A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2010-ben 20823 lakás épült az országban, ami 35 százalékos visszaesés 2009-hez képest. "Nem újabb, a lakáspiacot sújtó negatívumról van szó" – hívja fel a figyelmet Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója, "hanem a lakóingatlan fejlesztéseknél megszokott 1,5 – 2 éves átfutási idő miatt mutatkozik késleltetetten a válság hatása a statisztikákban."
Lakásépítések
A gazdasági környezet megváltozását kisebb késedelemmel követte az építési engedélyek száma. Az új lakásépítési engedélyek száma 2009-ről 2010-re 39 százalékkal, 17353 darabra csökkent. A KSH adatai szerint ez abszolút negatív rekord. "Az építési engedélyek alakulásából arra következtethetünk, hogy 2011-ben országos szinten további visszaesés várható az új lakások számában" – összegezte Kühne Kata.
A legnagyobb lakásépítő tradicionálisan továbbra is a főváros, ugyanakkor az ország települései közül Budapesten tapasztalható a legnagyobb visszaesés is a használatbavételi engedélyek számát tekintve, 40 százalékos csökkenéssel 2009-ről, 2010-re.
A válság nem hozott jelentős változást a lakásépítési célokban. Az átadott lakások 85 százaléka épült értékesítési céllal, a maradék 15 százalék saját használatra, illetve elhanyagolható részben (0,78%) bérbeadási céllal készült. Kistelepüléseken épp fordított a helyzet, itt 2010-ben a lakások 87 százalékát építették saját használatra, és csak 13 százalékát értékesítési céllal.
Lakáspolitika, finanszírozás
A gazdasági környezet megváltozásával drámaian visszaesett a lakossági hitelezés, a hitelezés volumene 2008-ról 2010-re negyedével csökkent.
Az MNB adatai szerint a forinthitel felvétel 2011 februárjában 8,6 milliárd forinttal haladta meg a törlesztéseket, a devizahitelek állománya pedig 38,4 milliárd forinttal csökkent. A hónap végére a háztartások hitelállománya a deviza illetve forint alapú hitelállomány változásának eredőjeként 29,7 milliárddal csökkent.
A trendforduló még várat magára, hiszen az MNB idén januárban összesen 18,2 milliárd forinttal az elmúlt egy év egyik legalacsonyabb új jelzáloghitel kihelyezési volumenét regisztrálta forint és deviza alapú lakáshitelek tekintetében. Ezzel együtt a bankok 31 százaléka szigorított a háztartási- és lakáscélú hitelek feltételein 2010 negyedik negyedévében. Jó hír azonban, hogy 2011 első félévében a bankok 5 százaléka tervez enyhíteni a lakáscélú hitelezés feltételein, ami elsősorban a minimálisan megkövetelt hitelképességi szintet érinti, ez pedig több hitelképes ügyfelet jelenthet.
Kühne Kata szerint a hitelezés beszűkülésének egyik pozitív következménye lehet a lakosság pénzügyi tudatosságának fejlődése, az öngondoskodás szerepének felértékelődése és a hosszú távú pénzügyi tervezés. A lakás-előtakarékosság ezt a szemléletet testesíti meg. A lakás-előtakarékosságot a magánszemélyek befizetései után járó, 30 százalékos, évi maximum 72000 forintos állami támogatás mellett a 2011. január 1-től érvényes törvényi módosítások is vonzóvá tehetik. "A lakás-takarékpénztári törvény módosulásával elérhetővé vált, hogy a szerződést lakáscélra a lakás-előtakarékoskodó, illetve kedvezményezett jelölése esetén a kedvezményezett közeli hozzátartozói is felhasználhassák" – összegzi a változást Kühne Kata. További kedvező változás, hogy a törvény 8 megtakarítási év helyett 10 megtakarítási évre hosszabbítja meg az állami támogatás nyújtásának időtartamát.
A 2010. évben az Otthon Centrum Hitel Center becslései alapján kb. 400-420 milliárd forint körüli összegben kötöttek lakás-előtakarékossági szerződést Magyarországon. Az idei évre pedig további 50 százalékos bővülés várható.
Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint jelenleg a lakáspiacon az egyik nagy kérdés, hogy mi fog történni a jelzáloghiteleikkel késedelembe esett ingatlantulajdonosokkal. A fizetési nehézségek a háztartások egyre szélesebb körét érintik, ezért a kormány két moratóriumot is életbe léptetett. Az egyik moratórium a 12/2003-as kormányrendeletben szabályozott, a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésére vonatkozik.
"Fontos tudni, hogy a moratórium csak a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre vonatkozik, a bankok az 1994. évi LIII., a bírósági végrehajtásról szóló törvényben szabályozott végrehajtási eljárás keretein belül továbbra is értékesíthetik a zálogjoggal terhelt ingatlanokat" – hangsúlyozta az Otthon Centrum szakértője. Mindkét értékesítési eljárásra vonatkozik azonban a kilakoltatási moratórium, amely kezdetben 2011. április 15-ig, majd a feltételek módosításával 2011. július 1-ig lesz érvényben.
A kormány a korábban alulszabályozott végrehajtási eljáráson kívüli árverési módot szigorúbb feltételekhez kötötte. A módosítások értelmében az árverés már csak az állami adóhatóság (NAV) által üzemeltetett Elektronikus Árverési Felületen bonyolódhat. A zálogjogosult és a zálogkötelezett közötti közös értékesítés csak akkor indulhat el, ha az ingatlan vételára az értékesítést megelőző hat hónapon belül készített szakértői értékbecslés szerinti beköltözhető forgalmi érték hetven százalékánál magasabb. "Ez a korlát gátat szabhat a beláthatatlan áresésnek, de a piaci ártól akár 30 százalékkal alacsonyabb vételár sok ingatlan esetén így is jelentős nyomást helyezhet a kereslet megcsappanása miatt amúgy is nyomott árakra" – fűzte hozzá Kühne Kata. A moratórium 2011. július 1-én jár le, ezután a végrehajtási eljáráson kívüli árverések a szigorított feltételek mellett indulhatnak el ismét.
Mind a késedelembe esett, mind a még rendesen törlesztő ingatlanhitelesek igényelhetik a devizaalapú hiteleik törlesztő részletének rögzítését egy fix árfolyamon, amely néhány évig lenne elérhető az adósnak. Ez alatt az időszak alatt bekövetkező árfolyammozgásokat, illetve az ebből adódó a fix- és tényleges törlesztő részlet közötti különbségeket a bank egy külön számlán vezetné, az állam ezekre az összegekre garanciát vállalna. A bankok ezeket az összegeket egy áthidaló hitel formájában meghiteleznék a tulajdonosoknak. A banki kényszerértékesítések árlehajtó hatását is korlátoznák egy árverési kvóta bevezetésével, amelynek értelmében a bankok negyedévente a hitelállományuk csak egy meghatározott százaléka esetében kezdeményezhetik a végrehajtást.
"Ez a szabályozás megakadályozza, hogy rövid idő alatt nagymennyiségű nyomott árú ingatlan kerüljön ki az ingatlanpiacra, ezzel jelentősen tompítva az árlehajtó hatást. Ugyanakkor elnyújtja a banki hitelportfoliók megtisztításának idejét" – mondta Kühne Kata. "Javaslatunk szerint ezt a kvóta rendszert maximum 1,5–2 évig szabad fenntartani. Legfeljebb ennyi idő alatt kell a banki portfoliókat megtisztítani, és ezzel a banki hitelezési hajlandóság egyik nagy gátját felszámolni."
Az Otthon Centrum szerint a közvetlenül az adósoknak nyújtott segítség mellett tanácsos lenne keresletélénkítő eszközöket is bevetni a nyomott árú ingatlanok minél gyorsabb felszívása, és a lakáspiac fellendítése érdekében. Ilyen keresletstimuláló eszköz lehetne a használt lakás vásárláskor nyújtott teljes illetékmentesség, vagy a szintén használt lakás vásárlás finanszírozásához igénybe vehető állami kamattámogatás.
"Az illetékkedvezmény csak meghatározott ideig lenne igénybe vehető, míg a kamattámogatás esetében egy teljes támogatott hitel kontingens felállítása lenne kívánatos, amiben lakásonként fixálnák a hitel arányát és maximális mértékét" – javasolta az Otthon Centrum ügyvezetője. "A kontingens bevezetése gyors vásárlásra ösztönözné a most még kiváró vásárlókat, és többletkeresletet hozna a lakáspiacra. Ezzel felszívódnának a kényszerértékesített lakások, és a lakáspiac is lendületet kaphatna. A kedvezmények korlátozása nem róna kiszámíthatatlan és elviselhetetlen terhet az állami költségvetésre sem."
A nagyon szükséges élénkítő hatást az Új Széchenyi Terv (ÚSZT) Otthonteremtés programjában vázolt tervek is elérhetik a lakáspiacon. A lakásállomány korszerűsítését, energiahatékony új lakások építését, a bérlakás-állomány jelentős bővítését, a lakástámogatások és a gyerekvállalás összekötését, az öngondoskodást szorgalmazó programtervezetből egyelőre azonban az épületenergetikai fejlesztések kaptak nagyobb hangsúlyt.
Újlakás piac
Az újépítésű lakások piacán érezhetővé vált a nagyobb volumenű lakóprojektek elmaradása. Az átadott, eladatlan újépítésű társasházi lakáskészlet a 2010. januári 3800 darabról 2011. januárra 3200 darabra csökkent Budapesten. Az Otthon Centrum szerint a vevők a jelenlegi gazdasági körülmények között továbbra is inkább a nagyobb biztonságot jelentő átadott, vagy átadás közelében lévő újlakásokat preferálják, a még épülő, vagy csak tervrajzon létező lakásokkal szemben.
Az Otthon Centrum Lakáspiaci monitorja szerint az újépítésű lakások iránti kereslet a megváltozott gazdasági körülményekre gyorsabban reagált, mint a kínálat. A válság első évében még sok fejlesztő döntött úgy, hogy előremenekül, és a megcsappant kereslet ellenére is befejezi beruházását. A válság előtt indított projektek túlnyomó része a tavalyi év során lezárult, és jelentős keresletélénkülés nélkül nem is várható a fejlesztői aktivitás erősödése. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ez azt jelenti, hogy a közeljövőben ez a csökkent kereslet is felszívhatja az eladatlan lakáskészletet. A jelenlegi tendenciákat feltételezve a következő 1-2 évben már bizonyos lakástípusok és területek esetében hiány is kialakulhat az újépítésű lakásokból. Ez a keresleti és kínálati oldal eltérő reakcióidejéből adódóan egy keresletélénkülés esetén akár gyors lokális árnövekedéshez is vezethet az újszerű lakások tekintetében, amíg a kínálat megjelenése le nem hűti a megnövekedett keresletet.
Az újépítésű lakáspiac beindulásához, a nagy lakásszámú projektek megjelenéséhez, az ingatlanfejlesztők piacra való visszatéréséhez az Otthon Centrum szerint mindenek előtt a kereslet élénkülésére van szükség.
- Ehhez a gazdasági körülmények és a háztartások jövedelmi helyzetének javulására, olcsóbb és szélesebb körben elérhető finanszírozásra, illetve a háztartások várakozásainak javulására van szükség.
- A keresletélénkítés egyik eszköze lehet még az újlakások ÁFA kulcsának lecsökkentése 5 százalékra. Erre az állami stimulációra azért is szükség lenne, mivel az eladatlan újépítésű lakáskészlet ugyan csökkent az elmúlt időszakban, de a nyomott árú használt lakások megjelenése még több vevőt vonna el az újlakás piacról.
Az élénkülő kereslet hatására elsőként nagy valószínűséggel a kisebb lakásszámú projektek fognak megszaporodni.
Használt lakások piacaA finanszírozási lehetőségek beszűkülése, a gazdasági környezet megváltozása és a háztartások várakozásainak romlása szinte azonnal éreztette hatását a keresleti oldalon, ezért a visszaesés mértéke 2008-ról 2009-re volt jelentősebb, 2009-ről, 2010-re már mérsékeltebb volt a tranzakciószámok csökkenése. 2010-ben, országos szinten, becslésünk szerint kevesebb, mint 90.000 ingatlan cserélt gazdát. "Az idei év első három hónap piaci aktivitása tapasztalatunk szerint hasonló az előző év első három hónapjához, de a késedelembe esett adósok helyzetének megoldása körüli bizonytalanság miatt kivárás is tapasztalható a keresleti oldalon" – mondta Déry Attila. Szerinte az adósok megmentését szolgáló intézkedések eddig napvilágot látott részletei alapján azonban az árak további jelentős esésére irányuló várakozások nem megalapozottak. Ezért is lenne nagyon fontos, hogy egy átgondolt, megalapozott terv álljon össze az ingatlanhitelükkel késedelembe esett tulajdonosok problémájának megoldására.
Az árak alakulása kapcsán is jól látható, hogy az árcsökkenés egyre lassuló ütemű, 2011-re pedig még lassabb ütemű árcsökkenést, a válságban is keresett ingatlantípusok és lokációk esetén stagnálást prognosztizál az Otthon Centrum.
Bérleti piac
A válság 2008 végi kitörése után a finanszírozási lehetőségek beszűkülése és a hitelköltségek növekedése, jövedelmi helyzetük romlása miatt sokan kénytelenek voltak lakásvásárlásukat elhalasztani, sok – korábban potenciális – vevő szorult ki a lakáspiacról. Déry Attila szerint akkoriban nagyon logikus következtetésnek tűnt, hogy ez a réteg a bérleti piacon keres megoldást lakhatására, a bérleti piac élénkülésére vonatkozó jóslatok azonban nem váltak valóra igazán. A bérleti díjak hasonlóan az ingatlanárakhoz 2008-ról 2009-re nagyobb mértékben csökkentek, mint 2009-ről 2010-re.
Építési / fejlesztési telkek piaca
Az építési telkek piacán az előző Lakáspiaci Monitor kiadása óta eltelt időben nem történt jelentős változás. A telekpiac mindig együtt mozog az ingatlanfejlesztésekkel, így a nagy lakásszámú lakópark fejlesztések szinte teljes leállásával az ilyen fejlesztésekre alkalmas telkek piaca is áll. A telekpiac szempontjából jó hír, hogy a telekárak további esése nem várható, bár az alacsony számú tranzakció főleg a nagy lakásszámú fejlesztésekre alkalmas területek értékelését nehezíti meg.
mfor.hu
