A cikk eredetileg laptársunknál, a Privátbankár.hu-n jelent meg.
Soha nem látott módon felpezsdült az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek piaca az elmúlt néhány hónapban. Tavaly is voltak jelentős tranzakciók, de a kereslet most is erős, az üzletkötések előkészítése folyamatos. Főleg logisztikai szolgáltatók és kereskedők, de vannak gyártó cégek is, amelyek hatalmas területeket kötnek le, illetve keresnek ilyeneket. – számolt be a VLK Cresa ingatlan tanácsadó cég.
Vezet az MO körgyűrű és térsége
„Az M0 körgyűrű mentén, továbbá országszerte a közúti csomópontoknál szeretnének vásárolni a beruházók és a befektetők is. Jó adottságú, könnyen átsorolható területeket keresnek. Azt érzékeljük, hogy az eddig is aktív fejlesztők mellé egymás után zárkóznak fel újak, illetve a régebben itt lévő külföldiek is terjeszkednek és újabb projekteket indítanak, sok esetben egy meglévő raktár-vagy logisztikai központ bővítésére, de önálló új projektekbe és beruházásokba is belevágnak.” - jellemezte az eltelt hónapokat Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője.
A fejlesztői aktivitásra jó példa, hogy épp a hét végén jelentették be: a Futureal-csoporthoz tartozó HelloParks a főváros közelében, Maglódon alakítja ki legújabb ipari és logisztikai központját. A fővállalakozó a hasonló beruházások sorát végző Market Építő Zrt., a cég augusztusban szeretné átadni az első bérlőknek a központ első csarnokát - mondta Scheer Sándor, a vállalat vezérigazgatója. Az első ütemben 46 ezer négyzetméternyi területet alakítanak ki.
Az ilyen ipari ingatlanfejlesztések más ingatlanpiaci szektorokkal szemben általában gyorsabban történnek, a következő egy-két évben több százezer négyzetméternyi új kínálat jelenik meg. A tanácsadó cég ügyvezetője ugyanakkor nem tart attól, hogy csökkennének a bérleti díjak, a kereslet ugyanis annyira erős és vélhetően hosszabb távon is megmarad, vagyis a kínálatot viszonylag könnyen felszívja.
Befektetési szempontból arra hívta fel a figyelmet, hogy a hozam gyakorlatilag elérte a kiskereskedelmi ingatlanpiac 7-8 százalékos szintjét, ezzel jelentősen javultak a logisztikai központok esélyei. S minthogy a kiskereskedelemmel erősen összefonódtak a járvány miatt is, várhatóan a későbbiekben is vonzók lesznek a befektetők szemében. Az ellátásbiztonságra törekvő kereskedők már most is több raktárkapacitást kötöttek le, mint amire pillanatnyilag szükségük van.
A kiskereskedelmi piacon őrzik népszerűségüket a földszintes bevásárló parkok (strip-mall) és a szakáruházak. Ezekben stabil a bérlői kör, az elmúlt hetekben-hónapokban szinte mindenütt sikeres bérletiszerződés hosszabbítások voltak. Mindez magasan tartja a befektetői érdeklődést, a VLK Cresa is közreműködött egy jelentős tranzakcióban.
Közvetlen térségünkben (Közép-és Kelet-Európa) 2020 végére az ipari és logisztikai ingatlanok befektetési volumene rekordot döntött, elérve a 3,3 milliárd eurós tranzakciós összértéket, ez a teljes éves volumen 32 százaléka - a Colliers International nemzetközi ingatlan tanácsadó szerint.
Kevin Turpin, a CEE régió piackutatási igazgatója szerint az ipari és logisztikai termékeket kereső befektetők többsége nyitott még a portfóliók, fejlesztői/befektetői platformok és egyéb skálázható befektetési lehetőségek megszerzésére is. A 2020-ban realizált kb. 3,3 milliárd eurós volument kb. 45 tranzakció adta, mely átlagosan 70 millió eurós átlagot jelent. Ezen tranzakciók között szerepeltek kiemelkedően jelentős portfólió ügyletek is, a legnagyobb a GLP cég által jegyzett Goodman-ingatlanok megvásárlása, amely kb. 1 milliárd eurós tranzakció volt. Érdekes, hogy a főleg Szingapúrból, Kínából és Dél-Koreából - származó tőke a teljes ipari-logisztikai befektetési volumen 52 százalékát adta, a másodikként befutó amerikai befeketetők aránya csak 16 százalék volt.
Néhány befektető nyitott a spekulatív jellegű fejlesztésekre, míg mások kevésbé kényszerülnek erre a megoldásra, és inkább a “build-to-suite” utat választják. Bizonyos - főleg a kiemelten népszerű – területeken a szabad területek aránya nagyon alacsony, így a belépni vagy terjeszkedni vágyó potenciális bérlőknek ideális esetben korán kell elkezdeniük a keresést, hogy semmilyen akadály vagy késedelem ne állhasson útjukba.
Akárcsak 2019-ben, a bukaresti és pozsonyi piacok vonzották a legnagyobb keresletet, de a cseh és lengyel piacok magasabb szintű aktivitást értek el a regionális piacaikon.Magyarországon 2020-ban az új tranzakciók (új szereplők, előbérleti szerződések, bővülések vagy built-to-suit ügyletek) mérete 81 százalékkal nőtt a tavalyihoz képest, meghaladva a 330.000 négyzetmétert.
A prime ipari és logisztikai hozamokban számos országban nem mértek elmozdulást, azonban ez részben a tranzakciók hiányának is betudható, míg más országokban, ahol le tudtak zárni új tranzakciót, ott csökkenés volt tapasztalható. A Colliers szerint további hozamcsökkenés várható ebben a szegmensben főleg annak köszönhetően, hogy ez a terméktípus igazán keresetté vált az elmúlt időszakban, és a kínálat limitált mivel az ingatlan állomány jelentős része hosszútávú befektetők kezében van.
2021-ben további portfólió tranzakciók lezárása várható, egy alacsonyabb hozamszinten, így számos piacon az ipari és logisztikai ingatlanok hozamszintje megközelítheti a prime bevásárlóközpontok szintjét. Amikor más befektetési alternatívával állítjuk párhuzamba – úgymint a tízéves euro kötvények és eurózónabeli, hosszútávú kamatok- a CEE régió ingatlanpiaci hozamai továbbra is jelentős felárat kínálnak, így vonzó befektetési lehetőség maradhat a jövőben is.
Kalaus Valter a meglévő irodaházakról szólva azt emelte ki, hogy a befektetők manapság nehezebben tudják értékelni ezeket az ingatlanokat a sok bizonytalanság miatt. Az újakról pedig tudni lehet, hogy több hónapos csúszások vannak, ám egyelőre nincs nyomás a fejlesztőkön, hogy magasabb előbérleti arányt érjenek el.
Nem nagyon költöznek az irodabérlők
„A bérlők többsége inkább hosszabbít, semhogy költözne. Ez rossz hír az új projektbe belekezdett fejlesztőknek, mert a projekthitellel kapcsolatos kamatfizetés már jelentkezhet, az építkezést csak legvégső esetben érdemes leállítani, mert akkor még állagmegóvást is kell végezni, miközben eleve rugalmasabb bérleti szerződésekre kell felkészülniük. Ezeket természetesen a befektetők is tudják és látják. Ugyanakkor szerintem a jó adottságú, időben fizető és hosszabb távra szerződött bérlőkkel rendelkező prémium irodaházak továbbra is erős befektetői keresletre számíthatnak. A jövőben még inkább elválnak majd azoktól, amelyek kevésbé jó lokációban vannak, műszakilag elavultak.” – vélte a szakember.
A VLK Cresa tapasztalatai szerint a kiemelt kategóriájú irodaházaknál jelenleg 5– 6 százalékos hozamsáv jellemző, míg a rosszabb adottságú, kevésbé kihasználtaknál 7-8 százalék, vagy még magasabb értékek is lehetnek. A vállalat arra számít, hogy a prémium termékekre összpontosító magyar és külföldi intézményi és magánbefektetői kör mellett a cégközpontot kereső magyar vállalatok egy része most olcsóbban juthat majd hozzá a kevéssé jó helyen lévő, esetleg felújítandó, általában közepes méretű irodaházakhoz.
A tanácsadó cég szerint a megroggyant turisztikai és vendéglátó szektorban a befektetéseket tekintve mozgalmas hónapok jönnek. A befektetőknél már nem csupán a felhalmozódott pénzről tudni, de a vásárlási szándékuk is erősödőben van. A budapesti belvárosban lévő, legalább 100 szobás és lehetőleg független üzemeltető által kezelt szállodákat keresik. Vidéken is nézelődnek, s ott lehetnek aktívak, ahová masszív külföldi beutazó turizmus és további iparvállalatok betelepülése várható.
„Tudunk olyan befektetőről is, aki inkább kölcsön adott pénzt az általa birtokolt hotel üzemeltetőjének, csakhogy túlélje ezt a mostani nehéz időszakot. Voltak olyan tulajdonosok is, akik elengedték a bérleti díjat, vagy ha a közösen úgy döntenek, hogy a hotel a nehéz időszak ellenére nyitva marad akkor nyitott könyvek alapon (open book) számoltak el egymással. - mondott példákat a járvány időszakában tapasztaltakra Takács Péter, a VLK Cresa cég befektetési igazgatója.
A szakértő kifejezetten az elmúlt hetekre-hónapokra utalva azt mondta: egyrészt magyar nagyvállalkozók is kóstolgatják a piacot, másrészt külföldiek is, de utóbbiak hozamfelárat kérnek, mert szerintük a hasonló hozamszintet kínáló spanyol, német vagy holland szállodapiacon jobban megéri felvásárolni cégeket vagy ingatlanokat. Ott ugyanis jelentősebb állami segítséget kapott az ágazat, mint nálunk, egyben tartották a szektort és az üzemeltetők képesek lehetnek talpra állni.
A hotelbefektetésen gondolkodóknál az időzítés, a potenciál és a rugalmasság a három legfontosabb szempont. Az első azért, mert ha túl sokáig halogatnák a tranzakciót, akkor más is elvihetné az ingatlant. A második inkább az adottságok (lokáció, beutazók kereslete) miatt fontos, míg a harmadik arra vonatkozik, hogy egy befektető képes legyen átmeneti engedményre. Most az a jellemző, hogy az utolsó teljes „béke évet”, vagyis 2019-et veszik alapul, a 2020-at és 2021-et átmeneti évnek tekintik, a jelentős cash-flowt csak 2022/23-től várják – toldotta meg helyzetértékelést a VLK Cresa igazgatója.
