Hónapokkal ezelőtt kezdődött és gyorsulónak tűnik az áresés a hazai lakáspiacon, pedig ez nem igaz. Legalábbis nem minden körzetre és lakástípusra. Nem szabad abba a hibába esni, hogy például 100 százalékig hiszünk a hirdetéseknek. Több hirdetési portálon külön „árcsökkenés” feliratot is vehet az eladó, s bár lehet, hogy tényleg lejjebb vitte az árat, de nagyon sokszor egy felpumpált, nem reális árról kell engednie, ami még nem az igazi alku.
A végleges alku úgy alakul ki, hogy a hirdető – a közvetítő vagy maga a tulajdonos – az elsőként felvitt árat a gyenge kereslet hatására lefelé módosítja. Ezt nevezhetjük másodlagos hirdetési árnak, majd amikor erre úgymond rákapnak már az érdeklődők, akkor igyekszik nyélbe ütni az eladást úgy, hogy tárgyal a legkomolyabbnak tűnő jelölttel vagy jelöltekkel. Ekkor még lejjebb mehet az ár, s kialakul az alku végleges mértéke, vagyis az első ár és a szerződéskötéskori ár közötti különbözet.
Az első ár és a végleges ár között nagy sáv lehet, a két szélső érték 2-3 és 30-50 százalék, de mostanában jellemzően 6-12 százalék között van, ami egy emelkedő trend után alakult ki, ennek a folyamatnak még nem látjuk a végét. Tavaly október végén közel 6 százalék volt az átlag, mára ez már felment 7-8 százalékra és a nyár elejére elérheti a 9-10 százalékot is, mivel folyton bővül a kínálat, miközben egyre kevesebben akarnak/tudnak lakást venni.
(A "Mennyit ér az ingatlanom"? kérdést persze sok eladó felteszi magának, de természetesen a vevőket is érdekli. Erről laptársunk, a privátbankár.hu indított hetente bővülő sorozatot.)
Az eladót és a vevőt is érinti, hogy milyen szempontok, adottságok, információk befolyásolják az alku mértékét. Itt lehetnek gazdasági, időbeli, pénzbeli, jogi, műszaki és még divat szempontok is. Mindegyikre most nem tudunk kitérni, de néhányat megemlítünk, amikre érdemes figyelni. Előre bocsátjuk azonban, hogy még két azonos emeleten található, azonos méretű és tájolású lakást sem lehet teljesen egyforma áron eladni/megvenni, szinte mindig vannak olyan különbségek, amik rontják vagy javítják az eladók vagy a vevők pozícióját.
A lakás/ház elhelyezkedése eleve besorolja egy árkategóriába. Egy Dunára néző bel-budai, hatodik emeleti otthont vélhetően soha nem lehet megszerezni egy csepeli panel áráért. De ha például 20 éve nem nyúltak ehhez a valaha prémiumnak minősült, egyébként 70 éves bérházban található bel-budai lakáshoz, még mindig konvektoros a fűtés és ráadásul időkényszerben is van az eladó, mert kiderítettük, akkor bizony határozottabban lehet tárgyalni vevőjelöltként.
A műszaki állapot és a fenntartási költség az elsők közé ugrott az elmúlt 8-10 hónapban. A példánál maradva, konvektort látva azonnal levonhatunk 4-5 százalékot, amit megfejelhetünk további 3-4-gyel, ha ki kell cserélni a nyílászárókat és még 1-2-vel, ha a lakás a legfelső szinten és mondjuk az épület szélén van, vagyis nincs körbefűtve.
A tulajdoni lap sokat elárul, például azt, ha jelzáloggal terhelt az ingatlan. A visszafizetendő kölcsön több millió forint is lehet. Ez befolyásolja az alkut, elvileg ugyan nem értékcsökkentő ez a körülmény, de eltántoríthat vevőjelöltet az adásvételtől. Ha mégis ragaszkodik a vevő az ingatlanhoz, akkor erre hivatkozva kicsit (általában 1-2 százalék) lejjebb szoríthatja az árat, de az már inkább pszichológia és nem tiszta közgazdaság. Az ilyesfajta alkura való vevői hajlandóságot viszont gátolhatja, ha túl nagy a hitelteher a lakáson és a vevő önereje eleve kicsi. Így ugyanis pótlólagos hitelt kell felvennie ahhoz, hogy kifizesse a jelzálogot az eladó helyett, s nem garantált, hogy a vevő bankja bevállal ekkora kockázatot.
Ronthatja az alkupozíciót, ha nagyon keresett ingatlan típusról van szó, például metró melletti, jól kiadható panelről. Itt általában 6-7 százalékkal lehet lejjebb vinni az árat, de itt is fontos a műszaki állapot, panelprogramos volt-e az épület, melyik emeleten van az ingatlan és mikor volt utoljára kifestve, stb.
Az eladói oldal is megszorulhat, ha mondjuk három testvér a tulajdonos és nem tudnak megegyezni, mert nem mindegyikük akarja eladni a lakást, házat, nyaralót. Egy élelmes vevő kijátszhatja őket, akár úgy is, hogy kisebb-nagyobb összeggel „megtámogatja” az eladási hajlandóságát az egyiknek-másiknak, viszont a végső árat ennél többel leviszi és azzal érvel, hogy így úgymond gyorsan a pénzükhöz jutnak.
„A házak eddig is nehezebben voltak árazhatóak a sokféleségük miatt, de a rezsi-érzékenységgel nyár óta bejött egy újabb bizonytalansági tényező. Így most olyan dolgokat is pontosabban meg kell becsülni például, hogy mennyit ér egy hatékony fűtési rendszer, vagy mennyit kell engedni az árból egy gyengébb szigetelés miatt. Ezeken is milliók múlhatnak.” - mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője.
A közvetítő cég tavaly az év végén azt rögzítette, hogy az átlagos méretű paneleknél 2-2,5 millió forintot lehetett alkudni, a 60-70 négyzetméteres társasházi téglalakásoknál 5-7 milliót, az agglomerációs családi házaknál 8-10 millió forintot vagy még pár millióval többet.
A készpénzes vevők alkupozíciója nagyon erős manapság, mivel a hitelpiacról sokan kiszorultak, illetve kiszorulóban vannak. Budapesten nem ritka, hogy az euróval azonnal fizetni képes külföldiek többet tudnak lefaragni az árból, mint a forintos vagy a hitelt és állami támogatást együttesen igénybe vevő jelöltek. Természetesen, ha az eladónak nem annyira sürgős vagy netán nem bízik a kínai, az ukrán, az orosz vagy más nemzetiségű vevőben, akkor már csak ezért sem megy bele ilyen nyomott áru alkuba.
Van ritka ellenpélda is, vagyis néha – különösen jó adottságú és felszereltségű lakások, házak esetében – az eladó van nyeregben. A Duna House szerint főként a befektetési céllal vásárlók versengenek, itt általában 3-4 százalékkal magasabb is lehet a végső ár a meghirdetettnél egy kisebb licit után.
Tavaly az ősz végén a budapesti belvárosban a tulajdonosok 4 százalékot engedtek az alku során a használt téglaépítésűek árából, de a hirdetési áron továbbra is csak minimálisan (2 százalék) változtattak. A budai téglalakásoknál 1 százalékos irányár-változás mellett novemberben az előző hónaphoz képest 2 százalékponttal, 3 százalékra csökkent az alku mértéke, míg a pesti oldalon a végső árból 4 százalék volt a mozgástér.
Országosan a végső árból a keleti régió eladói 8 százalékot engedtek, miközben már a hirdetés során 4 százalékkal csökkentették az irányárat. Nyugaton a hirdetési ár 3 százalékos változása mellett a tulajdonosok további 7 százalékot voltak hajlandóak engedni az eladási árból az alku során.
