Jelentős iparvárosaink 2023-as ingatlanpiaci helyzetét bemutató sorozatunk első részében azt vizsgáltuk meg, hogy miért hiányzik 5 ezer lakás Debrecenben, mik a kilátások a javulásra és mik a következményei annak, hogy a BMW gyárat épít ott. A mostani második részben egy másik autóvárossal, Kecskeméttel foglalkozunk.
A fáziskésés egyik jó példája Kecskemét, ahol különböző löketekben, de dinamikusan fejlődött a lakáspiac – mindig a budapesti után kettő, és a debreceni vagy a győri után egy lépéssel. Nem utolsósorban azért, mert 2008-ban beindultak a gépsorok a Mercedes gyárában. Persze már előtte egy-két évvel is volt lendület, amikor rákerült a világcég rövid listájára a város és ez gyorsan kiderült. Hirtelen megugrott az építési telkek ára és egymás után jelentették be a lakóparki beruházásokat.
Időkőközben az autógyártó beszállítóiból is egyre több telepedett le, majd a déli és a nyugati ipari park is elkezdett nagyobb sebességre kapcsolni az Infogroup ingatlanfejlesztő cég beruházásai nyomán. Később megjelent a Sheraton hotellánc és más szállodai cég is. Igen aktív lett az Auchan ingatlanos vállalkozása, ami mára Ceetrusként lett ismert és már nem csupán a kiskereskedelmi, hanem a helyi lakáspiacon is mérvadó.
Kezdetben az autós cég felső vezetőinek egy része Budapestről ingázott, de mára természetesen a helyi felső kategóriás lakásokat lakják. A Ceetrus a Boróka nevű lakóparkjának 3. és 4. üteménél tart, összesen 155 lakást fognak átadni, de az Otthon Centrum tavaly év végi adatai szerint ennek még fele gazdára vár. Az előbbi ütem átadását az év végére, az utóbbiét 2024 végére tervezik.
Három másik lakópark is készül (Smaragd, Live, Green) más, magyar beruházók irányításával, ebből a legutolsó nevezhető igazi lakóparknak, hiszen kifejezetten családi házas övezet számára készültek a tervek. Összesen 15 különböző méretű projekt van valamilyen szakaszban, az átlagos négyzetméterár 750 ezer forint körül van, ami jóval kisebb, mint Debrecenben vagy Győrött (mindkét városban jóval 850 ezer forint fölött van az átlagos kínálati ár), de egyik-másik lakóparknál a 950 ezer és 1 millió forint közötti ár a jellemző.
Az értékesítést Kecskeméten is erősen fékezhette, hogy nagyon megdrágult a kivitelezés és sokan kiárazódtak a hitelpiacról. Egy autógyári munkás elvileg az ipari átlag felett keres, de azt tudni, hogy sokan nem vállalnak be havi 150-200 ezer forintos törlesztőrészletet, hiszen az infláció és a megugrott energiaárak miatt teljesen átrendeződtek a háztartások kiadásai.
Elmaradó beruházások Kecskeméten
- a megyei kórház 1-2. ütemének építése
- a Lánchíd utcai sport általános iskola felújítása
- a Kecskemét és Békéscsaba-Gyula főút felújítása
- az 51-es főút Kalocsa-M9-es autópálya közötti út építése
- a Jakabszállás Nemzeti Szabadidős-Egészség Sportpark Program megvalósítása.
Az elmúlt 4-5 év drágulása természetesen a Mercedes-várost sem hagyta érintetlenül, s emiatt sokan lemondtak arról, hogy Kecskeméten belül, leginkább annak belvárosában találjanak otthont. Aki megteheti, hogy kocsival ingázik, szívesebben lakik az agglomerációban, ráadásul egyes településeken a falusi CSOK-ot is igénybeveheti.
Csökkent a befektetési célú vásárlók aránya, többen inkább állampapírba tették a pénzüket az elmúlt pár hónapban. Helyi ingatlanközvetítők szerint vannak olyan befektetők, akik most, amíg még nem esik nagyon az érték, inkább kiszállnak és ők is a biztonságosnak vélt inflációkövető papírokat veszik.
Ismerősek a kecskeméti munkához jutott cégek
- Hazai Építőgép Társulás Zrt. (a centrum és az M5 közötti útszakasz kivitelezése)
- Hódút (az M44-es gyorsforgalmi út Szentkirály-Kecskemét szakaszát építheti)
- Colas (a Kecskemét-Nagykőrös közötti út felújítása)
- Közgép (a városi elkerülő út egyik szakaszának a felújítása)
- ZÁÉV (a Campus duális oktatási épület felépítése)
- Horváth Éptőmester Zrt. (a városháza felújítása)
Az autógyárban, a beszállítói kör cégeinél vagy más nagyobb vállalatnál dolgozók egy része a lakásbérleti piacon van jelen. Azzal számolhatnak, hogy átlag 140-150 ezer forintos havi bérleti díjat+rezsit kell kifizetni egy közepes méretű, 60-70 négyzetméteres nem panellakásért. Ha nagyobb és új lakóparki otthonról van szó, akkor ez könnyedén fölmehet 220-230 ezer forintra is.
Tavaly az év elején még 120 ezer forint körül volt a közepes (55-70 négyzetméter) méretű lakások átlagos havi bérleti díja, ezzel ezüstérmes volt Kecskemét a nagyvárosaink között. Decemberre aztán a sok külföldi cégvezető miatt az említett 140-150 ezer forint közé ment fel az átlagár, ők egyébként az új vagy újszerű lakásokat keresik és cégük hajlandó 300 ezer forintos is kifizetni. Több felsővezetőnek nyilván az épülő lakóparkokban fognak lakást venni, de ha családi házra vágynak, akkor addig 400 ezer forintos bérleti díjat is megadnak érte havonta.
Ha a tágabb körzetet, vagyis a megyét nézzük, akkor egyértelmű a negatív tendencia. Egyelőre csak a KSH adatai állnak rendelkezésre a tavalyi év első kilenc hónapjáról. Eszerint az országos tendenciával ellentétben csökkent a lakásépítési kedv: 29 százalékkal visszaesett (országosan 7,7 százalékkal nőtt) az épített lakások száma az egy évvel korábbihoz képest. Összesen 347 lakást vettek használatba, ennek 37 százaléka Kecskeméten épült. Az új lakások háromnegyedét természetes személyek építtették, a többit vállalkozások jegyezték. Az utóbbi körnél regisztrált visszaesés vetette vissza a megyei lakásépítési piac intenzitását.
Építési forma szerint a lakások 75 százalékát családi házas formában, további 15, illetve közel 10 százalékát többszintes, többlakásos és lakóparki épületben adták át. A többszintes, többlakásos épületben használatba vett lakásoknál jelentős visszaesés, a többi építési formánál viszont növekedés történt. Részben emiatt mind az új lakások átlagos alapterülete (114 négyzetméter), mind a 4 vagy annál több szobával épültek aránya (66 százalék) jelentősen meghaladta az országos átlagot (94 négyzetméter, illetve 44 százalék).
Mi a helyzet a használt otthonoknál?
Ha valaki téglalakást nézett ki magának, akkor 630-640 ezer forintos sávban mozgó négyzetméterárral fog találkozni, ez jóval alatta marad a győri és a debreceni 770-790 ezres sávnak, de rögtön utánuk a harmadik a megyeszékhelyek sorában. A panelekért átlagosan 500 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként. Ez is jóval olcsóbb, mint Győrben, Székesfehérváron vagy Sopronban, ahol 600 ezer forintot rögzítettek a közvetítők, nem beszélve Debrecenről, ahol 650 ezer forint az átlagos fajlagos ár. A kecskeméti családi házaknál jellemző a 400-500 ezer forintos átlagos négyzetméterár, de nagy a szórás attól függően, hogy milyen régen épült vagy hogy milyen közel van a belvároshoz.
A garázsokért stagnáló árat, mintegy 6 millió forintot kérnek a városban az ingatlan.com szerint, ezzel Kecskemét a megyeszékhelyek listáján a középmezőny végén szerepel. Viszont egy év alatt 20 ezerről 25-27 ezer forintra nőtt a havi bérleti díj, amivel a középmezőny elején tanyázik.
Az építményadó tíz éve nem emelkedett, de most januártól nőtt. Az I. adóövezetben 1000, a II. adóövezetben 900 forint lesz négyzetméterenként. A gépjárműtárolóknál viszont nem volt változás, ott marad a négyzetméterenkénti 300 forint. A tervezett összegekkel Kecskemét az építményadó mértéke alapján várhatóan továbbra is az utolsó harmadban lesz az országban.
