Az idei második háromhavi időszakban is majdnem ugyanannyi lakás épült, mint az elsőben, így az első félévben alig haladta meg a hatezret az átadott új lakások száma – derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerdán nyilvánosságra hozott adataiból. Ez tragikusan kevés és előrevetíti, hogy 2024 egészében ismét messze a 2020-ban mért 28 ezer alatt lesz az éves mutató.
Idén az első negyedévben az előző év azonos időszakához mérten még 23 százalékos volt a zuhanás, ezt a második negyedévben 18 százalékra sikerült csökkenteni. A fővárosban javult a helyzet, mert „csak” 8,3 százalékos volt a mérséklődés az idei és a tavalyi első féléveket nézve, de Budapesten kívül drámai változások zajlottak: többnyire ötödével, egyes városokban vagy községekben harmadával is kevesebb lakás készült el. Országosan egyedül Szeged és Kecskemét tartotta a frontot, minden más nagyváros és nagyobb régió jelentősen fékezett.
Fotó: Depositphotos
Sokat mond, hogy tovább csökkent a vállalkozások által épített lakások aránya és minimálisan (60-ról 59 százalékra) apadt az értékesítési céllal épített lakóingatlanoké. Eközben a magánszemélyek építkezései stagnáltak, itt nyilvánvalóan arról van szó, hogy a tavaly ősz óta érvényes újabb támogatási összegek még nem hasznosultak vagy az alacsonyabb hitelkamatok segítségével elkezdett családi beruházások még nem fejeződhettek be, erre várhatóan az év végén, de inkább 2025 elején kerülhet sor.
Árulkodó, hogy az építési engedélyek száma is 18 százalékos visszaesést mutat az első félévben 2023 azonos időszakához képest, vagyis a lakosság nem sietett belevágni egy többéves, nagy terhekkel járó építkezésbe. A teljes képet azonban árnyalja, hogy ez a magas szám nagyrészt azért jöhetett ki, mert a többlakásos projektek beruházói gyakorlatilag leálltak és csak mostanában kezdenek felpörögni, véglegesíteni korábbi terveiket, amiket „pihentettek” a kereslet erős csökkenése miatt.
Két tényező azonban jót tehet a lakásépítési kedvnek: a fejlesztők örülhettek, hogy a kormány két évvel kitolta az 5 százalékos lakásáfa lejárati idejét, az építkezni vágyó családok pedig a fokozatosan olcsóbbá váló, bár még mindig nem elég olcsó hitelforrások bevonásával vághatnak bele egy-egy családi ház kivitelezésébe. Mindez azonban nem elég a jobb számokhoz.
A kormánynak be kell látnia, hogy a lakásépítési kedv további élénkítésére biztosan szükség lesz, már csak a drágulás miatt is. Ennek egyik eszköze lehet a családi adókedvezmény belengetett megduplázása. Ősszel az is elkerülhetetlen lesz, hogy felülvizsgálják a lakásépítéssel összefüggő közvetlen támogatásokat. Növelhetik például a CSOK+ és a Falusi CSOK rendszerében adott vissza nem térítendő pénz összegét. Nem kizárt, hogy tízezer főben határozzák meg a Falusi CSOK-ra alkalmas települések körét a mostani legfeljebb ötezer fősök helyett, így a falusias jellegű kisvárosokban is megéri majd ilyen támogatást igényelni.
Most az a helyzet, hogy Budapest jár az élen a nagyobb társasházi projekteknél, a legnagyobb fejlesztők szinte mindegyike már az év első hónapjaiban új projekttel, vagy projekt-ütemmel lépett piacra, s számtalan kisebb társasházi beruházás is indult. A beruházók pár híján 100 olyan projekt értékesítését kezdték meg, ahol legalább 3-4 lakást építenek. Ezekben a projektekben mintegy 3000 új lakás épül, átadás a következő 2-3 évben.
A már futó beruházásokat is beszámítva az idén elkészült lakások száma várhatóan 6500 körül lesz a fővárosban, ez 12-14 százalékkal haladja meg a 2023-as adatot. Ez persze továbbra is nagyon kevés, az egészséges legalább kétszer ennyi lenne. Az OTP azzal számol, hogy jövőre 4300, 2026-ban mintegy 3000 új lakás készül el. Itt, ezen a három éven átfutó csökkenésen látszik igazán az a bizonytalanság, ami 2022 végén lett úrrá a beruházókon amiatt, hogy a kormánytól nem kaptak egyértelmű jelzéseket vagy támogatást. A fent említett feléledő aktivitás eredménye csak 2026 után mutatkozhat meg legelőször.
A nagy építkezések az ismert sztárkerületekben vannak és ott is lesznek, de egyes külső kerületekben is indultak vagy indulhatnak közepes lakásszámú (50-100) építkezések. A városhatárhoz közeli körzetekben még egymillió forint alatt vannak az átlagos négyzetméterárak, de lehet, hogy őszre már csak 3-4 ilyen kerület lesz.
A növekvő kínálat vélhetően lassítja a drágulást, de megállítani természetesen nem tudja. Erre utalt egy minapi értékelésében Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője:
„A kínálat döntő részét adó 2025-ös átadású lakások esetében most nagyjából 1,52 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban. Bár – elsősorban a projektek indulásakor, bevezető szakaszban, a külső kerületekben – elcsíphetők még egymillió alatti árak, az általános drágulással a felső limit is egyre távolabb kerül az átlagemberek képzeletétől. Jelenleg az adatbázisunkban szereplő mintegy 340, publikusan értékesítés alatt álló projektben van olyan lakás, amelynek 4,5 millió forint négyzetmétere, de a projekt teljes átlagára is 4,25 milliós”
Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint csak akkor pöröghet fel a lakásépítés, ha beindul a gazdasági növekedés és a jövedelmi folyamatok tartósan javulnak. A kamatkörnyezet a korábbinál normalizáltabb, de úgy véli, hogy a hitelkamatok is magasabb szinten állandósulnak majd. Az építőipari árak továbbra is magasak, ez pedig szintén gátja lehet a lakásépítés emelkedésének. Hozzáfűzte: vélhetően ott épül sok új lakás, ahol a gazdasági aktivitás erős. Markovich Béla, a Mapei Kft. ügyvezetője sajnálkozott, hogy az Ottonfelújítási Program kezdete csúszott, ez szerinte elbizonytalanította a piacot, a támogatások ősztől kezdődő kiutalása becsléseik szerint felével-harmadával csökkentheti a felújítási ágazat tényleges volumenét, amelyeket egy korábbi indulás esetén számolhatott volna a szektor.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azt mondta:
A hazai lakásépítésekben most válik érezhetővé a 2022 második felében történt nemzetközi gazdasági megtorpanás, ami az építési engedélyekben még most is tetten érhető. A lakásépítések visszafogott teljesítményét csak az 1-2 lakásos családi- és ikerházak kompenzálják. Az elmúlt években egyre inkább nőtt az újlakás-vásárlók körében azoknak az aránya, akik részben az állami támogatásoknak is köszönhetően új építésű kertes ingatlanba költöztek vagy ezt tervezik" - tette hozzá.
Az új lakások építésének dinamikája természetesen kihat a használtak forgalmára is, de a piac lakossági szereplőit kevésbé érdeklik az év/éves összhasonlítások, sokkal inkább a pillanatnyi helyzettel foglalkoznak. Azt érzékelik, olvassák, látják, hogy az új projektek beindultak, vagyis van kereslet, ami megjelenhet a használt lakásoknál is.
