A 2025-ös év elején a Prémium állampapírok alacsonyabb kamatozásra való átállása kavarta meg az ingatlanpiacot, ennek is lehet köszönhető az, hogy 2025 novemberére a tavalyi 14,7 százalék után már 16,7 százalék nyilatkozott úgy, hogy rendelkezik befektetési célú ingatlannal a Gránit Alapkezelő megtakarítási szokásokról készített felmérésében.
Az ezt követő viszonylagos nyugalomba robbant aztán be az Otthon Start Program. A program hatására szeptemberben a lakástranzakciók száma az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint 36,8 százalékkal nőtt éves összevetésben, míg az első nyolc hónapban összességében stagnált a tranzakciószám.
Az Otthon Start célja az, hogy azokat juttassa saját lakáshoz, akiknek még nem volt erre lehetőségük. Ezt szolgálja az a feltétel, amely kizárja a saját lakással rendelkezőket a programból. Bár előfordulhat olyan eset, hogy például az egyik házastárs nevén van lakás és a másik befektetési célból vesz egyet a saját nevére Otthon Starttal – de valljuk be, ez nem tűnik egy túl gyakori esetnek, a pénzügyi tudatosság jellemzően nem ennyire magas – olvashatjuk Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának az adatokat elemző írásában.
Érdekesség egyébként, hogy a befektetési célú lakásszerzés leginkább a 30-39 éves korosztályra jellemző: a már említett felmérésünk szerint e korosztály 25,4 százalékának van befektetési célú lakástulajdona. Őket a 40-49 éves és az 50-59 éves korosztályok követik 22,6, illetve 21,0 százalékos aránnyal, míg a 18-29 éves korosztály az utolsó 6,8 százalékkal. A Duna House elemzése szerint ugyanakkor 2025 végére az Otthon Start hatására jelentős átalakulás történt a piacon. Az elemzés szerint a 20 és 40 év közöttiek minden korábbinál aktívabbak lettek. A 30-39 éves korosztály adta a legtöbb vásárlót (Budapesten 32 százalék, vidéken 29 százalék), őket mindkét esetben a 30 év alatti korosztály követett (Budapesten és vidéken is 19 százalék).
Ez két dologra mutat rá: egyrészt az Otthon Start a fiatalabbak lakásvásárlási aktivitását növelte leginkább, azaz nem elsősorban a befektetési célú keresletet élénkítette. Másodsorban azonban érdemes kiemelni a 30-39 éves korosztályt jellemző kettősséget: míg sokan már befektetési célú ingatlannal is rendelkeznek, addig a korosztály jelentős része még csak az első lakás megvásárlását próbálja elérni. Ezt a felmérésünk is alátámasztja: míg a 18-29 évesek 31,3 százaléka, addig a 30-39 évesek 19,5 százaléka él bérelt ingatlanban – ez az ennél idősebb korosztályok egyikében sem éri el a 10 százalékot – és itt nemcsak a megtakarítással rendelkezőket vizsgáltuk, hanem a teljes felnőttkorú népességet.
Az Otthon Start azonban más módon is hatást gyakorol a lakáspiacra. A program egyrészt befolyásolja a lakások árát. Rövid távon inkább felfelé húzza az árakat, hiszen megjelenik egy jelentős új kereslet, míg hosszabb távon az áremelkedés lassulhat, hiszen az Otthon Start hatására a fejlesztők előszedték terveiket, épülnek új lakások – ami persze időbe telik – tehát ez később mérsékelheti a drágulás ütemét. Másfelől az Otthon Start befolyásolta az albérletek árait is – a csökkenő kereslet miatt minimális árcsökkenés következett be.
A befektetési célú lakás hozama két tényezőből adódik. Az egyik tényező az ingatlan értékének növekedése. Mint láttuk, most egy magasabb árról indulunk, amely a jövőben az emelkedő kínálat miatt várhatóan csak lassabban emelkedik, azaz itt a várható hozam a korábbinál alacsonyabb. A másik tényező a bérleti díj, ahol most szintén csökkenést látunk. Ezt tovább rontja egyes területeken a rövid távú lakáskiadás korlátozása. Azaz a lakásbefektetés jövedelmezősége jelen pillanatban egyértelmű romlást mutat – ami persze csak a mostani állapot, ez később még bármilyen irányba változhat.
