2008. július 20. 16:44

Az egész vállalkozás óriásit nyerhet a jól kiválasztott üzlethelyiséggel – egy rossz helyszínnel viszont akár teljesen csődbe is lehet menni. A fővárosban se szeri, se száma a kiadásra váró üzlethelyiségeknek, ám nem szabad mindent kivenni, ami első látásra olcsónak tűnik.


Mennyibe kerülnek?

Ahogy a lakáspiacon,az üzlethelyiségek piacán is az elhelyezkedés határozza meg az árat – azonban egy ilyen típusú ingatlan esetén talán még több szempont merül fel: mennyire utcafronti, az épületen belül hol helyezkedik el, van-e a környéken gyalogosforgalom, nagyobb bevásárlóközpont, jó tömegközlekedés, létezik-e kirakat, mekkora a helyiség, mi van mellette, körülötte – ezek mind-mind az árat befolyásoló tényezők.

A fővárosban üzlethelyiséget már 45 ezer forinttól lehet bérelni (senki ne gondoljon persze a Belvárosra), sokkal inkább a XX-XXI. kerületek kis alapterületű boltjait érdemes ide érteni. A VI-VII-VIII-IX. kerületekben van esély 100.000 forint alatt is helyiséget találni – ezek akár egész nagyok, 80-90 m2-esek lehetnek, viszont könnyen előfordulhat, hogy egy szuterénről van szó, nem is a legjobb állapotban.

150-200.000 forintért már Budán és a belsőbb utcákban is lehet válogatni, ám a nagy alapterületű, jól bejáratott üzlethelyiségekért akár 4-500.000, de nem ritkán 1.000.000 forintot (a Váci utcában, a Körút jobb részein, a Rákóczi úton, a nagyobb belvárosi csomópontok közelében még akár ennél is többet) is elkérhetnek. Sok függ a tulajdonos terveitől is, valamint a meglévő engedélyektől – két egymáshoz közeli ingatlan ára meglepő különbségeket mutathat.

Hol érdemes szétnézni?

Üzlethelyiséget kétféle módon lehet keresni: vagy az ingatlanos weblapokon tájékozódik valaki, vagy pedig egy adott környéket kiszemelve nyakába veszi a várost, és bezárt, vagy kiadó üzletek után kutat. A dolog nem olyan nehéz, a tulajdonos kiléte pedig a környező üzletekben, legvégső esetben az önkormányzatnál viszonylag hamar kideríthető.

Érdemes átgondolni, hogy a végezni kívánt tevékenységi körhöz milyen jellegű ügyfélforgalom kapcsolódik, hiszen az egyes tevékenységi körök meglehetősen eltérő helyszínt igényelnek, ha pedig ezt nem veszi a bérlő figyelembe, könnyen érdemi bevétel nélkül maradhat.

Aki a Belvárosban gondolkodik, érdemes tennie egy hosszabb sétát a Körúton – üzlethelyiségek garmadája vár arra,hogy valaki kivegye őket, különösen a Blaha Lujza tér és a Petőfi híd közötti szakaszon. Biztosan vannak,akik még emlékeznek rá: a rendszerváltás utáni években a Körút főleg szombat délelőttönként a ruhavásárlók mekkája volt a Nyugatitól indulva egészen a Rákóczi útig. A bevásárlóközpontok megépülte után ez a profil eltűnt,ma már inkább csak B és C kategóriás ruhaboltokat lehet fellelni a környéken, valamint szolgáltatással foglalkozó cégeket. A Blaha utáni szakasz pedig mintha egy kicsit lepusztult is lenne. Ennek ellenére különösen az Oktogon környékén elég magas árakkal lehet szembesülni, van ahol 1.500.000 forintot is elkérnek a helyiségért.

Fontos tesztelni azt is, hogy a hét, illetve a nap melyik szakában van egy-egy környéken forgalom. A külső kerületekben, lakótelepeken, az újabban létrejövő lakópark-alvóvárosok környékén nappali ügyfélforgalomra nem nagyon érdemes számítani, más helyeken viszont éppen az esti órák és a hétvégék lehetnek igen problémásak.

A Pók utcai – egyébként meglepően drága – lakótelepen például számos földszinti üzlethelyiség található, rengeteg üresen, mivel a lakók leginkább csak aludni járnak haza a központtól meglehetősen távol található környékre. Létezik ugyan egy főtér jellegű terület, és azon néhány szolgáltató egység, ám a kínálat zömét főleg kisvállalkozások adják. A nem megfelelő üzleti tervezés könnyen gondokat okozhat az V.kerület azon részein is, ahol nincs turistaforgalom – este 6-7 után és hétvégén sokszor üresek az utcák, hiszen ide rengetegen csak dolgozni járnak. Szép példa a „hol nem igazán érdemes” kérdéskörre a Vár aljában található Batthyány utca és Mária tér – a környékbeliek számolni sem tudják már, mennyi minden ment ott tönkre – a külföldiek nem arra járnak, nappal inkább csak autós átmenőforgalom van, este alig-alig vannak az utcákon, ráadásul járótávolságra van a Mammut bevásárlóközpont.

Mire kell figyelni a bérletnél?

Mindjárt az elején szükséges tisztázni, hogy milyen lehetőségek vannak az esetleges átalakításokra, falmozgatásokra, utánanézni a cégtáblával, hirdetőtáblával, kirakattal kapcsolatos helyi építési szabályoknak, valamint annak, hogy egyáltalán milyen tevékenység végezhető az adott helyiségben – sok helyen például az üzlet felett lévő társasház nincs elragadtatva, ha melegkonyhát, italboltot, vagy nagy forgalommal járó tevékenységet szeretne valaki beindítani.

Megfontolandó, ha hosszú távú bérleti szerződést kínál valaki: adott esetben ha befuccsol a vállalkozás, még mindig fizetni kell a helyiséget, hacsak nem tűnik fel a színen újabb bérlő – ezt is érdemes mérlegelni a vállalkozás kockázatelemzésekor.

Érdemes utánaérdeklődni a környék fejlesztési terveinek – ha fél éven belül kész a pláza kétutcányira, az nem jósol túl fényes jövőt, azonban ha irodaház, vagy iskola van a közelben máris jobbak a lehetőségek. Nem szégyen körbekérdezni a már meglévő üzletek tulajdonosait sem, mi megy, mi nem, adhatnak hasznos tippeket. (Amit mondanak, azonban érdemes értékén kezelni, ha például valaki 25 éve csemegeboltot működtet, és panaszkodik hogy nagyon nem megy, az nem biztos, hogy teljesen úgy van – arról azonban első kézből lehet információkat kapni, hogy mi ment tönkre a közelmúltban).