Pontosan két éve, azaz 2008 ősze óta gyakorlatilag egy helyben topog az ingatlanpiac, nehézkesen és lassan megy az értékesítés, a beruházók többsége kivonult, leálltak az építkezések, az árak pedig sok területen több évvel ezelőtti szintekre süllyedtek. Tetézte a bajt a gazdasági válsághoz kapcsolódó rengeteg háztartást az anyagi tűrőképessége szélére lökő erős forintgyengülés, továbbá a külső gazdasági folyamatok sem segítettek túl sokat a piac újbóli startjának. Jelenleg a túlkínálat, az alacsony ár, és a kevés vevő a leginkább hallott három fogalom a magyar lakóingatlan-piacon.
Szitokszó a devizahitelezés?
A jelentős visszaesést a válság természetes hatásai mellett nagyban táplálta, hogy Magyarországon 2005 és 2008 között százezrek adósodtak el deviza-alapú lakáshitelben 20-35 éves futamidőre, a mainál lényegesen kedvezőbb, jellemzően 140-160 forint közötti svájci frank árfolyamon. Habár manapság patinás gazdasági elemzők is a devizahitelt igénybevevők (és a bankok) akkori felelősségét firtatják, nem árt visszaemlékezni az akkori piaci helyzetre.
A lakáspiaci boom idején a bankok jó része lehetővé tette, hogy egy kicsit sarkítva ugyan, de szinte egyetlen forint befizetése nélkül lehessen lakásokat vásárolni, megfizethető törlesztő-részlettel. Anno a 2000-es évek közepén a forinthitelek a törlesztő-részletek nagyságát tekintve abszolút versenyképtelenek voltak a deviza-alapú konstrukciókkal szemben, az egyébként is a lakástulajdonhoz erősen ragaszkodó magyar vásárlóközönség pedig kapva kapott a lehetőségen, hiszen bérből és fizetésből a hazai társadalom döntő többségének gyakorlatilag nem volt, illetve nincs esélye lakásvásárlásra.
Nem felesleges visszaemlékezni arra sem, hogy a tárgyidőszakban dinamikus gazdasági fejlődésről, években belül realizálódó euróról lehetett szinte mindenhonnan hallani – a most látott pénzügyi hisztériáról még a legszkeptikusabb nyugati elemzőcégek sem tettek említést, hiszen gyakorlatilag senki nem látta előre – mindezek fényében érthető, hogy a szintén pillekönnyűvé vált autóhitelezés mellett miért tudott ekkora teret nyerni a deviza alapú lakáshitelezés.
A hitelt vissza kell fizetni?
Mindezzel – ha a világ és nemzetgazdasági környezet nem változott volna meg – nem is lett volna különösebb probléma, az euro, de különösen a svájci frankkal szembeni forintárfolyam mélyrepülése mára szinte teljesen kiürítette a hitelesek pénztárcáját, és kormányzati szinten is fel kellett ismerni: nem lehet megengedni, hogy tízezrek kerüljenek az utcára, vagy nullázódjon le teljesen pénztárcájuk.
Ennek egyik eszköze volt a bankok által kínált különféle (hosszú távon azonban az esetek legnagyobb részében jelentősen többe kerülő) mentőcsomagok tárháza, mint például az ideiglenes tőkemoratórium, a futamidő-hosszabbítás vagy éppen a gyakorlatilag alig igénybevett forintra átváltás – a magas árfolyam miatt ugyanis a hitel devizanemének megváltozása az egész addigi árfolyamveszteség realizálását jelenti. Kiderült azonban, hogy mindez valószínűleg a kevés, így különféle javaslatok kerültek az utóbbi hetekben az asztalra, az elsőre a pénzügyi szektor által megdöbbentőnek tartott (azóta részleteiben már jelentősen finomodott, lásd: Visszakoztak Rogánék: visszafogott lett a hiteladósokat mentő törvénytervezet) 8 ponttól kezdve a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) régóta lebegtetett megalakulásán át egészen a bérlakásépítési-programokig.
A banki köröket elsősorban az ominózus 8 pont egyes kitételei lepték meg (X), melyek első olvasatban némi túlzással úgy volt értelmezhetőek, hogy aki nem tudja – vagy nem akarja – tovább fizetni a devizában felvett lakáshitelét, olyan túlzottan nagy baj nem érheti. Hamar világossá vált azonban, hogy a javaslat változatlan formában történő elfogadásával a jövőben a bankok számára az ingatlan, mint fedezet nemigen lesz értelmezhető és elfogadható. Ezt feltehetőleg a jogalkotók is megértették, mivel az utóbbi napokban már jelentősen más tartalmú volt a devizahitelesek megmentésének kommunikációja: elhangzott, hogy a hiteleket vissza kell fizetni, illetve az is, hogy a már említett Nemzeti Eszközkezelő nem lesz csodaszer.
Mikor dobják be a mentőövet?
Május óta számos, a bajba került hitelesek megmentésére készült terv vagy elképzelés látott napvilágot, konkrét lépésként azonban idáig leginkább csak a deviza-középárfolyam alapú elszámolás egyre szélesebb-körűvé válása említhető – nem tiszta, hogy mikor alakul meg a bedőlt lakásokat átvevő Nemzeti Eszközkezelő, és pontosan ki élhet a lehetőséggel.
Piaci elemzők, illetve a pénzügyi szektorban jártas forrásaink szerint október-novemberben valószínűleg jóval többet lehet majd tudni a devizahitelesek megmentésének pontos menetrendjéről – a NET felállítását eleve az ősz közepére igérték a kormányalakítás után, illetve amire talán többen is várnak: vélhetően egyértelműen kiderül az Orbán-kormány gazdaságpolitikájának pontos és részletes iránya is.
Az mfor.hu által megkérdezett ingatlanszakértők attól mindenesetre nem tartanak, hogy az idei évben bármilyen jelentősebb elmozdulás következne be a piacon, hiszen finoman ugyan, de az is ismertté vált az utóbbi hetekben, hogy nagy valószínűséggel nem jönnek vissza a támogatott lakáshitelek, sokkal inkább a bérlakás-programra, illetve az akár évi 72.000 forint állami támogatást adó lakás-előtakarékosságra (X) helyezi majd a hangsúlyt az állami lakáspolitika a mostani információk szerint.
mfor.hu
