Lényegretörő és találó mondattal indította a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a hazai lakáspiacot feltérképező friss jelentésének a bemutatóját. Ez így hangzik:
"A hazai lakáspiacot összességében a keresleti és kínálati oldal szűkülése jellemzi."
Ezt a visszahúzódást mi sem jellemzi jobban, mint az, hogy 2022 szeptemberében már jelentősen, 34 százalékkal csökkent éves összevetésben a lakáspiaci tranzakciók száma, és a kibocsátott lakáshitelek volumene is több mint harmadával mérséklődött. Mindkét mutató sarokkő a piac értékelésekor, nem véletlen, hogy előre vette ezeket a jegybank.
Természetesen a lakosságot - vevői vagy eladói oldalon egyaránt - az árak érdeklik a legjobban, ezeken mérik le a változásokat. Mindkét oldal elszenved valamit, csak a mérték kérdéses - tűnik ki az adatokból.
A lakásárak éves emelkedése a második negyedéves rendkívüli, 24,8 százalékos dinamika után a harmadik negyedévben már jelentősen lassulhatott. Vannak Budapesten kerületek és több nagyvárosban is körzetek, ahol stagnálásról lehet beszélni a használt lakások esetében.
A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2 százalékos éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt. A rekordot jelentő árdinamikával magas szintre, 21,5 százalékra emelkedett a lakásárak országos átlagban vett felülértékeltsége. Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, a második negyedéves 12,8 százalékról 1,7 százalékra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves növekedése - vetítette előre a jegybank.
Idén az első félévben a kedvező makrogazdasági környezetben többéves ciklusának csúcsára ért a lakáspiac. A harmadik negyedévében már több jel is arra mutat, hogy a hazai lakáspiacon fordulat következett be, előretekintve pedig a bizonytalanná váló gazdasági kilátások is a lakáspiaci kereslet mérséklődését jelzik.
Megjegyzendő, hogy a tranzakciószám visszaesése mögött részben az áll - ezt az MNB jelentése is megerősíti -, hogy lecsengett az NHP Zöld Otthon Program. Másrészt az emelkedő kamatkörnyezet miatt sokan előrehozták a vásárlásaikat. A lakáshitel-kamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében a lakásvásárlás elérhetősége az otthonteremtési támogatásokra nem, vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára évek óta nem látott alacsony szintre esett.
Fontos elem a hitelezés helyzete. Nos, itt azt látják a jegybank elemzői, hogy a kereskedelmi bankok 2022 harmadik negyedévében szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein, és szinte valamennyi intézmény a hitelkereslet visszaesését tapasztalta. A következő fél évre előretekintve a felárak emelésével folytatódhat a szigorítás, emellett a bankok döntő többsége tovább csökkenő hitelkeresletre számít. A lapunk által megkérdezett szakértők szerint sokan "kiárazódnak" a piacról, előretört a készpénzes vevői kör, amelyik adott esetben diktálhat is egy-egy adásvételnél.
Az MNB azt jósolta, hogy az átadott új lakások száma idén átmenetileg emelkedhet, de az MNB elemzői és más szakértők szerint is ugyanakkor a kereslet csökkenése miatt az újlakás-kínálat mérséklődésére lehet számítani. A budapesti újlakás-piacon a még szabad kínálat és az induló projektek lakásszáma is alacsony szinten alakul. Az értékesítés nagyon lelassult, éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték.
A vidék még tartja magát, idén az első kilenc hónapban 7,7 százalékkal nőtt az átadott új építésű lakások száma, pont a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. Az MNB előrejelzése szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami 17 százalékos éves bővülésnek felelne meg, ugyanakkor 2023-ben további emelkedéssel már nem számolnak a felépített lakások számában.
