A jelenlegi irodafejlesztéseket és a már piacra került házakban lévő üres területeket figyelembe véve 460 ezer négyzetméternyi új igénynek kellene jelentkeznie a bérirodapiacon ahhoz, hogy az üresedési mutató ne emelkedjen a mostani 16 százalék fölé - foglalta össze sajtótájékoztatón az irodapiaci folyamatokat Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója. Erre gyakorlatilag nincs esély, hiszen a válságtól függetlenül sincs ilyen méretű új kereslet, a Futureal saját piackutatása szerint az utóbbi években évente mintegy 120 ezer négyzetmétert szívtak fel az új piacra lépők, vagyis ez a potenciál 3-3,5 év új keresletét fedheti le. Mindez azt jelenti, emelte ki a vezérigazgató, hogy nagyon nehéz helyzetben lesznek azok az irodafejlesztők, akik most fognak hozzá az építéshez. Az új területtel megjelenők számára nyíló piaci rés fokozatosan zsugorodik, hiszen ennek a keresleti oldalát az expanzióban lévő cégek - ilyenek jelenleg egyáltalán nincsenek - és az új betelepülők - számuk minimális - adják, a korábbi trend, mely szerint a B kategóriából magasabb minőségű irodák felé orientálódnak a bérlők, pillanatnyilag megállt, sőt nagyon komoly minőségi kompromisszumokat kötnek az alacsonyabb bérleti díj érdekében.
A kínálat hihetetlenül felduzzadt, az elemzés szerint jelenleg 355 ezer négyzetméter üres iroda van a piacon, ez további 245 ezer négyzetméterrel bővül az idei átadású épületek eredményeképpen, s nagyon konzervatív becslés szerint újabb 120 ezer négyzetméterrel bővül 2010-re, így nagyjából 720 ezer négyzetméteres új kínálattal lehet számolni a következő másfél évben. Mindez a válság előtti hitelezési gyakorlat következménye, amely lehetővé tette. hogy egy átlagos, 12 eurós bérleti díjjal, 10 százalékos saját tőkével és 6-6,5 százalékos hozammal kalkulált 3 éves projekt akár 50 százalékos megtérüléssel kecsegtessen a saját tőkére vetítve. Azok a fejlesztők, akiket egy ilyen konstrukció megvalósulása közben ért el a válság, a 15 százalék fölé emelkedett üresedéssel és a 100 bázisponttal megnövelt hozammal azt vehetik észre, hogy nullszaldóssá válik a projektjük legjobb esetben. Ezért elképzelhetetlen, hogy valaki 25 százalékkal a normál piaci árszint alá vigye a bérleti díjakat - utalt Tatár a közelmúlt 9 eurós akciós ajánlatára, hiszen ez azonnali 25 százalékos veszteséget jelent. A vezérigazgató mindazonáltal nem tagadta, előfordulhatnak az elfogadott bérletidíj-szint alatti tranzakciók, amelyekre leginkább a veszteségek minimalizálása végett kerülhet sor. Más esetben a fejlesztő inkább alternatív engedményekkel próbálja megtartani vagy megszerezni a bérlőt, a piaci szintű bérleti díj mellett engedményt ad a bevezető időszakban, vagy az irodakialakítási, költözési költségekből nagyobb részt vállal. Ez hosszabb távon mindenképpen eredményesebb - véli Tatár, mint egy ötéves szerződéssel hosszú távra leértékelni az épületet.
A feltételek változása - 30 százalékos önerőigény, 30 százalék előbérlet - mindenképpen trendváltáshoz kell hogy vezessen, vagyis az üzleti tervek már csak magasabb bérleti díjjal állnak meg, más kérdés, hogy minderre csak a készletek felszívása, az üresedés csökkenése után kerülhet sor - tette hozzá a vezérigazgató, aki arra számít, 2010-ben magához tér a projektfinanszírozás, és a befektetők is visszatérnek. A Futureal is folyamatosan vizsgálja a megvásárlásra felkínált projekteket, ám egyelőre az árak még nem süllyedtek elég vonzó szintre, kényszerértékesítésekre pedig nem került sor - mondta a cég vezetője. Mindenképpen van még növekedési potenciál a budapesti irodapiacban, az európai összehasonlításokra azonban a közeli Bécs nem jó példa, az ottani 8-10 millió négyzetméter kihasználásában jelentős szerep jut az osztrák fővárosban megtelepedett nemzetközi szervezetek sokaságának - hangsúlyozta Tatár Tibor. Ugyanakkor Lisszabon több szempontból hasonlít a budapesti piachoz, s az ottani 4,3 millió négyzetméter A kategóriás bériroda-terület egyértelműen a növekedés lehetőségét mutatja, írja a Napi Gazdaság.
