Egyre több lakást kell árverezni
Idén az első kilenc hónapban 1030 ingatlant értékesítettek végrehajtás során a bankok, további 428 lakóingatlan pedig egyéb eljárásban került új tulajdonoshoz. Emellett 12 043 lakást követeléssel együtt értékesítettek a pénzintézetek, esetükben nem tudni, hogy a vevők - jórészt faktoringcégek - mit kezdtek az állománnyal - derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami felügyeletének (PSZÁF) hétfőn megjelent kockázati jelentéséből.
Tavaly az egész évben 16 897 lakás volt érintett valamilyen értékesítésben, az időarányos adatok alapján ezt 2011-ben kicsivel túlteljesíthetik a bankok. A 2009-es egész éves 13 675 értékesítést viszont idén már kilenc hónap alatt majdnem teljesítették a bankok, és akkor még nem beszéltünk a 2008-as 6977 darabról.
"A portfóliók tisztítása ezért égető a hitelintézetek számára, így 2009 júniusától egyre erőteljesebben törekedtek is erre. A portfóliótisztításhoz az intézmények általában egy, intézményenként változó kiemelt, és több kiegészítő módszert – faktorcégnek történő követelés eladás, végrehajtási eljárás kezdeményezése, fedezet értékesítése az adós által, az intézmény által vagy közösen, stb. – alkalmaznak" - olvasható a PSZÁF jelentésében.
A felügyelet tapasztalatai szerint legtöbb intézmény hosszasan egyeztet az adósokkal, mielőtt felmondja a hitelt, a fedezetek kényszerértékesítésének növekedése azonban az előbbiekben bemutatott portfólióromlás miatt elkerülhetetlen. 2009-hez képest 2010-ben közel kétszeresére, 2011 első háromnegyed évében pedig, időarányosan 25 százalékkal nőtt a végrehajtási eljárás alá vont hitelbiztosítéki lakóingatlanok száma.
"Az értékesítésre jellemzően az adós által történő eladással, az adós és a bank együttműködésével, vagy bírósági végrehajtás keretében kerül sor. 2008 óta több mint ötvenezer ingatlant értékesítettek a követeléssel együtt. A fedezetek kényszerértékesítése gyakran a közüzemi szolgáltatók által kezdeményezett végrehajtási eljárások miatt indul meg, amelybe a hitelező bankok kényszerűen kapcsolódnak be" - állapítja meg a kockázati jelentés.
A PSZÁF adatai szerint hiába oldotta fel a kormány júliustól az árverezési moratóriumot, a nagy túlkínálat és a visszafogott ingatlanpiaci kereslet miatt a bankok még az alacsonyan megszabott kvótákat sem tudják kihasználni. " 2011 harmadik negyedévére vonatkozóan a kényszerértékesítésre kijelölt fedezeti lakóingatlanok száma nem egészen 2300, ami a teljes, kijelölhető állomány 1,6 százalékával egyenlő, vagyis alacsonyabb a jogszabály által felső korlátként rögzített 2 százaléknál. A szektorátlag mögötti különbségek azonban itt is nagyok, egyes bankok számára a kvóta effektív korlátot jelent" - olvasható a felügyeleti jelentésben.
"A kvóta kihasználtsága jelenleg alacsony, 25 százalék körül van, és ez a szám csak a banki szándékot mutatja, tehát nem biztos, hogy ténylegesen is ennyi kilakoltatás történik. Az alacsony kihasználtságot magyarázza, hogy egyéb jogszabályi tilalom miatt télen nem lehet kilakoltatni, másrészt a jelenlegi nyomott ingatlanpiaci árak mellett a bankok is érdekeltek a kivárásban." - állapítja meg a PSZÁF.
193 milliárd forint lehet a végtörlesztés számlája
A PSZÁF a végtörlesztéssel kapcsolatban is kifejtette véleményét: szerintük a lépés csökkenti ugyan az árfolyamkockázatot, azonban több negatív hatása is van. Egyrészt rendkívül magas veszteséget okoz a pénzintézeteknek, másrészt gyengítette a forint árfolyamát, emellett hozzájárult a kamatemelési nyomáshoz, ami a forinthitelesek terheit növelte. "A forintárfolyam és a kamatok alakulása, illetve a megtakarítások egy részének felélése másodlagos makrogazdasági hatásokkal is jár, amelyek kedvezőtlenek a növekedésre, illetve az államadósság finanszírozására nézve." - állapítja meg a pénzügyi felügyelet.
A szervezet szerint nehezen becsülhető a pontos részvételi arány a végtörlesztés végéig, azonban a tényezőket figyelembe véve ők úgy saccolják, hogy az érintett ügyfelek 15 százaléka élhet a kedvezményes végtörlesztés lehetőségével december végéig. Ez a becslések szerint 193 milliárd forintos veszteséget okoz majd a bankszektornak és 1,1 százalékkal csökkentené a szektorszintű tőkemegfelelést.
A jelentés arra is kitér, hogy 2010 nyara óta a frank/forint árfolyam 30-50 százalékkal emelkedett, miközben a frankhitelek havi törlesztőrészletei 40-80 százalékkal ugrottak meg, ami a magasabb kamatoknak köszönhető.
Elszakadtunk a régiótól?
A magyar gazdaság helyzetével kapcsolatban a PSZÁF kockázati jelentése megemlíti: a Moody's leminősítése és a másik két nagy hitelminősítő negatív figyelőlistája drágíthatja a kibocsátásokat, a hozamok azonban eddig csak mérsékelten emelkedtek. Szélesedett azonban a bid-ask spread, amely a kilátások bizonytalanságának növekedését jelzi.
"Bár a hazai pénz- és tőkepiacok mozgása irányát tekintve illeszkedik a régió többi országának piacaihoz, a piaci volatilitás lényegesen magasabb, mint a környező országokban, vagyis a befektetők részben leválasztották hazánkat a régió többi részéről. Ez azt jelenti, hogy az országspecifikus kockázatokat jelentősnek találják. E mögött a bizalmi tőke csökkenése mellett szerepe van annak is, hogy a régió több országa jelentős gazdasági növekedést tud felmutatni" - összegzi a folyamatokat a kockázati jelentés.
Beke Károly
mfor.hu
