A következő két-három évben több belvárosi épületből fognak elköltözni a különféle állami és kormányzati szervezetek, s ez új helyzetet teremt az irodapiacon egy olyan időszakban, amikor az irodahasználat teljesen átalakul. A felszabaduló több százezer négyzetméternyi területtel kezdeni kell valamit a tulajdonosoknak. Ez egyrészt anyagi áldozatokat kíván, de egyúttal lehetőség is, hogy lökést adjanak az adott ingatlan fejlődésének – szögezték le a Newmark VLK Hungary szakértői. (Lapunk az elmúlt időszakban többször írt arról, hogy a Bosnyák tér közelében, továbbá a Kopaszi-gátnál és a Városligetnél épülő irodakomplexumokba költözik több minisztérium illetve állami szerv, közös bennük, hogy mindegyik fejlesztője a kormánnyal ritkán vitatkozó nagyvállalkozó.)
Fotó: Mfor/Mester Nándor
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg mintegy 4,4 millió négyzetméter, ebből 3,6 millió az A kategóriás épület, a többi a B kategóriába tartozik. Nagyon lelassult az állomány bővülése, ami érthető, a cégek óvatosak és kétszer is megfontolják, hogy költözzenek-e új épületbe, így a fejlesztők nem nagyon indítanak új beruházást. Idén az első negyedévben csak 26 440 négyzetméternyi új irodaterületet adtak át. Érdekes ugyanakkor, hogy a bruttó kereslet 95 ezer négyzetméter volt, ez 24 százalékos növekedés 2023 azonos időszakához képest. Ezzel együtt számolni kell azzal, hogy tovább kúszik felfelé a kihasználatlanság. Ez a mutató 2024 első negyedévében elérte a 13,8 százalékot, az előző negyedévhez képest 0,4 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest már 1,5 százalékponttal emelkedett.
A belvárosból ugyan tényleg ki fognak vonulni a kormányzati szervek, de a bérlő vállalatok aktivitása nem csökkent. Az idei első három hónapban lezajlott tranzakciók ötöde itt zajlott le, ezzel a második helyre került a körzet a budapesti piacon.
A tanácsadó cég szakértői kiemelték, hogy a fent említett funkcióváltás előtt első lépésként egy alapos műszaki felmérés szükséges, de természetesen egy ingatlanpiaci helyzetértékelés is kell, hogy meghatározhassák a későbbi hasznosítás módját. Maradhat az irodai funkció, de a piacot látva felmerülhet, hogy lakásokká vagy hotellé alakítják át az ingatlant. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban mindkét utóbbira is van már példa. Budapesten is történt már olyan fejlesztés, amikor egy irodaházból részben szálloda lett.
Fotó: Mfor/Mester Nándor
„Nem szabad parlagon hagyni ezeket a kiürülő épületeket, mert üzleti szempontból általában jó az elhelyezkedésük. Egy nagy részük nem irodának épült, de ha a tulajdonos úgy dönt, hogy marad az irodai funkció, akkor elég sok pénzt kell áldoznia, hogy megfeleljen a legmodernebb műszaki és környezetvédelmi követelményeknek, beleértve az ESG szempontokat is. Kérdés, hogy a tulajdonos hajlandó-e a felújításokat, modernizációkat elvégezni az épületben, és hogy kivitelezhető-e ez, úgy, hogy közben bent lakik a bérlő. Ha megtörténik a felújítás, akkor kérdés, hogy a bérlő hajlandó-e a megemelkedett bérleti díjat kifizetni, vagy inkább egy másik, új épületbe költözik. Ám mivel új épületből nagyon kevés van, ez a tény katalizátora lehet az irodapiacnak, s azt eredményezheti, hogy a következő időszakban elindulnak olyan épületfejlesztések, amelyek képesek lesznek ezeket a multinacionális bérlőket fogadni 3-4 év múlva” – mondta Kalaus Valter, a cég ügyvezetője.
A Newmark VLK Hungary szerint az irodapiaci bizonytalanságok új funkció kialakítására ösztönözhetik a tulajdonost, mert elsősorban a szállodapiacon, de a lakásoknál is erős a kereslet. Azt viszont figyelembe kell venni, hogy a belvárosi, jelenleg irodaként használt épületeknél műszakilag könnyebb kisebb szobaegységeket kialakítani, mint a belvároson kívüli kerületekben felépített új irodaházakban, egyszerűen eltérőek a műszaki paraméterek.
Székely Róbert, a cég szállodapiaci szakértője szerint a szakmai felmérések azt mutatják, hogy növekszik a szálláshelyek iránti igény és ez a trend folytatódni fog a következő években is. Az STR (Smith Travel Research) májusi szállodaipari előrejelzései alapján 2024-ben 5,1 százalékos, 2025-ben pedig további 2,8 százalékos növekedés várható a RevPAR adatokban az európai piacokon. Az előrejelzések szerint a növekedés az ezt követő években is folytatódni fog, természetesen differenciáltan minden egyes lokális piacon.
Ezek a trendek alátámasztják a három és négycsillagos szállodák keresletét. Mivel a belvárosban elfogytak a zöldmezős beruházási lehetőségek, nincsenek szabad üres telkek, ezért a hotelfejlesztők a más funkciójú, (például irodaház vagy lakóház) épületek felé fordultak, ezek átalakításával tudnak és vélhetően egyre inkább akarnak is majd új értéket létrehozni.
Új elemként említette, hogy a korábbi évekkel ellentétben, amikor az üzemeltetési szerződés volt jellemzőbb, manapság megjelentek a hosszú távú bérleti szerződések is, amik a tulajdonosnak nagyobb biztonságot adnak. Ez is komoly változást eredményezhet a piacon!
„Az irodapiacon általában 3, 5 vagy esetleg 7 éves időszakra szerződik a bérlők többsége. A szállodáknál akár 20-30 évről is beszélhetünk, illetve az adott épületnek egyetlen bérlője lesz, amit sokkal könnyebb kezelni, mintha megmaradna irodának egyszerre sok, eltérő időszakra ott lévő bérlővel. A bankok ugyan magasabb kockázatúnak tartják, ha egy ilyen ingatlan csak egyetlen bérlővel működik, de a hosszú táv miatt kezdik elfogadni, hogy mégis biztosabb a bevételtermelés, hiszen a tulajdonosnak vagy bérbeadónak nem kell mindig új bérlőt találnia, ha lejár a már ott lévő bérlő szerződése vagy a bérlő nem akar ott maradni” – fűzte hozzá.
Meglátása szerint jót tesz a budapesti szállodapiacnak, hogy az épületátalakítások révén is szélesedik a kínálat. Több hotelmárka, több szállodapiaci termék és persze több turista érkezhet, ami újabb lendületet adhat a turizmusnak és az infrastruktúra-fejlesztéseknek. A négycsillagos szállodák talán a legkedveltebb kategória az üzletemberek és az egyéni turisták számára is, ezek általában a belső kerületekben lehetnek nyereségesek, ahol a fővárosi turizmus koncentrálódik. A kijjebb lévő, átalakításra kiszemelt épületekben az alacsonyabb árazású hotelekre, vagy egyéb, alternatív szálláshelyhasznosításra nyílik lehetőség, úgymint ifjúsági szállás, hostel, apartmanhotel, esetleg vegyes funkciók, mint például diákszállás és hostel egyben. Ezekben természetesen nagy eséllyel az árérzékenyebb, vagy fiatalabb vendégek lesznek többségben, akik vállalják a többletutazást az alacsonyabb árakért cserébe.
