Hogy lehetne jellemezni a mostani ingatlanpiacot?
Kühne Kata: A végtörlesztés okozott egy kis pezsgést az idei év elején az előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően, az ezt követő forró nyár csendes időszaka viszont kiegyenlítette ezt a fellendülést.
Érdekes ugyanakkor, hogy nem egy folyamatosan csökkenő piacról beszélünk, hanem 2008-ról 2009-re mintha kiszívták volna az oxigént az ingatlanpiacról, és azóta már egy lényegesen kisebb piacon tevékenykedünk. Az induló 150 ezres tranzakciószám az elmúlt három évet nézve 90 ezer körülire apadt, és idén is hasonló nagyságrenddel számolhatunk. Ezzel szemben körülbelül háromszor annyi eladásra váró ingatlan található a piacon, mint amennyi vevő vásárolni tud és szeretne.
Finanszírozási szempontból a kamattámogatási és szocpol program nagy figyelmet és kommunikációt kap, ami okoz egyfajta pezsgést az érdeklődés szintjén. Azonban nem is feltétlenül az a probléma, hogy lehet-e hitelt kapni vagy sem - nyilván lényegesen magasabb kamatért, mint korábban. Sokkal inkább a hitelekkel kapcsolatos általános bizalmatlanság az, ami miatt elenyésző a hitellel történő vásárlás. A családok egy része ugyanis nem látja, hogy a következő években várható-e a nagyobb jövödelem a családban, illetve mennyire biztos a mostani bevételük. Ebből fakadóan is elsősorban készpénzes vevők vásárolnak, s ahogy látjuk, a vevők több mint 90 százaléka az élethelyzet változásából adódóan vásárol – míg a befektetők elenyésző számban vannak jelen a piacon. Várakozásaink szerint a jövő év is a mostanihoz hasonló lesz, hiszen egyelőre sajnos nincs mitől változzon a helyzet.
Az ingatlan adásvétel nehezebb folyamat lett: sokkal több érzelem és feszültség van benne, mint pár évvel ezelőtt, hiszen sok család életében következett be jövedelemcsökkenés, ami az ingatlan/otthon eladásoknál, vételnél feszültségként jelentkezik.
A kamattámogatott, otthonteremtési hitelek jelen körülmények között hozhatnak változást a tranzakciószámokban?
K.K.: Nagyon reméljük, hogy lendületet adnak a piacnak, bár ez egyelőre még nem látható. Összességében elmondható, hogy nem feltétlenül a banki termékek hiánya a gond. A probléma inkább az, hogy a családok egy része egyáltalán nem akar hitelben gondolkozni. Az újépítésű lakások viszont csak finanszírozási támogatással tudnak ismét lendületet kapni, s erre egyelőre kitartóan várunk.
Az otthonteremtési kamattámogatásnál létezik a törvényben egy előírás, miszerint az eladónak nyilatkoznia kell, hogy a vevőtől kapott összeget szinten ingatlancéllal használja fel. Erről mi a véleményük, működhet?
K.K.: Meglepett bennünket, hogy eladót és vevőt ilyen relációban kapcsol össze egy új törvény. Azt, hogy a gyakorlatban milyen módon lehet a törvényt betartatni, egyelőre mi sem értjük.
Baranyai Tünde: Nem látjuk még, mi történik ha az eladó a befolyt vételárat mégsem egy új ingatlan megvásárlására fordítja. Mi történik a vevő hitelével? Ki és milyen módon fogja az adásvételi szerződésben rögzített eladói nyilatkozat betartását ellenőrizni? Ilyen és ehhez hasonló kérdések merülnek fel a kamattámogatott hitelek kapcsán.
Milyen mértékben bolygathatja meg a piacot az OTP Ingatlanpont megjelenése?
K.K.: Egyelőre az OTP banki ingatlanokat kezel elsősorban tudomásunk szerint. A szabadpiacon egyelőre még nem igazán aktívak, mivel azonban az OTP állománya viszonylag nagy, annak kezelése még hosszú évekig feladatot és üzletet jelent számukra. Másrészt annyira a folyamat elején vannak még, hogy nehéz most erre válaszolni, de egy banki és egy ingatlanközvetítő szervezet akár bürokrácia, akár folyamatok szempontjából is másik szellemiséget követ. A kérdés, hogy mindez mennyire lesz életképes a szabadpiacon. Véleményem szerint hosszútávon dől el, hogy mekkora üzletet képes a banki háttér felépíteni az ingatlanpiacon.
A szabadpiacon a hirdetések alapján úgy tűnik, mintha egyre több eladó próbálná meg saját maga értékesíteni az ingatlanját. Ezen a téren milyen változások voltak, tényleg kevesebb adásvétel jön létre közvetítői segítséggel?
K.K.: Érdekes, hogy a felméréseink alapján évről évre mind az eladott ingatlanok száma és mind a megbízások száma is folyamatosan emelkedik, vagyis épp az ellenkezőjét tapasztaljuk. Budapesten például, a közvetítővel történő eladások aránya már 50 százalék, míg a megbízások aránya 67 százalék, ami nagyon jó arány, hiszen ez azt jelenti, hogy három eladóból kettő megbíz ingatlanközvetítőt az értékesítéssel.
Ez mire vezethető vissza?
K.K.: Bár vannak olyan hirdetések amelyek szerint az eladó elzárkózik a közvetítőktől, ám ahogy kilép az eladó a piacra, hamar szembesül a jelenlegi versenyhelyzettel, azaz akár egy tucat hasonló ingatlan is lehet a piacon, mint amit Ő kínál. Mivel jelenleg is komoly túlkínálat van a piacon, előfordulhat, hogy nem akad komoly érdeklődő a hirdetésre és egy idő után az eladó felismeri, hogy egy jó, szakmailag felkészült ingatlanos csapat többet tud nyújtani, mint az egyéni hirdetési lehetőség. Sok esetben már az eladás eldöntésének pillanatában eldől, hogy a tulajdonos közvetítővel is dolgozik és egyre gyakrabb, hogy egy neves, az eladó számára megbízható közvetítőt választ. A piacunk egyre érettebb közvetítői szemmel nézve, így egyre nagyobb lehetőség nyílik a szakembereknek, ami a versenyt is kiélezi.
A változó piac gondolom a tranzakciók ügymenetében is eredményezett néhány újdonságot.
B.T.: A legszembetűnőbb változás, hogy lelassultak a tranzakciók: hosszabb idő telik el a döntéstől számítva az adásvételi szerződés aláírásáig. Ez annak köszönhető, hogy a vevők azon kívül, hogy az ideális otthont megtalálják, arra is komoly hangsúlyt fektetnek, hogy a lehetőségekhez képest a legjobb üzletet kössék meg. Az sem ritka, hogy egy vevő akár 2, 3, vagy 4 ingatlanra is ajánlatot tesz, abban a reményben, hogy a megfelelő ingatlanok között anyagilag is a legkedvezőbbet tudja megvásárolni. Ugyanakkor a vevők körültekintőbbé váltak, alaposan felmérik a lakás műszaki állapotát, tájékozódnak a társasház anyagi helyzetének stabilitásáról, a tervezett beruházások megvalósulását is próbálják ellenőrizni.
Az eladói kultúrában is némi változás figyelhető meg, kezd ugyanis megmutatkozni az a fajta eladói attitűd, mely szerint igyekeznek vonzóvá tenni az értékesíteni kívánt ingatlant. Kinyitják az ablakot, hogy friss levegő legyen, elpakolják a személyes holmikat. Bár tény, hogy ezen a téren még bőven van hova fejlődni.
Az eladók belátják az őszinteség fontosságát, vagy megpróbálnak bizonyos információkat eltitkolni?
K.K.: Belátják, hogy mennyire fontos a hiteles, pontos tájékoztatás. Ráadásul ma már nem úgy működik egy tranzakció, hogy a vevő ne kérdezzen rá a rezsi pontos összegére, ne szeretné megnézni a számlákat. Pontos képet szeretnének a vevők kapni, és elkerülni a meglepetéseket.
B.T.: Lényeges pont az értékesítés során, hogy milyen az ingatlan jogi helyzete. A közvetítő felelőssége, hogy felhívja a felek figyelmét az értékesítés során, pl egy műemlék épület, vagy hagyatéki eljárás esetében, mire kell felkészülni. A szerződési feltételek egyeztetésekor milyen határidőkkel, költségekkel kell számolni. Melyek azok a dokumentumok, amelyek megléte szükséges az adásvételi szerződés érvénybe lépéséhez, a szükséges információkat hol tudja megkapni a vevő. A tulajdoni lap az eladó számára is fontos adatokat tartalmaz, az esetleges hiányosságok, eltérések korrigálása az eladók felelőssége. Az adásvételi szerződések előkészítése még fontosabbá vált, mint azt a korábbi években tapasztaltuk.
Egyre többen kérnek ugyanis adásvételi szerződés tervezetet. Szeretik elolvasni, ellenőrizni, minden megfelelően szerepel-e, nem történt-e félreértés egy szóbeli megegyezés során. Az elmúlt három-négy évben alakult ki az a szokás, hogy a vevő írásbeli ajánlatot tesz az adott ingatlan megvásárlására és szándéka komolyságát a vételár 1-1,5 százalékával megerősíti. Mindkét fél elköteleződik egymás iránt, a tárgyalás kényelmessé válik, a szerződés előkészítése mindenre kiterjedhet.
K.K.: Mára kiélezettebbé vált az egész alkufolyamat. Az idei évben nagyságrendileg 8 százalékot alkudnak a végső áralkunál, és nagyjából 5 százalékot engednek az eladók még a kínálati időszakban, azaz 13 százalék a vételár teljes alku része. A kiélezettebb alkufolyamat feszültséggel telibb ügyletet eredményez, ezért nem szabad azt a kockázatot vállalni, hogy az ingatlan árához képest értelmezhetetlen összegeken menjen a vita, és bukjon el az üzlet. Az adásvételi szerződés pontos előkészítésével el lehet kerülni az aláírás buktatóit és ezt a mindenki számára fontos folyamatot nyugodt befejezéssel zárhatjuk. Utána jöhet a költözés - és talán az új otthon keresése, ismét velünk.
Székely Sarolta
mfor.hu
