Ez a világ változóban van, a fejlett országok nagy részének lakossága csökkenni vagy jobb esetben is stagnálni fog, és ez rendkívüli változásokat fog okozni a különböző befektetések hozamában.
Erre a legjobb példa az ingatlanpiac. A múltban a folyamatos népességgyarapodás miatt egyre több ingatlanra volt szükség, az ingatlanok ára alapvetően folyamatosan emelkedett. De mi a helyzet egy olyan világban, ahol a népesség fogy? Egy ilyen világban nincs értelme új ingatlanokat építeni, a régi ingatlanok mélyen újraelőállítási értékük alatt forognak, és bár olcsónak tűnnek, sosincs oka, hogy drágábbá váljanak. És ez nem csak fantázia, ugyanis ez a világ már megérkezett a magyar vidékre, ahol folyamatosan fogy a népesség, különösen a kisebb településeken. Ezeken a helyeken nyugodtan lehet azzal számolni, hogy egy újonnan épített ingatlan 20-30 év múlva szinte semmit sem fog érni, akármilyen jó minőségű, mert egyszerűen nem lesz, aki lakjon benne. Egy kis magyar falu természetesen ebből a szempontból extrém példa, de ugyanez igaz a városokra is. A városok lakossága a múltban szinte folyamatosan nőtt, emiatt a városi ingatlanokba történő befektetés szinte kockázatmentes volt, még a 100 éves épületek is bőven értek pénzt, és nyugodtan lehetett azzal számolni, hogy ezekben a városokban az ingatlanok hosszútávú hozama = kiadási hozam plusz minimum az infláció mínusz éves 1-2% amortizáció; azaz ezekkel az ingatlanokkal, ha 1-2% felett volt a kiadási hozam (és bőven afelett volt), komoly reálhozamot lehetett elérni.
Ha megnézzük, hogyan fog alakulni a várható lakosság Magyarországon a jövőben, akkor a kép lesújtó. A központi régión kívül már most is mindenhol lakosságcsökkenés zajlik:
//www.portfolio.hu/gazdasag/ez_az_igazi_baj_lassan_kiurul_fel_magya...
Ahol pedig csökken a lakosság, ott az ingatlanok hosszútávú hozama egészen másképpen alakul, ugyanis valószínűleg egyrészt egy idő után nem lehet kiadni őket, másrészt pedig 20-30 év alatt le kell írni nullára az értéküket, így könnyen lehet hogy egy jelenleg 7-8% kiadási hozammal kecsegtető ingatlan összesített hozama is végül negatív lesz. Reálértékben szinte biztos, de akár még nominálisan is.
Ugyanez egyébként igaz a részvénypiacra is: azok a vállalatok, amelyek olyan régiókban fektetnek be, ahol csökken a népesség (és máshol nem), folyamatos árbevétel- és profiteróziót fognak elszenvedni,emiatt osztalékuk csökken, és a romló kilátások miatt a különböző (P/E, EV/EBITDA, stb.) értékelési szintjük is, így szintén igaz lehet rájuk, hogy magas osztalékhozam mellett is rossz befektetések lehetnek.
A jövőben tehát a korábban megszokottól eltérően a fejlett világ passzív részvény vagy ingatlanbefektetései korántsem biztos, hogy komoly reálhozamot tudnak termelni, sőt könnyen lehet, hogy reálveszteséget fognak generálni. Ez nem olyan jó hír, pláne, hogy a kötvénybefektetések pedig garantáltan negatív reálhozamot hoznak. Nincsenek könnyű helyzetben a megtakarítók, a következő 10-15 évben ugyanis szinten minden befektetés hozamkilátása nagyon csekély, még vagyonmegőrzésre is alig alkalmas.
Természetesen ennek ellenére az 1-2-3 éves kilátások ettől még lehetnek akár teljesen eltérőek is, és például az európai/hazai ingatlanpiacon szerintem még komoly felfelépotenciál van. Több kérdést is kaptam ezzel kapcsolatban mostanában, ezért csak azt tudom leírni, amit korábban is többször:
A hazai ingatlanpiacon strukturálisan a fenti demográfiai folyamatok miatt csak a nagyvárosokra érdemes koncentrálni. A legfontosabb ármeghatározó tényezők a bérnövekedés/gazdasági növekedés, és a kamatszint/hitelek elérhetősége. Mivel a következő 2-3 évben ezek még jó eséllyel pozitívak lesznek, ezért simán nőhetnek tovább az árak. SŐT! Az egyre extrémebb negatív reálkamatszint miatt idehaza jó esélye van egy komolyabb ingatlanbuborék kialakulásának is: egyszerűen nincs hová rakni a befektetni való pénzeket, a hitel nagyon olcsó, a gazdaság pedig nő. A tartósan negatív reálkamatok szinte mindig, mindenhol buborékot generáltak, ez most sem nagyon lehet másképp.Ha viszont ez a buborék bekövetkezne, akkor utána a leeresztése sok-sok éven át fog tartani, súlyosan negatív gazdasági következményekkel, és akár 1-2 évtizeden át is nominálisan stagnáló árakkal...
