Nem a méret a lényeg!
Csábítónak hathat a válogatás közben, hogy panel kiszerelésben viszonylag nagy alapterületű, 70-80 négyzetméteres lakásokhoz is potom áron hozzá lehet jutni – azonban ennek természetesen oka van. A panelekre jellemző magas rezsiköltségek itt fokozottan visszaköszönnek – azaz nagy lakásért jó nagy rezsit kell majd fizetni – talán éppen ez az egyik oka annak is, hogy a túl nagy paneleket manapság meglehetősen nehéz eladni, inkább az 50-60 négyzetméteresek a keresettek. Persze akit a havi számlák kevésbé zavarnak, két egymás feletti / melletti lakás összekapcsolásával már-már loftszerű élményt tud biztosítani magának a lakótelepen. (Néhány helyen már a tervezéskor gondoltak az ilyen igényekre, a káposztásmegyeri lakótelepen pl. gyárilag készültek belső kétszintes – nagyon jó elrendezésű – lakások.)
Ugyanígy nem számít túlzottan nagy előnynek a hatalmas házméret sem. Többen csapot-papot hátrahagyva rohannak el, ha megtudják, hogy a megvásárolni kívánt lakás például egy több száz lakásos szalagházban található. Ennek oka rendkívül egyszerű: ennyi lakó esetén valószínűleg hatványozottabban jelentkeznek az épület amortizációjával, a biztonsági kérdésekkel valamint a lakóközösség anyagi helyzetével és döntésképességével kapcsolatos problémák. (Szinte biztos, hogy lesz néhány akadékoskodó tulajdonostárs). Ráadásul az ilyen hatalmas épületek meglehetősen személytelenek, ridegek tudnak lenni.
Nyert ügy lehet a négyemeletes
A fentiekkel ellentétben sokkal inkább kedveltek az alacsony lakásszámú, négyemeletes lakótelepi házak, különösen, ha egy kis zöld park, vagy játszótér is csatlakozik hozzájuk. A tízemeletesek előnye inkább a jó kilátásban keresendő, ez természetesen alacsony házakban kevéssé élvezhető. Ebből a szempontból érdemes körülnézni a dél-budai lakótelepeken, ahol nem egyszer bizony kvázi első osztályú panoráma nyílik a város nagy részére – szerencsés esetben a nappaliból.
Piaci tapasztalatok szerint az ilyen kisebb társasházakban az esetek többségében viszonylag jó állapotban vannak a lakások és a közösségi terek, valamint talán árban is egy nagyon picivel feljebb lehet menni a szokásos panelátlaghoz képest. Kivételt képez ez alól a földszint, ami nemcsak a tégla, de a panelpiacon sem kifejezetten népszerű, bár például a Pók utcai lakótelepen az ilyen lakások egy része "kertkapcsolatos", sokszor elképesztő utólagos építészeti megoldásokat felvonultatva. (Aki kíváncsi, mi mindent lehet földszinti kertkapcsolatos panellakásból alkotni, nemes egyszerűséggel sétáljon keresztül a lakótelepen).
Alvóváros vagy szlömösödés?
A hazai lakótelepek egyik legnagyobb problémája, hogy átadásuk után közülük sok meglehetősen leromlott egy időre, ahonnan egyes területek vissza tudtak kapaszkodni, mások még ma is szomorú, lerobbant arcukat mutatják.
Ennek fő oka az, hogy – menet közbeni tervmódosítások – illetve a mindennapi életben kialakult gyakorlatok miatt a legtöbb lakótelepen nem igazán lett működőképes az oda tervezett "városközpont", a közösségi terek, az üzletsorok sem teljes egészében tudják betölteni eredetileg kitalált funkciójukat, így az egyes panelnegyedek inkább alvóvárossá változtak.
Mindezek konkrét példákon keresztül is jól megfigyelhetők – az Etele úton a Tétényi és Etele út kereszteződésében megvalósított "szolgáltató központ" leginkább egy lerobbant vidéki nagyáruházra emlékeztet valahonnan a 60-as évekből, bizonytalan kínálatú boltokkal, elhanyagolt környezettel. Aligha van sokaknak kedve mondjuk ott megejteni a hétvégi bevásárlást, nézelődést, amihez kellemes környezetet biztosít a két út hatalmas forgalma. Talán a metróépítést követő tereprendezéssel majd javul a helyzet.
Ugyanez figyelhető meg Újpalotán is, ahova a tervezők a korabeli hírek alapján még sétálóövezetet is terveztek – itt sem tudott kialakulni a helyi központ, az emberek inkább a belvárosba, vagy a közeli plázába járnak vásárolni, a lakótelepen pedig leginkább csak a százforintos boltok, a kínai üzletek, valamint kis élelmiszer-dohányboltok kínálatából lehet választani, ha valakinek van kedve a betonházak között sétálgatni ilyen célból.
Azonban nem csak a kisebb presztizzsel bíró lakótelep esetében figyelhetőek meg ezek a folyamatok. Aquincumban is egy kis, díszköves térre, és az ott található pár üzletre korlátozódik a "főtér", a lakótelepen belül bizony szép számmal mennek tönkre az üzletek, talán csak a kis élelmiszerboltok tudnak valahogy megélni – akik legfőbb konkurenciája az általában nagy lakótelepekhez közel épülő, sokszor már éjjel-nappali nyitva tartású nagy hipermarketek.
Akadnak azonban pozitív példák is: az évekig elég rossz hírű Békásmegyer egyes részei egész szépen fejlődnek, a hegy felőli oldalon több utca sétáló lett, valamint bővült a környéken elérhető szolgáltatások színvonala is, sőt még néhány újépítésű ház is megjelent a lakótelep közvetlen szomszédságában. Ugyanez – kisebb mértékben ugyan – de elmondható a vásárlók által évekig nagyívben elkerült Havanna lakótelepről is, ahol a térfigyelő kamerák felszerelése sokat javított a környék színvonalán és közbiztonsági helyzetén.
Mely lakások a legjobbak, ha lakótelepről van szó?
Ismerve a lakótelepi lakások sokszor izgalmas hangszigetelési helyzetét, általában a leggyorsabban a legkevesebb szomszéddal rendelkező ingatlanokat lehet értékesíteni – kivéve, ha ezek közvetlenül a liftaknák mellett helyezkednek el, mint ahogy például a Fehérvári úti lakótelep egyes házaiban tapasztalható.
A rossz szomszédság sajnos a panelházakban még hatványozottabban tud jelentkezni – számos internetes fórumon lehet elképesztő történeteket olvasni hajnaltól késő éjszakáig erősen rádiózó nagyothalló szomszédról, permanensen ismétlődő házibulikról, de akár hangos házimozi hallgatásról, ajtócsapkodásról vagy éppen a rendőrség kiérkezésével záruló családi perpatvarokról. (Mindez persze téglaházban is bőségesen előfordulhat).
Éppen a fentiek miatt érdemes tehát a sarok, vagy felső lakásokat választani (így ugyanis azonnal kiiktatható az egyik legidegesítőbb áthallás, jelesül a felső lakásból érkező járkálás, dübörgés, bútortologatás). Ha már lehet válogatni, nem rossz, ha van terasz (ez adott esetben beépíthető, így további teret nyerhetünk a lakásban), illetve ha már panel, akkor legalább ne a másik házra nézzünk, így érdemes több lakásban is megszemlélni a kilátást, valamint tájékozódni arról, mennyire napos az adott ingatlan.
A lépcsőházban is ajánlott alaposan körülnézni vásárlás előtt: a rossz állapotban lévő lift, kopott, piszkos, szemetes lépcsőház, a sok üresnek tűnő lakás sok mindent elárul. Nem érdemes sajnálni az időt a faliújságra kirakott közlemények átböngészésére sem – sokadszorra megismételt közgyűlések hirdetései, közös költség befizetésére vonatkozó erőteljes hangnemű felszólító közlemények – mind-mind árulkodó jel.
Felújítottat vagy ne?
Nagyon nehéz kérdés – egyes lakótelepi lakások igen magas színvonalon vannak felújítva – az ember nem is gondolná, hogy panellakásban jár – megint mások a 70-es évek eredeti retro feelingjét kínálják a leendő vásárlónak. A kérdés az, hogy mennyi a kettő közötti árkülönbség, illetve – ez alacsonyabb összeg-e a felújítás költségénél.
Érdemes tudni, hogy egybehangzó piaci vélemények szerint a lakásfelújítás költségei a későbbi eladási árban maradéktalanul semmiképpen sem érvényesíthetők, azaz ha az eladó számlákat tesz elénk, amik a felújítási költségeket taglalják, máris távozhatunk, ne hagyjuk, hogy az egészet ránk hárítsa.
További fontos szempont, hogy vajon a felújítás a mi ízlésünknek megfelelő-e, és milyen annak a mértéke? Van ahol csak a vezetékeket cserélték ki, felújították a fürdőszobát, illetve kifestettek – más lakásokat teljesen szétszedtek és átalakították a belső elrendezését – de ez már csak a leendő vásárlón múlik, hogy beleszeret-e a lakásba. Természetesen érdemes megtudakolni, hogy részt vesz-e a ház, vagy tervezik-e a részvételt a panelprogramban, ami értékes forintokat jelent majd később a havi rezsiszámlák kifizetésénél.
Esetleg mégis a tégla?
E sorok írója a lakótelepek egyik legjobb fokmérőjének a szombatonként a parkolóban keleti típusú autót bütykölők számát tartja, de ez igazán nevezhető rosszindulatnak is. Így ha panelvásárlásra szánjuk el magunkat, az objektív szempontok a következők lehetnek: érdemes a lakás megtekintése után többször is ellátogatni az adott lakótelepre, körbesétálni, milyen boltok érhetőek el a közelben, érdemes-e a gyerekeket átíratni a helyi iskolába (ilyen általában minden lakótelephez tartozik), mennyi idő alatt lehet majd bejutni a városba.
Érdekes szempont lehet az is, hogy mi történik a lakótelepen mondjuk szombat esténként. Bandázó fiatalok lepik el a játszóteret? Esetleg az egész lakótelep kihalt, csak néhány kutyasétáltató lelhető fel? Vagy éppen egy hangulatos tó mellett korzóznak a helyi lakosok? Esetleg az utcán azt vesszük észre, hogy lehetetlen parkolni? Vagy a parkoló autók értéke magasabb, mint a lakásoké? Mindegyikre van példa.
Válasszuk azt a környéket, amelyet a legjobban élhetőnek találunk!
