Ma elkészült a dán Jysk cég új szupermodern logisztikai központja Ecseren, új egységeket épít a Futureal az M0 körgyűrű mentén és további nagy tempót akar diktálni egy másik fejlesztő, a CTP. Nem győzzük kapkodni a fejünket, sok száz ezer négyzetméterrel bővül a kínálat, ami az erős kereslet kiszolgálását célozza.
Méreténél fogva kiemelkedő a dán bútorcég ma felavatott 143 ezer négyzetméteres ecseri raktára, de mivel ez egyetlen bérlőé, így nem része a bérleti piacnak, ugyanakkor jelzi, hogy mekkora potenciál van még a Budapest környéki ipari telkekben. Nem messze onnan, Gyál határán, az M0 autóúttól pár méterre a térségünkben hiperaktív nemzetközi CTP 33 ezer négyzetméteres komplexumot húzott fel. A vállalat új vezetéssel készül további beruházásokra, természetesen főleg a fővároshoz közeli településeken, például Dunaharasztiban.
Alapítása óta már hat ipari csarnok-fejlesztést indította el a Futurealhoz tartozó HelloParks Fóton, Maglódon és Pátyon, amiből kettőt 2022 első felében át is adott a vállalat. A maglódi megaparkban jelenleg a második, 45 ezer négyzetméteres csarnok építése zajlik, Fóton az első City Flex típusú, 26 ezer négyzetméteres csarnok építési munkálatai folynak, mindkét projekt átadása 2022 végére várható.
A piacot figyelők egyöntetűen azt láthatják, hogy az elmúlt negyedévekben tapasztalt csúszások miatt az év második felében tetőzik az új kínálat szintje.
„Idén a 3 millió négyzetméteres budapesti piacon félmillió négyzetméter fölött lesz mind a bérbeadási, mind az építési volumen, ami erősödést jelent az előző évhez képest. Óvatosabb a becslésünk a jövőre vonatkozóan, de a jelenlegi 5 százalék alatti kihasználatlansági szint bizalomra ad okot, a bérleti díjak pedig reálértékben is tartják magukat, ami más szektorról nem elmondható.” - mondta Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója a cég harmadik negyedévre érvényes összefoglalója szerint.
Más forrásokból azt látni, hogy szerencsére Budapesten kívül is van élet a raktárpiacon, ezt bizonyítja, hogy összesen 256 ezer négyzetméternyi ipari bérleményt vagy saját célú épületet adtak át az első félévben. Az új területek 43 százaléka a Nyugat-Magyarország régióba, 40 százaléka a Kelet-Magyarország régióba és 17 százaléka a Közép-Magyarország régióba esett. A folyamatban lévő fejlesztések adatai alapján, 2022 második félévében országos szinten 1 millió négyzetméter ipari-logisztikai ingatlan átadása várható. A második hat hónapra tervezett raktárnyitások más sorrendet mutatnak: 37 százalékos részesedéssel első a fővárost is magába foglaló középső országrész, 32 százalékkal ezüstérmes Nyugat-Magyarország, és 31 százaléka van a keleti régióknak.
Némileg hűti viszont az optimizmust az MNB e héten kiadott kereskedelmiingatlan-jelentése, amiben a kockázatok növekedésére figyelmeztetett a jegybank az ipari-logisztikai ingatlanoknál is. A nagy fejlesztési hullám közepette megint 5-6 százalék fölé nőhet a kihasználatlanság, illetve strukturális változások is lehetnek a közeljövőben, amit nem csupán a jegybank elemzői, de más szakértők is régóta jósolgatnak. Ezek szerint több lehet a kisebb, 1-3 ezer négyzetméteres bérlemény és a városhatárokon található big boxokhoz képest felértékelődhetnek a városokon belüli raktározási lehetőségek. Várható, hogy felhagyott ipari csarnokokban fognak kialakítani kisebb raktárbázisokat.
A továbbra is erős kereslet és emelkedő kivitelezési költségek miatt az ipari-logisztikai ingatlanok bérleti díjai egyelőre emelkedőben vannak. Most, ősszel a 4,95–5,50 euró/négyzetméter/hó sávban mozogtak. A jellemző bérleti díjsáv középértéke 2021 végéhez képest 10 százalékkal, 2021. júniushoz képest pedig 12,4 százalékkal emelkedett. Új fejlesztések esetén a növekvő kivitelezési költségek hatására a bérleti díj is emelkedik.
Európa több országában viszont más ritmusban mennek a dolgok, ott a kínálat épp most esett a mélypontra. Nem meglepő ezért, hogy szinte csurig vannak a raktárak, a kihasználatlanság jobb mint a magyar, mindössze 2,3 százalék, ami 50 bázispontos csökkenést jelent az előző évhez képest.
A rendelkezésre álló eszközök alacsony szintje korlátozza a bérlőknek felajánlható egységek számát, így a tulajdonosok számos igényt nem tudnak kiszolgálni. A lassabb negyedév ellenére az év végéig a bérbeadás 2022 harmadik negyedévében 19,56 millió négyzetmétert tett ki. Ez 2,2 százalékos csökkenést jelent a tavalyi év azonos időszakához képest, amikor a kihasználtság elérte a 20 millió négyzetmétert. Ez azt mutatja, hogy a kereslet továbbra is erős, különösen a termelési és feldolgozóipari ágazatokban.
A kereslet és a kínálat közötti egyensúlyhiány továbbra is nyomást gyakorol a bérleti díjakra, és a harmadik negyedévben több helyen is további emelkedésről számoltak be a prémium bérleti díjak tekintetében. 2021 harmadik negyedévéhez képest Amszterdamban 25 százalékkal nőttek ebben a kategóriában a bérleti díjak, Lyonban 13 százalékos, Bristolban 12 százalékos, Koppenhágában pedig 8 százalékos emelkedés volt tapasztalható.
Európa sok piacán egyszerűen nem éri meg vagy csak nagyon magas költségekkel az új raktárak építése. Drágul a kivitelezés, a hitelfelvétel és a munkaerő. A szűkös szabad kínálat az egekbe löki a bérleti díjakat, s ezt a bérlők kénytelen átterhelni a végfelhasználókra, vagyis a gyártó és kereskedő cégekre.
