Ingatlant értékesített? Ne feledkezzen meg az adójáról!

A hétvége óta elérhetők a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) eSZJA nevű rendszerében a 2023-as személyijövedelemadó-bevallás tervezetei, ezt ügyfélkapus bejelentkezéssel az érintett 5,6 millió magánszemély, őstermelő és egyéni vállalkozó megtekintheti, illetve kiegészítheti. Mivel az adóhatóság a tervezetet azok alapján az adatok alapján állítja össze, melyekről tud, a NAV által nem látott jövedelmekkel azt ki kell egészíteni, és úgy kell jóváhagyni.

Az egyik leggyakoribb hiba, hogy az adózó elfelejti vagy szándékosan „elfelejti”, az előző évben ingatlant vagy vagyoni értékű jogot értékesített. (Utóbbi a földhasználat, építményi jog, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.) Pedig ekkor is meg kell állapítani a bevételből a jövedelem összegét, és az után 15 százalék személyi jövedelemadót kell bevallani és megfizetni. A feledékenység pedig sokba kerül. Egy ingatlan értékesítése során jelentős jövedelem keletkezhet, és ha azt nem az adózó vallja és fizeti be, hanem a NAV revizorai állapítják meg, adóbírság és késedelmi pótlék is terheli majd a pénztárcát – természetesen a be nem fizetett adó összege mellett.

Az adóhatóság 2022-re például 8,5 ezer olyan magánszemélyt talált, akik ingatlant vagy vagyoni értékű jogot értékesítettek, ám vagy nem adtak be bevallást, vagy abban ilyen jogcímen jövedelmet, adót nem vallottak be. A NAV legfrissebb adatai szerint a 8,5 ezer főből ezernél többen önellenőrzéssel korrigálták a 2022-es bevallásukat, melyben összesen több mint 10 milliárd forint jövedelmet és 1,3 milliárd forint adókötelezettséget vallottak be. Emellett az eddig lezárult adóellenőrzésekkel is mintegy 50 millió forint adóhiányt tártak fel a hatóság revizorai.

Hogyan számoljunk?

Nem érdemes tehát megfeledkezni erről a tételről sem mostanában, az adóbevallási időszakban. A számítás pedig nem is nagyon bonyolult. Bár az utca embere hozzászokott, hogy a megkapott pénz a jövedelem, jelen esetben ez nagyon nincs így. Adózási főszabály ugyanis, hogy a jövedelem a bevételnek költségekkel csökkentett összege. Van még egy fontos szabály: a jövedelemszerzés napja az, amikor a szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtják. Vagyis könnyen lehet, hogy egy 2023. december végén megkötött adásvételi szerződés esetén arra nem is idén május 21-ig kell adót fizetni (pünkösdhétfő miatt egy nappal csúszik a 20-i határidő), hanem ráér 2025-ben! Ha viszont nincs földhivatali eljárás (például egyes vagyoni értékű jogok esetén), akkor a szerződéskötés napja az irnyadó.

Aki ingatlant értékesít, az a törvény által elismert költségekkel csökkentheti az értékesítés révén megkapott összeget. Mik is ezek a költségek?

• A megszerzésre fordított összeg, azaz amennyiért megszereztük az ingatlant. Ez a vásárlásról szóló számlából, adásvételi vagy csereszerződésből derül ki, ha pedig például öröklés, ajándékozás révén tettünk szert rá, akkor az illeték kiszabásához vagy hagyatéki leltárban feltüntetett érték.
• Az értéknövelő beruházások, például korszerűsítés.
• Az átruházással kapcsolatos kiadások, például értékbecslő, ingatlanközvetítő díja, de ide tartozhat a közjegyzői díj is.

Az így megkapott különbség lenne a jövedelem, ha a törvényalkotó nem hozott volna további (kedvező) szabályt. Ugyanis azt feltételezi, hogy az illető a megszerzett ingatlant valóban lakhatás céljára használja, vagyis nem továbbértékesítés volt a terv. Ezért a szerzést követően minél tovább van a tulajdonunkban, annál kevesebb a jövedelem.

Korábban az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet 15 év alatt lehetett „leírni”, ma már ez az időtáv 5 évre rövidült. A jövedelem pedig az előbb kiszámított különbözet

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Az adó pedig a bevétel és az elismert költségek különbözete fenti kulcsokkal csökkentett összegének, azaz a jövedelemnek a 15 százaléka.

Vagyis ha valaki vásárol egy ingatlant, és az legalább öt évig megtartja, akkor sem kell utána személyi jövedelemadót fizetnie, ha az ingatlanárak a csillagos égig emelkednek.

Van itt még egy fontos szabály: mi is a megszerzés időpontja? A fő szabály azt mondja – az értékesítéshez hasonlóan –, hogy az az időpont, amikor a szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották. Kivétel azonban az öröklés. Ebben az esetben a megszerzés időpontja az örökség megnyíltának napja, ami a polgári jog szabályai szerint az örökhagyó elhunytának napját jelenti. Vagyis ha év végén öröklünk egy ingatlant, akkor ez az időpont számít megszerzés időpontjának annak ellenére, hogy az ingatlan telekkönyvileg csak hagyatéki eljárás végén, csupán a következő évben kerül a nevünkre.

Példa nélkül mit sem ér!

Vettük, eladtuk:

Vásároltunk egy ingatlant 80 millió forintért 2021 elején, még abban az évben be is került a szerződés a földhivatalhoz. Erre az ingatlanra napelemrendszert telepítettünk 5 millió forintért, kicseréltük a nyílászárókat 4 millió forintért. Az ingatlant 2023 őszén eladtuk 120 millió forintért, fizettünk az ingatlanügynöknek 1 millió forintot, és év végéig az ügyvéd be is nyújtotta a dokumentumokat az ingatlanhatósághoz.

A bevételünk 120 millió forint. Vele szemben elismert költség a szerzési összeg 80 milliója, a napelemrendszer 5 milliója, a nyílászárócsere 4 milliója, illetve az ingatlanközvetítő 1 milliója, azaz összesen 90 millió. Az értékesítés a megszerzés évét követő második évben történt, vagyis a jövedelem a 30 milliós különbözetnek 90 százaléka, ami 27 millió forint. A bevallandó és befizetendő adó ennek 15 százaléka, azaz 4 millió 50 ezer forint.

Nagybácsitól örököltük, eladtuk:

Amerikai nagybácsi 2022 őszén elhunyt, ránk hagyta a házát, mely a hagyatéki leltár szerint kereken 100 millió forintot ér. Fizettünk rá 9 millió forint öröklési illetéket (mivel nem egyenes ági az örökhagyó), majd 2023 elején eladtuk 105 millió forintért.

A bevételünk 105 millió forint. Vele szemben elismert költség a 100 milliós hagyatéki érték, illetve a 9 milliós öröklési illeték. A különbözet mínusz 4 millió forint, vagyis nem keletkezett jövedelmünk, így ilyen jogcímen adóbevallási és -fizetési kötelezettségünk sincs.

Szülőtől örököltünk, eladtuk:

Szülőtől örökültünk egy ingatlant 2017-ben, a hagyatéki leltár szerint ennek értéke 60 millió forint volt, illeték – lévén egyenes ági örökhagyó – nem volt. Felújítottuk 10 millió forintért, majd – miután 2 millió forintért felbecsültettük egy ingatlanbecslővel – eladtuk 2023 nyarán 120 millió forintért.

A bevételünk 120 millió forint, vele szemben elismert költség a 60 milliós hagyatéki érték, a 10 milliós felújítás költsége és az ingatlanbecslő 2 milliós díja, azaz összesen 72 millió forint. A különbözet 48 millió forint, ám mivel az értékesítés a szerzés évét követő ötödik évben vagy azon túl történt, a jövedelem nulla, tehát itt sincs ilyen jogcímen adóbevallási és -fizetési kötelezettségünk.

Beszámítás

Korábban volt olyan lehetőség, hogy ha az adózó az eladott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet más lakás megszerzésére fordította, akkor annyival kevesebb adót kellett befizetnie, vagy ha ez később történt, az adó (vagy annak egy része) visszaigényelhető volt. Mára ez a szabály rendkívüli módon beszűkült. A mostani előírás szerint csak ha a jövedelmet az illető saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (például ápolási) intézményben férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel, van lehetőség arra, hogy az ingatlan értékesítéséből felhasznált jövedelem adójával csökkentse a befizetett adót, vagy visszakaphassa azt.