2008. május 6. 14:29

Az ingatlanszektor szereplőinek is számolniuk kell a több ponton módosult számviteli törvény rendelkezéseivel, csakúgy, mint az áfa-jogszabályok folyamatos változásával, vagy - külföldi fejlesztések esetén – a nemzetközi adótervezéssel. A Deloitte szakértői kedden szakmai szeminárium keretében hívták fel ügyfeleik figyelmét az ingatlanszektor aktuális adójogi és számviteli változásaira. Mfor.hu tudósítás.

(Mfor-montázs)

A legtöbb gondot kétségkívül a folyamatosan változó áfatörvény, ezen belül is a fordított adózásra vonatkozó rendelkezések okozzák az adóalanyoknak.

"Nehéz időszakon vagyunk túl" - összegezte tapasztalatit Kövesdy Attila, a Deloitte Zrt. ingatlanipari csoportjának vezetője. Hozzátette: mára sikerült pontosítani a fordított adózást érintő, mindeddig kissé homályos fogalmakat.

Gondoljunk itt például arra a sorozatosan felmerülő dilemmára, hogy mi számít ingatlannak. A törvény hatályba lépése után jó néhány hónappal ugyan, de végre egyértelművé vált, hogy ingatlannak ebben a tekintetben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan számít.

Bíróság dönt a jogértelmezési vitákban

Nem mindenki örül neki, ám tény, hogy az önkormányzati adóhatóság az utóbbi időben célzott ellenőrzéseket folytat ingatlanfejlesztő vállalkozásoknál azt vizsgálva, hogy a cégek a fejlesztett ingatlan költségét helyi iparűzési adóalapot csökkentő tételként veszik-e figyelembe, hangsúlyozta Kövesdy Attila.

Az adóhatóság e konkrét gyakorlatra vonatkozó - egyébként vitatható - jogértelmezése az ingatlanfejlesztők széles körét érintheti hátrányosan. Az érintett vállalkozásoknak ezért célszerű odafigyelniük a szabályozás ezen részleteire, és nem árt, ha előre felkészülnek a problémás, illetve potenciális kockázatot rejtő tényezők kezelésére, tanácsolta az adószakértő.

Szovics Zsolt, a Deloitte Kft. könyvvizsgálat üzletágának szenior menedzsere hozzátette, hogy a generálkivitelezővel építtetett kulcsrakész lakóingatlan számviteli elszámolásának jelenleg a projekttársaságok által alkalmazott egyik módja az áruként történő kezelés. Az adóhatóság ugyanakkor számos olyan érvet próbál felsorakoztatni, amelyek alapján ezen elszámolási gyakorlat jogszerűségét vitatja.

A vitában, amely az eltérő jogértelmezés miatt keletkezett az adóhatóság és az adózók között, minden bizonnyal csak a bíróság hozhat végleges döntést. Addig viszont résen kell lenniük a vállalkozásoknak, hívta fel a figyelmet Szovics Zsolt.

A cégeknek a jövőbeli projektekre nézve a körülmények és a szerződéses konstrukciók gondos tervezése mellett szem előtt kell tartaniuk azt is, hogy amennyiben a vita az ingatlanfejlesztő vállalkozások álláspontjának javára dől el, a jövőbeni projektek már biztosan teljesítsék azokat a feltételeket is, amelyek alapján az ingatlanok bekerülési költsége levonható lesz az iparűzési adóalapból.

Adóhatékony profit – megfelelő holding-struktúrával

A transzferárak piaci szinten történő megállapítása évek óta kiemelt fontosságú adózási terület, amelyet az adóhatóság ellenőrzési gyakorlata is alátámaszt. Mivel szerződésenként kétmillió forintos bírsággal sújtható az adózó, amennyiben hiányosan vagy nem előírásszerűen készíti el a transzferár dokumentációs kötelezettségét, a nem megfelelő teljesítés kiemelt kockázatot jelenthet a számos kapcsolt ügyletet bonyolító vállalkozásoknál. Az ingatlanszektor szereplői pedig jellemzően ebbe a kategóriába tartoznak.

A hibák megelőzése végett 2007. január elsejétől lehetőség nyílik a szokásos piaci ár előzetes, adóhatóság általi megállapítására. Bár tavaly óta létezik ez a kockázatmérséklő eljárás, nagyobb számban csupán az idei évtől veszik igénybe az egyes cégek, közölte Kövesdy Attila.

Határokat átlépő ingatlanügyletek esetén gyakran felmerül a nemzetközi adótervezés kérdése, hiszen a külföldön profitot elérő vállalkozásoknak egyáltalán nem mindegy, mely ország adórendszere szerint fizetik be társasági és egyéb adójukat.

A hatékony adótervezés lehetőségeit taglalva a Deloitte szakértője elmondta: a megfelelően kiválasztott, nemzetközi holding-struktúra kialakításával lehetőség van az ingatlan-beruházásokból származó profit adóhatékony hazatelepítésére és újrabefektetésére is.

Végül, de nem utolsósorban, a magyar ingatlanalapokról szólva Kövesdy Attila kifejtette, hogy azok – egyértelmű adózási előnyeik ellenére – továbbra is ritkán alkalmazott formái az ingatlan-beruházásnak és -hasznosításnak. Ennek oka az lehet, hogy az ingatlanalapok felállítása és működtetése igen komoly adminisztratív teherrel, illetve számos kötöttséggel jár, ezért csak megfelelő méretű beruházás esetén kifizetődő.

Ugyanakkor az ingatlanalapokban rejlő adóelőny igazán csak a megfelelő holding-struktúra kialakítása mellett érezteti hatását. A szempontok összességét vizsgálva is előnyös holding-struktúra kialakítása nem lehetetlen, de mindenképpen körültekintő nemzetközi adótervezést igényel, tette hozzá az adószakértő.

Simon Rita

Menedzsment Fórum