Ritka eseménynek lehetett tanúja az a maroknyi ember, aki hétfőn kora este ellátogatott a Népligetnél lévő Telekom-székház mellé: átadták a Liberty névre hallgató vegyes funkciójú épület második részét, egy irodaházat. Ezzel immár két hotelmárka és egy hatalmas irodaterület működik egyetlen fedél alatt, ami nem szokványos a magyar piacon, mondhatni egyedi.
Önmagában az irodaátadás sem mindennapos, hiszen nem könnyű éveket él manapság az iroda, mint kategória. A Covid után teljesen elfogadott lett a hibrid munkavégzés, a bérlő vállalkozásoknak kötelező volt újratervezniük az irodahasználatot. Most azt látják, hogy egyre több munkavállaló tér vissza az irodákba, bár a home office azért nem tűnt el. Ingatlanfejlesztői oldalról sokkal nehezebb lett kiszámítani, hogy mekkora a valós igény, melyik nagyobb cég mikor és mekkora területre szeretne költözni, ha egyáltalán szeretne, mert sokszor előnyösebb, ha marad pár évet és újabb kedvezményeket harcol ki a jelenlegi helyén a bérbeadónál.
A Liberty sorsa önmagában is megér egy misét. A szakmai körök emlékezetében elevenen élhet, hogy sok éve, a Telekom székházának elkészültekor az azt fejlesztő Wing Zrt. még azzal számolt, hogy a szomszédos nagyobb telken megéri egy irodaépületet felhúzni. Mármint csak irodának helyet adó tömböt. A külső körülmények azonban arra kényszerítették a beruházót, hogy újragombolja a kabátot, magyarul, először lassítsa a beruházást. Ez megtörtént, jó másfél év lett belőle. Aztán az is feladat volt, hogy találjon egy olyan alternatív részhasznosítási megoldást, ami nyereségessé teszi a projektet.
Fotó: Wing
Kapóra jött, hogy két kilométeres körzetben sehol nincs minőségi szálloda, olyan meg végképp nincs, ami egy irodaházban van. Erre jött mintegy bónuszötletnek, hogy legyen két hotelmárka egy fedél alatt. Végül az Accor Csoportból ismert Ibis és Tribe költözhetett be, ketten együtt négy szinten 332 szobával várják a főleg üzleti utasokat.
„Nem halt meg az iroda, igenis van igény a korszerű műszaki tartalmú, vonzó belső tereket és akár tetőtéri sportpályát, futókört vagy óriásteraszt kínáló épületekre. Különben hogyan lehetett volna elérni, hogy a 30 ezer négyzetméternyi irodaterületnek már a 80 százalékát kibérelték?” – mondta lapunknak Tatár Tibor, a Wing Zrt. iroda-és lakásberuházásokért felelős vezérigazgató-helyettese.
Az említett két funkciót, tehát az irodákat és a szállodákat elkülönítették, mindegyiknek van saját lobbija. A földszintiben étterem és business corner várja a látogatókat, valamint egy 250 fő befogadására alkalmas konferenciaterem.
Ennyit tehát a Wing építkezéséről. Ha azonban Budapest az elmúlt két évtizedben tapasztalt módon követi a nyugati ingatlanos trendeket, akkor akár már középtávon is lehetséges olyan projekt, amely egyszerre több funkciót képes ellátni. Erre nagy szükség lesz, hiszen például az irodaállomány negyede már legalább 25-30 éves, a felújítás eldöntése előtt a tulajdonosoknak el kell dönteniük, hogy megtartják-e az eredeti irodafunkciót vagy behoznak valami mást is. Ha az utóbbi mellett teszik le a voksukat, akkor számolniuk kell a már meglévő műszaki adottságok megváltoztatásának pluszköltségeivel.
Az biztos azonban, hogy pusztán irodaházakra már nem nagyon lesz szükség. Olyan épületekre viszont annál inkább, amelyeknek a falait – kis túlzással – bármikor arrébb lehet tolni, a padlószintet meg lehet emelni vagy úgy átalakítani a strangokat, hogy sok kisebb egység is elférjen egy nagy tömbön belül, például lakások.
Több beruházótól is azt a megerősítést kaptuk korábban, hogy a többfunkciós jelleg aránya bizonyosan növekedni fog az új épületeknél, méghozzá erőteljesen. Ugyanakkor a régebbi, eredetileg nem irodáknak épült tömbökben szó lehet lakások vagy szálloda kialakításáról. Van már a fővárosban egy-két olyan szálloda, ahol a fordítottja is megvalósult: közösségi irodáknak adtak helyet a földszinten vagy az első szinten, ezek kívülről is megközelíthetők, a kihasználtságukon azért lenne mit javítani.
Van itt még egy körülmény, ami befolyásolhatja az üzletiingatlan-piacon érintett beruházók gondolkodását. A következő két-három évben – a NER-hez köthető adásvételek értelmében – több belvárosi épületből fognak elköltözni a különféle állami és kormányzati szervezetek a NER-es fejlesztők által épített irodakomplexumokba. A felszabaduló több százezer négyzetméternyi területtel kell kezdenie valamit a tulajdonosoknak. Ez egyrészt anyagi áldozatokat kíván, de egyúttal lehetőség is, hogy lökést adjanak az adott ingatlan fejlődésének.
A lakáspiacon és a szállodáknál tehát erős a kereslet, ám azt figyelembe kell venni, hogy a belvárosi, eredetileg lakásoknak felhúzott és jelenleg irodaként használt épületeknél műszakilag könnyebb kisebb szobaegységeket kialakítani, mint a belvároson kívüli kerületekben már felépített új irodaházakban, egyszerűen eltérőek a műszaki paraméterek. Vagyis előfordulhat, hogy a most átadott kombót csak akkor követheti újabb, ha a belvároson kívüli helyszíneken teljesen új tömböt húznak fel. A Kerepesi út és a Hungária körút találkozásához már terveztek is egy ilyet.
