Az amerikai hitelválság még nem fejtett ki látványos változást a magyarországi ingatlanpiacon, de nyomai hatással vannak a befektetési kedvre, mely hatás hamarosan az árakon is megmutatkozik.
Szakemberek szerint az amerikai válság jelei megmutatkoznak itthon is, de alapvetően nem ez a tényező befolyásolja a hazai ingatlanpiacot. Kis mértékben azonban látszik az említett hatás az intézményi ingatlanok terén, mely, ha jelentősebbé válik, a lakossági ingatlanpiacra is kiterjedhet.
"Nincs óriási dráma, de azért érezzük a hatást. Kevesebb az ajánlat, nehezebb eladni az irodaházakat" – állítja Hornok Krisztián a DTZ vezérigazgatója. Ez az árak csökkenéséhez vezet, mely Európa szerte jellemzően elérte a piaci minimumot. A magyar hozamszintek körülbelül most állnak a nyugat-európai szinten. Nehéz megítélni, hogy a változások a válságnak a következményei, vagy pedig annak, hogy az ingatlanpiac-fejlesztés utolérte a nyugatot.
Románia felé nyitnak a magyar ingatlanfejlesztőkA dominó elv alapján a Nyugat-Európából kiszorult fejlesztők hatására a hazai fejlesztők keletre keresnek befektetőket. Futó Gábor vezérigazgató optimista a Futoreal most futó, romániai projektjeit illetően, de azt egyértelmű hibának látja, hogy az ingatlanfejlesztők koordinálatlanul rohanták le Romániát. Ennek következményei csak néhány hónapon, éven belül lesznek tapasztalhatók, amikor például kongani fog az ürességtől az Aradon felépült kilenc bevásárlóközpont többsége.
A fejlesztők kommunikációjának, és a városvezetés koncepciótlanságának következtében túlzott mértékben kezdődtek meg a romániai építkezések. Mind a magyar, mind a keleti piac telítődése, és a hitelválság begyűrűzése abba az irányba mutat, hogy az ingatlanfejlesztőknek meg kell tanulniuk az eddigitől eltérő módon gondolkozni.
Ki fog beköltözni az újonnan épült irodaházakba?Dr. Futó Péter a Mixolid Tanácsadó Iroda vezetője úgy látja, Magyarország komoly piaca az outsourcing tevékenységeknek, és ezek száma a gazdaság lassuló növekedése ellenére is egyre nő. Noah Steinberg, a Wallis Ingatlan elnök-vezérigazgatója szintén bizakodó, szerinte a kereslet és kínálat ugyan látványosan nőtt, de ez inkább a kereslet szofisztikálódásához, mint csökkenéséhez vezet.
A szakember úgy látja, hogy Magyarország még mindig a szocializmus okozta lemaradásokat igyekszik pótolni, és hátrányban van az egy munkaképes korú lakosra jutó iroda négyzetméter terén Nyugat-Európához képest. Azaz a jó helyen lévő, megfelelő tervezésű és kivitelezésű irodaházak iránti kereslet továbbra is nőni fog. Előbb-utóbb sokaknak megéri majd lecserélni rosszabb helykihasználtságú B kategóriás irodaházaikat modernebbekre.
"A Váci úti komplexumokkal kapcsolatos előzetes félelmek is alaptalannak bizonyulnak, ugyanis a jelek szerint, nemhogy félni nem kell, de a jövő többek között azé a környéké" - állítja Steinberg.
Összességében megállapítható, hogy a fejlesztési és befektetési tőke-hiánnyal továbbra sincs gond, és egyelőre az ingatlanpiac sem rengett meg alapjaiban, annak ellenére, hogy az amerikai és nyugat-európai ingatlanválság jelei itthon is megmutatkoznak, de jelenleg Magyarország még a kivárás fázisában van. Ez sok esetben a jelentősebb tranzakciók elhalasztását, illetve mind a befektetők, mind a bankok óvatosabbá válását jelenti, mely viselkedés az árazások újragondolásához vezet.
G. F.
