9p

Hogyan lehetnek ekkora eltérések a közvélemény-kutatások között?
Magyar Péter miatt ekkora a bizonytalanság?
Milyen módszerrel készülnek a felmérések?

Online Klasszis Klub találkozó élőben Hann Endrével!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a Medián ügyvezető igazgatójától!

2024. június 5. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Erősödik a telekvadászat a logisztikai piacon, a telek és a raktárközpont lehet az évtized nagy dobása. Az elektronikus kereskedelem miatt hatalmas a kereslet a városok környékén lévő nagyobb és a belső kerületekben található kisebb és közepes raktárakra. A befektetők Magyarországon továbbra is keresik a földszintes, nyitott parkolójú bevásárló parkokat és szakáruházakat is. Az irodaházaknál viszont a korábbiaknál jobban elválnak egymástól a kiemelkedő adottságúak és az elavultak. A hoteleket közben hazai nagybefektetők is felvették az invesztíciós listára.

A cikk eredetileg laptársunknál, a Privátbankár.hu-n jelent meg.

Soha nem látott módon felpezsdült az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek piaca az elmúlt néhány hónapban. Tavaly is voltak jelentős tranzakciók, de a kereslet most is erős, az üzletkötések előkészítése folyamatos. Főleg logisztikai szolgáltatók és kereskedők, de vannak gyártó cégek is, amelyek hatalmas területeket kötnek le, illetve keresnek ilyeneket. – számolt be a VLK Cresa ingatlan tanácsadó cég.

Vezet az MO körgyűrű és térsége

„Az M0 körgyűrű mentén, továbbá országszerte a közúti csomópontoknál szeretnének vásárolni a beruházók és a befektetők is. Jó adottságú, könnyen átsorolható területeket keresnek. Azt érzékeljük, hogy az eddig is aktív fejlesztők mellé egymás után zárkóznak fel újak, illetve a régebben itt lévő külföldiek is terjeszkednek és újabb projekteket indítanak, sok esetben egy meglévő raktár-vagy logisztikai központ bővítésére, de önálló új projektekbe és beruházásokba is belevágnak.” - jellemezte az eltelt hónapokat Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője.

A fejlesztői aktivitásra jó példa, hogy épp a hét végén jelentették be: a Futureal-csoporthoz tartozó HelloParks a főváros közelében, Maglódon alakítja ki legújabb ipari és logisztikai központját. A fővállalakozó a hasonló beruházások sorát végző Market Építő Zrt., a cég augusztusban szeretné átadni az első bérlőknek a központ első csarnokát - mondta Scheer Sándor, a vállalat vezérigazgatója. Az első ütemben 46 ezer négyzetméternyi területet alakítanak ki.

Az e-kereskedelem nagyon megdobta a raktárigényeket (fotó: pixabay.com)
Az e-kereskedelem nagyon megdobta a raktárigényeket (fotó: pixabay.com)

Az ilyen ipari ingatlanfejlesztések más ingatlanpiaci szektorokkal szemben általában gyorsabban történnek, a következő egy-két évben több százezer négyzetméternyi új kínálat jelenik meg. A tanácsadó cég ügyvezetője ugyanakkor nem tart attól, hogy csökkennének a bérleti díjak, a kereslet ugyanis annyira erős és vélhetően hosszabb távon is megmarad, vagyis a kínálatot viszonylag könnyen felszívja.

Befektetési szempontból arra hívta fel a figyelmet, hogy a hozam gyakorlatilag elérte a kiskereskedelmi ingatlanpiac 7-8 százalékos szintjét, ezzel jelentősen javultak a logisztikai központok esélyei. S minthogy a kiskereskedelemmel erősen összefonódtak a járvány miatt is, várhatóan a későbbiekben is vonzók lesznek a befektetők szemében. Az ellátásbiztonságra törekvő kereskedők már most is több raktárkapacitást kötöttek le, mint amire pillanatnyilag szükségük van.

A kiskereskedelmi piacon őrzik népszerűségüket a földszintes bevásárló parkok (strip-mall) és a szakáruházak. Ezekben stabil a bérlői kör, az elmúlt hetekben-hónapokban szinte mindenütt sikeres bérletiszerződés hosszabbítások voltak. Mindez magasan tartja a befektetői érdeklődést, a VLK Cresa is közreműködött egy jelentős tranzakcióban. 

Közvetlen térségünkben (Közép-és Kelet-Európa) 2020 végére az ipari és logisztikai ingatlanok befektetési volumene rekordot döntött, elérve a 3,3 milliárd eurós tranzakciós összértéket, ez a teljes éves volumen 32 százaléka - a Colliers International nemzetközi ingatlan tanácsadó szerint. 

Kevin Turpin, a CEE régió piackutatási igazgatója szerint az ipari és logisztikai termékeket kereső befektetők többsége nyitott még a portfóliók, fejlesztői/befektetői platformok és egyéb skálázható befektetési lehetőségek megszerzésére is. A 2020-ban realizált kb. 3,3 milliárd eurós volument kb. 45 tranzakció adta, mely átlagosan 70 millió eurós átlagot jelent. Ezen tranzakciók között szerepeltek kiemelkedően jelentős portfólió ügyletek is, a legnagyobb a GLP cég által jegyzett Goodman-ingatlanok megvásárlása, amely kb. 1 milliárd eurós tranzakció volt. Érdekes, hogy a főleg Szingapúrból, Kínából és Dél-Koreából - származó tőke a teljes ipari-logisztikai befektetési volumen 52 százalékát adta, a másodikként befutó amerikai befeketetők aránya csak 16 százalék volt. 

Néhány befektető nyitott a spekulatív jellegű fejlesztésekre, míg mások kevésbé kényszerülnek erre a megoldásra, és inkább a “build-to-suite” utat választják. Bizonyos - főleg a kiemelten népszerű – területeken a szabad területek aránya nagyon alacsony, így a belépni vagy terjeszkedni vágyó potenciális bérlőknek ideális esetben korán kell elkezdeniük a keresést, hogy semmilyen akadály vagy késedelem ne állhasson útjukba. 

Akárcsak 2019-ben, a bukaresti és pozsonyi piacok vonzották a legnagyobb keresletet, de a cseh és lengyel piacok magasabb szintű aktivitást értek el a regionális piacaikon.Magyarországon 2020-ban az új tranzakciók (új szereplők, előbérleti szerződések, bővülések vagy built-to-suit ügyletek) mérete 81 százalékkal nőtt a tavalyihoz képest, meghaladva a 330.000 négyzetmétert.

A prime ipari és logisztikai hozamokban számos országban nem mértek elmozdulást, azonban ez részben a tranzakciók hiányának is betudható, míg más országokban, ahol le tudtak zárni új tranzakciót, ott csökkenés volt tapasztalható. A Colliers szerint további hozamcsökkenés várható ebben a szegmensben főleg annak köszönhetően, hogy ez a terméktípus igazán keresetté vált az elmúlt időszakban, és a kínálat limitált mivel az ingatlan állomány jelentős része hosszútávú befektetők kezében van.

2021-ben további portfólió tranzakciók lezárása várható, egy alacsonyabb hozamszinten, így számos piacon az ipari és logisztikai ingatlanok hozamszintje megközelítheti a prime bevásárlóközpontok szintjét. Amikor más befektetési alternatívával állítjuk párhuzamba – úgymint a tízéves euro kötvények és eurózónabeli, hosszútávú kamatok- a CEE régió ingatlanpiaci hozamai továbbra is jelentős felárat kínálnak, így vonzó befektetési lehetőség maradhat a jövőben is. 

Kalaus Valter a meglévő irodaházakról szólva azt emelte ki, hogy a befektetők manapság nehezebben tudják értékelni ezeket az ingatlanokat a sok bizonytalanság miatt. Az újakról pedig tudni lehet, hogy több hónapos csúszások vannak, ám egyelőre nincs nyomás a fejlesztőkön, hogy magasabb előbérleti arányt érjenek el.

Nem nagyon költöznek az irodabérlők

„A bérlők többsége inkább hosszabbít, semhogy költözne. Ez rossz hír az új projektbe belekezdett fejlesztőknek, mert a projekthitellel kapcsolatos kamatfizetés már jelentkezhet, az építkezést csak legvégső esetben érdemes leállítani, mert akkor még állagmegóvást is kell végezni, miközben eleve rugalmasabb bérleti szerződésekre kell felkészülniük. Ezeket természetesen a befektetők is tudják és látják. Ugyanakkor szerintem a jó adottságú, időben fizető és hosszabb távra szerződött bérlőkkel rendelkező prémium irodaházak továbbra is erős befektetői keresletre számíthatnak. A jövőben még inkább elválnak majd azoktól, amelyek kevésbé jó lokációban vannak, műszakilag elavultak.” – vélte a szakember.

A VLK Cresa tapasztalatai szerint a kiemelt kategóriájú irodaházaknál jelenleg 5– 6 százalékos hozamsáv jellemző, míg a rosszabb adottságú, kevésbé kihasználtaknál 7-8 százalék, vagy még magasabb értékek is lehetnek. A vállalat arra számít, hogy a prémium termékekre összpontosító magyar és külföldi intézményi és magánbefektetői kör mellett a cégközpontot kereső magyar vállalatok egy része most olcsóbban juthat majd hozzá a kevéssé jó helyen lévő, esetleg felújítandó, általában közepes méretű irodaházakhoz.

A tanácsadó cég szerint a megroggyant turisztikai és vendéglátó szektorban a befektetéseket tekintve mozgalmas hónapok jönnek. A befektetőknél már nem csupán a felhalmozódott pénzről tudni, de a vásárlási szándékuk is erősödőben van. A budapesti belvárosban lévő, legalább 100 szobás és lehetőleg független üzemeltető által kezelt szállodákat keresik. Vidéken is nézelődnek, s ott lehetnek aktívak, ahová masszív külföldi beutazó turizmus és további iparvállalatok betelepülése várható.

„Tudunk olyan befektetőről is, aki inkább kölcsön adott pénzt az általa birtokolt hotel üzemeltetőjének, csakhogy túlélje ezt a mostani nehéz időszakot. Voltak olyan tulajdonosok is, akik elengedték a bérleti díjat, vagy ha a közösen úgy döntenek, hogy a hotel a nehéz időszak ellenére nyitva marad akkor nyitott könyvek alapon (open book) számoltak el egymással. - mondott példákat a járvány időszakában tapasztaltakra Takács Péter, a VLK Cresa cég befektetési igazgatója.

A szakértő kifejezetten az elmúlt hetekre-hónapokra utalva azt mondta: egyrészt magyar nagyvállalkozók is kóstolgatják a piacot, másrészt külföldiek is, de utóbbiak hozamfelárat kérnek, mert szerintük a hasonló hozamszintet kínáló spanyol, német vagy holland szállodapiacon jobban megéri felvásárolni cégeket vagy ingatlanokat. Ott ugyanis jelentősebb állami segítséget kapott az ágazat, mint nálunk, egyben tartották a szektort és az üzemeltetők képesek lehetnek talpra állni.

A hotelbefektetésen gondolkodóknál az időzítés, a potenciál és a rugalmasság a három legfontosabb szempont. Az első azért, mert ha túl sokáig halogatnák a tranzakciót, akkor más is elvihetné az ingatlant. A második inkább az adottságok (lokáció, beutazók kereslete) miatt fontos, míg a harmadik arra vonatkozik, hogy egy befektető képes legyen átmeneti engedményre. Most az a jellemző, hogy az utolsó teljes „béke évet”, vagyis 2019-et veszik alapul, a 2020-at és 2021-et átmeneti évnek tekintik, a jelentős cash-flowt csak 2022/23-től várják – toldotta meg helyzetértékelést a VLK Cresa igazgatója.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!