A budapesti újlakás-piac fő mutatóinak időbeli alakulásán szépen lekövethetők a lakásépítések és általában a kereslet-kínálat törvényszerűségei. 2024-ben, egy év alatt közel háromszorosára nőtt az eladott új lakások száma, miközben – főleg a második fél év erőteljes növekedésének köszönhetően – az újonnan értékesíteni kezdett állomány 2,5-szeresére duzzadt. Ezt követően, bár az idei január és június közötti hat hónapban a megelőző fél év rekordmagas szintjéről mintegy 20%-kal, 4200-ra csökkent az eladási volumen (ami még így is 25%-kal magasabb az elmúlt tíz év fél éves átlagértékénél), ezzel párhuzamosan az új kínálatot tovább repítette a lendület.
„A 2025-ben eddig hirdetni kezdett 115 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakásprojekt keretében megépülő 5600-as lakásszám éves alapon 85%-os, a tavalyi második fél évvel összevetve pedig újabb 10%-os növekmény. A harmadik fő mutató, a megépülő új lakások száma viszont a lakásépítések tehetetlensége, időbeli hosszabb átfutása miatt a már tavaly meglódult kereslet, illetve a növekvő kínálat mellett is idén még várhatóan kis mértékben csökken, s majd csak 2026-ban nő látványosabban” – összegezi a fő indikátorokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Második éve pörög a piac
Összességében tehát második éve látványosan pörög a fővárosi újlakás-piac.
A forgalmat az év első hónapjaiban a lejáró állampapírokból, illetve azok kamataiból lakást vásárlók pluszkereslete is élénkítette, illetve idén – bár a vártnál kisebb volumenben – extra kereslet érkezett az önkéntes nyugdíjpénztári pénzek lakáscélra felhasználhatóvá tételével is.
A nagy érdeklődés a beruházók magabiztosságát tovább növelte. Így nem meglepő, hogy az idei év első hat hónapja alatt 31 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 száznál több lakásos. Összehasonlításul, tavaly az egész évet összegezve láthattuk szinte ugyanezeket a számokat.
A beruházói aktivitás továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb. Az OTP Jelzálogbank kétlakásosnál nagyobb társasházi beruházásokat tartalmazó adatbázisa szerint itt hat hónap alatt 1500 új lakás (a teljes fővárosi új kínálat bő negyede) értékesítése indult el 14 projekt keretében. Ezt alig lemaradva, 1300 lakással a XI. kerület követi, majd egyenként 550 körüli lakásszámmal a IX., X. és XIV. kerületek következnek.
Fotó: Depositphotos
Projekt darabszámra Újbuda áll az élen 17-tel, míg a III. és a XIV. kerületben 16 új társasházzal bővült a kínálat. Az újlakás-piacot tekintve hagyományosan legmozgalmasabbak közé tartozó VIII. kerületben ugyanakkor csupán 150 új lakás jelent meg a piacon. Ezzel szemben látványos a lakásépítők aktivitásának erősödése a XIX. kerületben, ahol több mint 300 lakással bővült a kínálat öt különböző beruházás keretében. Ezek a számok a tényleges értékesítéseket takarják, azaz nincsenek benne sem a már épülő, de árulni még nem kezdett projektek, sem azok a társasházak, ahol a beruházók még csak előregisztrációt indítottak, azaz publikusan hozzáférhető lakáslista nélkül várják az érdeklődők jelentkezését.
Tovább emelkednek az árak
Az idei élénk kereslet mellett az újépítésű lakások további áremelkedése várható, noha a drágulás üteme az év eleji meredek emelkedés után éppen lassul. „A kínálat döntő részét adó 2026-2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,67 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár. A pesti oldal – jó értelemben vett – tömegpiacán, a IX. és XIII. kerület keresett, de nem Duna-parti területein 1,5-1,9 millió, Budán, a XI. kerület egykori rozsdaövezeti részein 1,7-2,1 millió közötti, a Duna mellett 2-2,2 millió közötti, a legnagyobb presztízsű hegyvidéki projektekben gyakran 4 millió forintnál is magasabb árakkal találkozunk, míg Pest peremi kerületeiben 1,1-1,3 millió közötti a jellemző árszint” – mondja Valkó Dávid.
Az elemző hozzáteszi, hogy a múlt héten bejelentett, 1,5 millió forintos négyzetméterárig és 100 millió forintos teljes árig kedvező, 3%-os kamatozású hitelt nyújtó Otthon Start program a jelenleg a közepes árkategória alsó felébe tartozó, viszonylag masszív állományt jelentő lakáskínálat fejlesztőit késztetheti körültekintő és visszafogott árazásra, hogy lakásaikkal a program által célzott első otthonukat vásárlóknak megfelelő kínálatot nyújthassanak.
