Egy január 1-jén életbe lépett rendelet szerint már nem lehet örök időkig elhúzni az örökségi földek rendezését, ha osztatlan közös tulajdonról van szó. Legfeljebb öt év alatt dűlőre kell jutni, s ezt egy 2021 januárjától hatályos, ám a Covid miatt mindeddig alig érvényesített törvény is garantálja. Ha a tulajdonosok nem tudnak megegyezni, akkor kényszerértékesítés jön.
Egy gyors visszatekintés: a rendszerváltás után gombamód szaporodott az osztatlan közös tulajdonban érintettek száma, mára ez már több mint négymillió lett. A háttérben az áll, hogy a 2021 előtti gyakorlat szerint, ha nincs végrendelet vagy ha az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor egyenlő arányban kell megosztani a vagyontárgyakat és a tulajdonjogot. Örökléskor tovább aprózódott a föld, még több osztatlan közös tulajdon jött létre. Ma az összes mezőgazdasági művelésű terület közel fele, 2,4 millió hektár, 1 millió 60 ezer darab ingatlan érintett osztatlan közös földtulajdonnal.
Az osztatlan közös tulajdoni forma problémája azonban nemcsak a mintegy 170 ezer regisztrált magyar földművest érintheti, hanem például a Budapesten lakó, egyébként vidéken örökölt földdel rendelkező, de azon gazdálkodást nem folytató tulajdonosokat is. Vélhetően az esetek többségében ők lesznek majd, akik örülhetnek, hiszen az adott földrészlet tulajdonáért eddig esetleg semmit sem kaptak. Most viszont átadva azt egy másik, például helyi gazdálkodó tulajdonostársnak, végre megkaphatják érte a föld piaci ellenértékét.
Az egészségesebb birtokviszonyok hatékonyabb gazdálkodást hoznak, erre jelen cikkünkben nem térünk ki. Viszont meg kell említeni, hogy egyrészt a várhatóan felgyorsuló ügyrendezések nyomán erősödhet a koncentráció a mezőgazdaságban, másrészt, ha olyan tulajdonosról van szó, aki nem akar gazdálkodni, akkor annak a kezében akár nagyobb tőkemennyiség is felhalmozódhat, ami megjelenhet a tőkepiacokon. Nyomott áron ingatlant is vásárolhat belőle, ha kivár és jól megválasztja a bajba jutott ingatlantulajdonost.
A Duna House rendszeresen felméri az eladói motivációkat, elsődlegesen a lakóingatlanok piacán. A hálózat már tavaly augusztusban is azt tapasztalta, hogy a megkezdődött jelentős piaci átrendeződés első hónapjaiban a felmerülő nehézségek, jogi bonyodalmak, családon belüli ellentétek ellenére is egyre többen akarnak megválni az örökölt ingatlantól.
Az adásvételekre közvetlenül rálátó ingatlanközvetítők szerint utoljára a Covid elején voltak olyan aktívak az örökösök, mint tavaly, az ősz derekán. Két éve és tavaly szeptemberben is az eladási szándékukat jelzők mintegy harmada volt örökös és nem tudott vagy nem akart mit kezdeni a hirtelen jött vagyontárggyal. Főleg a vidéki, nagyobb méretű családi házak kerültek így a piacra, Budapesten eleve kisebb arányban vannak családi házak, itt inkább a lakások vitték a prímet. Részben ez is okozta a drágulás fékeződését.
Míg a fővárosban tavaly ősszel átlagosan 56 millió forintért cseréltek gazdát az örökölt lakások, az ország más területén „mindössze” 22,2 millió forintért keltek el az ilyen ingatlanok. Az, aki még 2022-ben adta el a rá hagyott ingatlant, jól időzített, hiszen az elmúlt öt évben nagy árrobbanás volt, de ez mostanra megállt. A legvalószínűbb, hogy az örökölt ingatlanok javarésze egy-két évig nem kerül a piacra, a friss tulajdonosok zöme nyilvánvalóan kivárja, míg túljutunk a mostani visszaesésen. Ám, ha többségben lesznek a valamilyen kényszer miatt türelmetlenek (például önerőt kell előteremteni egy másik ingatlan vásárlásához), akkor több tízezer ház és lakás áraszthatja el a piacot, ami tovább nyomja lefelé az átlagárakat.
„Igaz, hogy a fővárosban a könnyebb kiadhatóság miatt még mindig jövedelmezőbb megtartani egy saját tulajdonú ingatlant, mint vidéken, az energiaárak emelkedése okozta bonyodalmaktól tartva egyre többen döntenek mégis az eladás mellett, budapesti örökség esetén is” – mondta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.
Ehhez hozzátesszük, hogy az alternatív befektetési lehetőségek, különösen a jól fizető állampapírok, megint elcsábíthatják az örökölt ingatlanok tulajdonosait. Tehát nem csupán a fenntartási költségek megugrása miatt akarnak majd sokan megválni a megszerzett lakásuktól, hanem azért is, mert 4-6 éves távlatban akár 13-15 százalékos, adómentes hozamot kaphatnak. Többen úgy gondolkodhatnak, hogy az ingatlanpiac nem fog gyorsan visszakapaszkodni és bár az állampapírok lejárat előtti visszaváltáskor kisebb lesz a hozam, még így is jobban jöhetnek ki, mintha az egyébként nem gyorsan pénzzé tehető ingatlanokkal számolnának.
Az örökség pénzzé tétele azonban nem olyan egyszerű, mint sokan gondolják. Az első és legfontosabb teendő a tulajdonjog adminisztrálása: az örökösnek a hagyatéki eljárást követően adó- és értékbizonyítvány birtokában be kell jegyeztetnie ezt a földhivatalnál. Mindennel együtt akár 1-1,5 évig is eltarthat, mire realizálható a hozam az örökségből. Nem mindegy azonban, mikor válik meg az örökös az újdonsült tulajdonától: 5 éven belüli nyereséges továbbértékesítés esetén ugyanis lakástulajdon után nemcsak a 9 százalékos illeték, hanem jövedelemadó fizetésére is kötelezett az eladó.
