Eddig senki sem figyelt fel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legújabb lakáspiaci jelentésének egy apró részletére:
„Debrecenben (ahol az elmúlt két évben szinte havonta jelentették be új odatelepülő gyár létesítését és ahol felgyorsult a BMW-gyár előkészítése is) nem kevesebb mint 3-5 ezer lakás hiányzik a piacról, amelyekkel az odatelepülő gyárak dolgozóinak elhelyezését lehetne biztosítani. Ez a lakhatási kérdés az új beruházások működőképességét is veszélyezteti.”
Ez nem egy véletlenül odavetett általános megállapítás volt, hanem a lakáspiac legnagyobb beruházóinak közlése. Véleményüket rendszeresen meghallgatja a jegybank és mérvadónak tekinti, hiszen mégiscsak ezek a cégek vannak a frontvonalban.
Kíváncsiak voltunk, hogy milyen lakáspiaci környezet (albérlet, új építésű lakások és munkásszállások) fogadja ezeket a nagyvállalatokat. Leginkább az lenne egészséges, ha elegendő bérlakás állna rendelkezésre a nem helyi dolgozóknak vagy egyszerűen ezres nagyságrendben épülnének új lakások azoknak, akik hosszabb távra terveznek a cívisvárosban. De erről szó sincs. Persze lehet 30-40 kilométerről ingáztatni az embereket, de ez nem hosszútávú megoldás.
Nos, az említett MNB-jelentés gyorsan lehűtött minket, kiderült, hogy tavaly ősszel országosan (!!!) nem érte el az 5 ezret a nem Budapesten épülő új társasházi lakások száma. Debrecenben két éve, 2021 márciusában még 724 lakás épült az Otthon Centrum (OC) szerint, de a cég 2022 decemberében is csupán 776 darabról adott számot, ezek összesen 46 projektben vártak arra, hogy elkészüljenek. De hol van mindez a szakma által hiányolt 5 ezerhez képest? Jelenleg összesen 117 új lakásra keresnek vevőt a beruházók a legnagyobb hirdetési portálon, többségük 8-10 lakásos épületben található.
A lakások 45 százaléka volt még szabad decemberben, az új lakásokat négyzetméterenként 1,06 millió forintért kínálták a fejlesztők. Érdekes, hogy az újépítésű lakások áráról a Duna House-nak (DH) más száma van, a cég konkrétan 900 ezer forintos átlagárat adott meg.
Biztosra vehető, hogy akik a BMW gyárában, illetve a tervezett kínai CATL akkumulátorgyárban akarnak dolgozni, vagy ezen cégek beszállítóinak, akár az ország más pontjairól is átköltöznek majd Debrecenbe és vonzáskörzetébe, ez pedig még tovább növeli a keresletet és persze árfelhajtó is. Márpedig az árak ott sem pihentek az elmúlt pár évben, a Covid óta pedig eléggé meglódultak, ahogy az alábbi grafikon is mutatja.
A DH-tól elég kimerítő válaszokat kaptunk arra, hogy milyen folyamatok zajlanak mostanában Debrecenben és az agglomerációjában, ami tapasztalatunk szerint - akárcsak a főváros estében - egyre jobban felértékelődik.
A bérleti piacon kereső diákok előtérbe helyezik az egyetem közvetlen közelében és a belvárosi területen elhelyezkedő ingatlanokat, míg a városba költöző külföldiek előszeretettel költöznek a nemzetközi iskola közelébe, Debrecen Pallag városrészébe. Magunk is láttuk tavaly, hogy az iskola tőszomszédságában épül egy kisebb lakópark, de az nem enyhíti az általános hiányt. A város belterületén tapasztalható, évek óta tartó áremelkedés következtében pedig még mindig sokan választják az agglomerációs településeket és a kedvezőbb árak reményében inkább ingáznak.
A DH szerint az átlagos négyzetméterárak 2020-hoz képest 57, 2021-hez képest 34 százalékkal emelkedtek az összes ingatlantípust figyelembe véve. Közel azonos emelkedés mutatkozik meg, ha az egész vármegyét nézzük.
Az Otthon Centrum saját értékesítési adatai alapján azt válaszolta kérdésünkre, hogy tavaly az utolsó negyedévben a téglalakásokért 777 ezer, a panellakásokért pedig 651 ezer forintot kértek a városban. Megjegyezte viszont, hogy a lakásárak a téglalakásoknál 5, a paneleknél 2,5 százalékkal nőttek a III. negyedévhez képest, míg a családi házak átlag 500 ezer forintos négyzetméterára megegyezik a III. negyedév értékével.
Az országos adatokhoz viszonyítva Debrecenben magas volt tavaly az eladott újépítésű otthonok aránya, az összes értékesített lakás 18 százaléka tartozott ebbe az ingatlantípusba. Ezeknek az áremelkedése 2020-hoz viszonyítva 40, 2021-hez képest 27 százalékos volt.
Az új lakásra fordított összegben 2020-hoz képest 56 százalékos növekedést tapasztaltak, 2021-hez képest minimális, 3 százalékos az eltérés. Érdekesség azonban, hogy míg 2021-ben 57,5 millió forintért 80 négyzetméter körüli újépítésű lakást lehetett venni, addig 2022-ben közel 60 millió forintért már csupán 70 négyzetméter körüli otthonokra tudtak szerződni a debreceniek.
Panelt is jó dolog birtokolni manapság Debrecenben. A rezsivédett házgyári lakások átlagos négyzetméterára 51 százalékkal emelkedett 2020-hoz, 35 százalékkal 2021-hez mérten. A lakásvásárlók átlagosan közel 30 millió forintért jutottak élhető méretű, 50 négyzetméteres otthonhoz.
Aki panellakást szeretne venni Debrecenben, az elsősorban a belvárost (619 ezer forint/négyzetméter), az újkerti (597 ezer forint/négyzetméter), a vénkerti, valamint az egyetemvárosban található lakótelepeket preferálja. A téglalakások esetében is a belváros az egyik legkedveltebb városrész, de hasonlóan nagy érdeklődésre tart számot Nagyerdő is. Azok, akik családi házban gondolkodnak, a Nagyerdőt, Nyulast, Csigekertet, valamint Köntöskertet részesítik előnyben. A külföldiek elsősorban a belvárosban, illetve Nagyerdőn keresnek ingatlant.
A Debrecen agglomerációjába tartozó települések közül a legkedveltebb a városhoz legközelebb eső Bocskaikert. A településen 25 és 90 millió forint között kínálnak családi házakat az OC közvetítésével. A belterületi telkek tavaly négyzetméterenként átlagosan 28 ezer forintért keltek el.
Azok a családok, amelyek debreceni családi ház vásárlása mellett döntöttek, 2020-tól kezdve fokozatosan egyre alacsonyabb alapterületű ingatlanokat vettek meg, ezzel együtt csökkent a házakra költött összeg is. Míg 2020-ban még 42,2 millió forintért, közel 350 ezer forintos négyzetméteráron, 120 négyzetméteres otthonokra szerződtek a vevők, addig tavaly mindössze 70 négyzetméteres házakat vásároltak. A négyzetméterár 2021-hez mérten 24 százalékkal, 426 ezer forintra emelkedett, az ingatlanra fordított összeg 30,1 millióra csökkent.
A befektetők számára legkedveltebb terület az egyetemek vonzáskörzete, a lokáció miatt az ebben a körzetben vett lakást sokkal könnyebb bérbeadni. Az ingatlan.com szerint jelenleg egy átlagos méretű lakás átlagos bérleti díja havonta 150 ezer forint. Tavaly ilyenkor még csak 120 ezer volt ez a mutató.
