagos négyzetméterár 1,7 millió forint. Éves viszonylatban összesen 4 százalékkal emelkedett az átlagár, ami a korábbi évekhez képest jelentősen mérsékeltebb drágulást jelent.
A kínált új lakások árszintje erősen függ a projektek minőségén és energiahatékonyságán túl a városon belüli elhelyezkedéstől is: a harmadik negyedévre vonatkozó Duna House Barométer alapján négy kerületben, az I., a II., a VI. és a XII. kerületben haladta meg az átlagos négyzetméterár a 2 millió forintot, Terézvárosban és a II. kerületben pedig már 3 millió forintnál is magasabb az ár. Másfél millió forint és 2 millió forint közötti négyzetméteráron Óbudán, Erzsébetvárosban, Józsefvárosban és Újbudán nézelődhetnek a vevők, milliós négyzetméterár alatt már csak Soroksár kínálja az új otthonokat.
Költségnövelő tényezők
Idén tovább gyengült a forint és nem látni a végét. Ennek azért van jelentősége, mert az alapanyagok 45-50 százaléka külföldről származik, anyaghiány ugyanakkor nincs. A munkadíjak folyamatosan emelkednek, méghozzá az inflációnál nagyobb mértékben. Januártól a minimálbér is csak felfelé változik, emiatt sok kicsi kivitelező elvérezhet.
Elemzőki vélemények:
Molnár Dániel, a Makronóm Intézet senior makrogazdasági elemzője úgy látja, hogy jelentős kereslet mutatkozik a háztartások részéről a lakáscélú hiteltermékek iránt, a viszonylag magasabb kamatok ellenére is. Ez a kereslet ugyanakkor egyelőre inkább a használt ingatlanok piacán csapódik le.
Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza nem ilyen optimista, szerinte az általánosan gyenge és bizonytalan gazdasági helyzet eltántorítja a háztartásokat egy ilyen jelentős elköteleződést és magas költséget – esetleg nagymértékű hitelfelvételt – jelentő döntéstől. A kedvezőtlen környezetben a fejlesztők is kivárnak, a beruházásokat nem indítják el vagy lassítják, tekintettel arra, hogy nem látják, hogy mennyire lesz kereslet a megépített lakásokra. Szerinte nagy szükség van arra, hogy a kormányzati ösztönzőrendszer ne csak a kisebb településekre vonatkozzon, hanem kiterjedjen a nagyobb városokra is, hiszen itt drágult meg leginkább a lakhatás.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a friss adatok nem okoztak meglepetést. Ugyanakkor elmondta azt is, hogy a kereslet már felfutóban van az új lakások piacán is, bár megjegyezte, hogy nagyon alacsony szintről indult a javulás.
