Míg a válság előtt az volt a jellemző, hogy a vásárlók általában 30 millió forint környékén keresgéltek olyan ingatlanokat, melyek többé-kevésbé megfelelnek az igényeiknek, azaz csak kisebb mértékű állagmegóvási vagy felújítási munkákat kell elvégezni rajtuk, az utóbbi 2.5 év alaposan átírta az ingatlanpiac ezen szegmensét is. A vásárlók jóval vékonyabb pénztárcájuknak, illetve a hitelezési lehetőségek beszűkülésének köszönhetően már csak 20-25 millió környékén keresgélnek, a kínálat viszont döbbenetesen széles: 5 és 500 millió között szinte minden megtalálható.
Öt fontos piaci trend
Noha a vevői oldalon állók száma jócskán lecsökkent, a kínálat pedig ha lehet, még tovább növekedett, az általános keresési trendek az árakat leszámítva csak részben változtak. Több, évek óta családi házak közvetítésével foglalkozó ingatlanos tapasztalatai alapján a mostani piacot az alábbiak jellemzik:
1. Csak olcsón megy a kockaház. A 60-as, 70-es (de akár még a 80-as) években épült, zömmel nagy alapterületű házakat nem a legegyszerűbb eladni, a várakozási idő néha akár az egy évet is meghaladhatja. Ennek fő oka az, hogy az ilyen típusú házak nem a mai kor igényeinek megfelelő anyagokból épültek, jó részük legalábbis részben felújítandó, illetve nem jellemző, hogy tartalmazzák azokat az extrákat, melyet az igényesebb vásárlók keresnek. Idővel az ilyen típusú ingatlanok is eladhatók (főleg, ha divatos utcában helyezkednek el), ám az árak tekintetében a tulajdonosok sokszor 5-10 millióval is el vannak tévedve.
2. Nem jó, ha nagyon felújítandó. A vásárlók nagyobb része olyan ingatlanokat keres, amely lehetőleg előnyös elhelyezkedésű telken, esetleg panorámával rendelkezik, és csak kismértékben van szükség felújításra. Bár régebben divatos volt a saját ízlés szerint átalakítható, lerobbant házak vásárlása is, ma már jóval kevesebben vágnak bele egy többmilliós házátalakítási projektbe.
3. Még fontosabb a hely. Könnyebben eladhatóak a városközponthoz közeli területeken fekvő ingatlanok (a jó közlekedési lehetőség és a nyugodtabb környezet, a saját kert itt egyszerre áll fenn), valamint a mélyebb pénztárcával rendelkező vásárlók szívesen választják a néhány évvel ezelőtt épült, minőségi anyagokból készült, panorámás telken fekvő ingatlanokat. Legyenek bárhol, alig keresik viszont az ikerházakat: a vásárlók inkább a körüljárható, önálló ingatlanokat preferálják. Ikerházat – a tapasztalatok szerint – inkább közeli ismerősök, vagy többgenerációs családok keresnek, a nem túlzottan elszeparált házfelek nehezen értékesíthetőek.
4. Kérik a gázszámlát. A válság kitörése és az energiaárak folyamatos emelkedése természetszerűen hozta magával, hogy egyre inkább megnézik a vevők, mennyi a ház fenntartási költsége. A rossz elosztású, ésszerűtlenül megtervezett házak éppen ezért nehezen találnak gazdára, hiszen adott esetben csak a havi fűtésköltség 60-80.000 forint is lehet. Ugyanezen ok miatt vannak gondban a 80-as évek végén, 90-es évek elején sokszor nagyzolásból épített, néha 3-4 szintes, több száz négyzetméteres – de nem luxusszínvonalat képviselő – ingatlanok tulajdonosai is, a vevők ugyanis egyre többször elképzelik a nagy ház mellé érkező közüzemi számlákon található összegeket is.
5. Alig mennek a luxusvillák. A luxuslakások piacán hosszú értékesítési időre érdemes felkészülni: a kínálat nagy, ugyanakkor egészen apró dolgok is meghiúsíthatják a vásárlást: nem ott van az úszómedence, ahova a vevő szeretné, nincs elég extra beépítve, nem megfelelő a panoráma, vagy éppen a telekméret. Ennek a piacnak sok éve vezető helyszíne a budai hegyvidék, de újabban a pesti oldal külső kerületeiben is találhatóak igen drága családi ház típusú ingatlanok, melyeket meglehetősen nehéz értékesíteni. Tény azonban, hogy a hazai belsőépítészet rengeteget fejlődött, akinek anyagi lehetőségei megengedik, lélegzetelállító ingatlanokhoz juthat – potom párszáz millió forintért.
Kik a vevők?
A családi házak piacán a vásárlók több csoportra oszthatók: az egyik vásárlói csoportnak nevezhetjük azokat, akik – akár egy panellakásból is – szívesen kiköltöznének a külső városrészekbe, valamint az agglomerációba, ők keresik a 15-25 millió forintért kínált házakat Budapest külső kerületeiben. Szintén inkább ez a csoport érdeklődik kisebb, főváros környéki falvakban található – jellemzően olcsóbb – ingatlanok iránt, bár a kevés vagy nulla infrastruktúrával rendelkező településeken már ez a csoport sem jelenik meg.
Egy másik jelentős szegmens azon vásárlók csoportja, akik saját erő, vagy részben banki hitel bevonásával a drágább, minőségibb ingatlanokat keresik, jellemzően 30-40 millió forint környékén. Aki ennél több pénzzel rendelkezik, már minden igényt kielégítő kínálatból válogathat, nagy eséllyel talál olyan házat, ahova csak be kell költözni. Az építkezés viszont – a KSH számai alapján is – igencsak kiment a divatból, kevesen vállalják fel ennek feszültségét és buktatóit – bár ma már tízmillió forint környékén is fel lehet húzni egy tetszetős házat – főleg, ha az könnyűszerkezetes.
Sőt, tízmillió forint sokszor egy komplett, azonnal beköltözhető családi ház vásárlására is elég lehet – ha nem is a Rózsadombon, de a válság oly mértékben leszorította az árakat (egyes esetekben akár 25-30 százalékkal is), hogy az itt, vagy itt, esetleg éppen az itt található igen olcsó ajánlatok között valószínűleg sokan találnak maguknak megfelelőt.
mfor.hu
