A konzervatív becslések szerint is legalább 14-17 ezer, diákhotelben lévő férőhelyre lenne jelentkező Magyarországon, miután a felsőfokú oktatást még mindig jónak és megfizethetőnek ítélik sok EU-n kívüli országban, ahonnan ezrével érkeznek hallgatók. Sok magyar hallgató sem vetné meg ezt a lehetőséget. Budapesten kellene leginkább ilyen, angol rövidítéssel PBSA-nak hívott diákszálló, de lassan már Debrecenben, Szegeden és Pécsett is megérik a helyzet erre.
A fővárosban eddig két diákhotel-beruházás valósult meg, az egyik a SOTE új campusához közel a IX. kerületben, a másik a VII. kerületi Rottenbiller utcában. A két projekt mintegy 600 egységgel van jelen a piacon, ám újak egyelőre nincsenek a láthatáron. (Lengyelországban már a 10 ezret is meghaladja a teljes kínálat – a szerk.)
Az előbbi beruházásnál – a honlapja szerint – a havi díj mintegy ezer euró, ebben már a rezsi is benne van. A nyári hónapokban, amikor nincsenek itt a diákok, a turisták (a foglalási oldalak szerint) napi 35-40 ezer forintért kivehetnek egy felszerelt szobát. Léteznek magukat magánkollégiumnak nevező ingatlanok is Budapesten, de ezek nem nyújtanak olyan komplex szolgáltatást mint a diákhotelek, ezért nem összehasonlíthatók velük.
Saját írországi és németországi tapasztalatunkból is tudjuk, hogy a diákhotelekben általában 18-24 négyzetméteres lakóterek bérelhetők, ahol minden kompakt. A tér alkalmas a legfontosabbakra: alvás, tisztálkodás, tanulás, van kisebb tároló hely is, egyes egységekben minikonyha is található vagy az emeleten van egy közös ilyen alkalmatosság. Az idejük jelentő részét a közösségi terekben töltik a diákok, ezért általában nem zavarja őket a szobák elsőre szorosnak tűnő elrendezése.
Az ebbe a kategóriába tartozó ingatlanok abban is különböznek a kollégiumoktól, hogy több szolgáltatást is nyújtanak, akár rendezvények is lehetnek a közös terekben. A két magyarországi létesítményben is hasonlóak a feltételek, ezeket egy másutt már kipróbált üzleti modell alapján építették.
Tóth Csaba, a CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó cég itteni hotel üzletágának igazgatója szerint a PBSA-piac fejlődésére még várni kell néhány évet.
Egyelőre marad a magánbérlet
„Azoknak, akik ilyen típusú szállást szeretnének, egyelőre a magánbérleti piacon kell megoldást találniuk. Pedig a kereslet már most megmutatkozik: Budapesten 5000-10 000 szobára lenne szükség ebben a kategóriában, és Debrecenben is megjelent már az igény a speciálisan diákoknak kialakított szobák iránt. Ráadásul az egyetemek vonzerejét is megnövelnék az ilyen típusú szállások mind a hazai, mind a külföldi hallgatók számára" – vélekedett.
A szakember megjelölte a beruházókat visszatartó főbb tényezőket: a magas építési árak, valamint a hosszabb távú kiadásra vonatkozó bérleti díjak kedvezőtlen, 27 százalékos forgalmi adózása.
Azt már mi tesszük hozzá, hogy egyikben sem várható javulás, semmi jele annak, hogy az Orbán-kormány lejjebb vigye az áfát, kell a sok adóbevétel a maga teremtette óriási költségvetési lyukak befoltozására. A kivitelezési költségek sem csökkenthetők, mert az alapanyagok fele még mindig importból jön, a forint meg továbbra is lejtmenetben van és ez várhatóan így lesz még jó darabig. Növekvő bérterhek is nyomják az építőipari cégeket, így a fejlesztőkhöz beadott vállalási áraik biztosan csakis felfelé változhatnak.
Botos Bálint, a SOTE-épülethez közeli projektet megvalósító Forestay Group ügyvezetője korábban több szakmai fórumon, legutóbb pedig a Property Forum nevű ingatlanos portálnak nyilatkozva azzal egészítette ki a képet, hogy kiemelte: ezek az újfajta diákszállások rendkívül költséghatékony módon, a legkorszerűbb műszaki paraméterekkel és jól átgondolt belső arányokkal épülnek Európa-szerte. Úgy vélte ugyanakkor, hogy a cégeknél a fiókban lévő magyarországi terveket erősen át kell dolgozni a kedvezőtlen változások miatt. Az európai viszonyokra utalva azt is mondta, hogy a bankok egyelőre nem nagyon adnak hitelt, mert bizonytalanok az üzemeltetés során bejövő pénzekkel és a kiszállási értékkel kapcsolatban.
Árnyalja ugyanakkor a képet, hogy az intézményi vagy magánbefektetők számára az mindenképpen vonzó, hogy a bérleti szerződések hosszabb távra, minimum 10-12 hónapra szólnak, és amennyiben az adott lakásbérleti piac magas bérleti díjakkal bír, akkor sokan fogják ezt a szállótípust választani.
Csak jönnek és jönnek
A speciális diákszállók keresletének növekedése mögött az áll, hogy egyre több az angol nyelvű program, általában igaz, hogy magas színvonalú az oktatás és sok EU-s országban viszonylag alacsony a tandíj. Ezek miatt az EU-n kívüli hallgatók számára fokozatosan vonzóbbá válnak az uniós egyetemek. A CBRE nem régen kiadott tavalyi összegzése szerint 2022-ben több mint 11,5 milliárd eurót fektettek Európában kifejezetten diákok számára épülő szállásokba, azonban a fejlesztési volumen ellenére ez csupán a kereslet 15 százalékát fedi le a kontinensen.
A megugró keresletnövekedés jelentős bérletdíj-emelkedést is eredményezett európai szinten, ezért több ország kormányzati intézkedésekkel is igyekszik ezeket a fejlesztéseket támogatni. Magyarországon nyoma sincs ennek, a kormány a hagyományos bérlakások számának növelését sem támogatja, nincs ilyen programja és Lázár János építési és közlekedési miniszter kifejezetten hangoztatta, hogy nem is tervezik ezt. Van egy kollégiumépítési és felújítási hullám, de ez csak az állami kézben lévő intézményekre terjed ki. A magánszektort semmilyen kedvezmény nem ösztönzi.
