2018. október 26. 05:45
mfor.hu

Úgy tűnik, a kormány is felismerhette azt, hogy a CSOK korábbi formája a megugró ingatlanárak miatt számos városban kevés az előírások szerinti új ingatlanok megvásárlásához. Jó hír, hogy a csütörtökön bejelentett bővítés után további kedvezmények jöhetnek.

Csak az első lépés volt

A csütörtöki Kormányinfón Gulyás Gergely, Miniszterelnökséget vezető miniszter bejelentette a Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) kibővítését. A reakciók vegyesek voltak, egyesek szerint ha megnézzük a fővárosi lakásárakat, akkor sokkal több támogatás kellene egy nagycsaládosnak az otthonteremtéshez. A másik oldalról viszont a sokkal általánosabbnak tekinthető kétgyermekes családok számára ez a 10 milliós kamattámogatott hitel komoly segítséget jelenthet.

Ami talán ennél is érdekesebb, hogy Gulyás Gergely bejelentése vélhetőleg nem az utolsó volt a kabinet részéről. A CSOK átalakítását ismerő kormányzati forrásunk az mfor.hu-nak azt mondta, hogy a kétgyermekeseket érintő intézkedés az első bejelentett eleme volt a CSOK-csomagnak, és a következő időszakban "lesznek még mértékadó változások". Ráadásul ezek a mostani bejelentéshez - tehát a kétgyerekesek által is igénybe vehető kamattámogatott 10 millió forintos hitelhez - mérten jelentősek lesznek a rendszer szempontjából.

A kibővített CSOK tovább pörgetheti az építőipart A kibővített CSOK tovább pörgetheti az építőipart

Részleteket ugyan nem kíván elárulni forrásunk, annyi viszont kiderült, hogy a további intézkedések valószínűleg nem kötődnek majd a kedvezményes lakásáfa kivezetéséhez. Mint mondta, nem az áfát tekintik az intézkedési csomag hangsúlyos elemének. Amiből arra tudunk következtetni, hogy részleges vagy teljes áfa-visszaigénylés nem lesz része a csomagnak, bár mint lejjebb megírjuk, korábban született olyan kormányzati nyilatkozat, amely kifejezetten ezzel összefüggésben szólt egy új kedvezmény bevezetéséről.

Amit a forrásunk által elmondottakból fontosnak tartunk, hogy szerinte

a csomag egésze még a jelenlegi lakásárak mellett is egy jobb hozzáférést fog biztosítani a családok számára a lakáspiachoz.

Fontos ismét megjegyezni, amit a lakástakarékpénztárak (LTP) támogatásának megszűnésekor az mfor.hu-n megjelent publicisztikában is hangsúlyoztunk: Orbán Viktorék a lépéssel azt üzenték, hogy az egyedülállók és a gyermektelen párok a jövőben aligha számíthatnak az állam segítségére, előttük bezárultak ezek a kapuk. Ez kiderült a nyilatkozónk szavaiból is, aki szerint a családosok helyzetén kívánnak könnyíteni.

Nagy segítség vagy csak jól hangzik?

Meglehetősen vegyes reakciók érkeztek az első hírre. Voltak, akik keveselték a kormány lépését, arra hivatkozva, hogy nem a vissza nem térítendő források növekedtek, hanem a kamattámogatott hitel mértéke. Az immár a kétgyermekesek számára is igénybe vehető 10 millió forint esetén a fix 3 százalékos kamattámogatott hitelek havi költsége 20 éves futamidő mellett 55 ezer forint. Ha az interneten található hitelkalkulátorokat megnézzük, akkor azt láthatjuk hogy a változó kamatozású konstrukciók közül vannak olyanok, amelyek hasonló összeg esetén alacsonyabb törlesztőrészletet adnak ki. Ennek persze komoly kockázata van, hiszen előbb-utóbb itthon is elkezdődik a kamatemelési ciklus, ez pedig jelentős drágulást hozhat majd. Elég figyelembe venni, hogy az MNB egy ideje komolyan készül az emelkedő kamatok okozta problémák kiküszöbölésére, és nagyon komoly erőfeszítéseket tesz a fix kamatozású konstrukciók széleskörű elterjesztéséért, mint a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL) .

Éppen ezért a kamattámogatot konstrukciót ilyennel érdemes összevetni. Amennyiben a futamidő végéig fix díjat szeretnénk fizetni, akkor az általunk talált legkedvezőbbnek hirdetett konstrukcióban havi 67 600 forintot kell az adósnak törleszteni a 10 millió után. Ez pedig, ha nem is sokkal, de már meghaladja az LTP-k után fizetett támogatás mértékét, hiszen az korábban a befizetett összeg 30 százaléka, de maximum 72 000 forint volt..

Az új CSOK mellett szól az is, hogy az alacsonyabb jövedelmű családok számára ez könnyebb - valós - lehetőséget teremt arra, hogy hitelhez jussanak, miközben október elején szigorodtak az adósságfék szabályok. (Igaz, pont a fent említett példa esetén ez nem igaz, hiszen a 10 évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint jelzáloghiteleknél nem módosult az elvárt  jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, a JTM. - szerk. )

Azt ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy a kibővített CSOK is az ingatlanszerzést (építés, vásárlás) támogatja, így az LTP konstrukciót, amelyet felújításhoz is lehetett használni, nem fogja helyettesíteni, célzottan ilyen programra legalábbis nem lehet számítani jelen tudásunk szerint.

Mire elég mindez?

A CSOK indulásakor sokan óriási reményeket fűztek a konstrukcióhoz, nem hiába, aki ugyanis időben kapcsolt, még Budapesten is tudott az előírásoknak megfelelő új ingatlant vásárolni. A szabály szerint ugyanis a 3 gyerekes családoknak legalább 60 négyzetméteres lakást, vagy 90 négyzetméteres házat kell vásárolni vagy építeni. A program meghirdetése, vagyis 2015. július 1. óta eltelt három évben azonban elképesztő áremelkedés volt fővárosi ingatlanpiacon, kerülettől függően legalább 30-40 százalékkal ugrottak meg az árak, de egyes helyeken még ennél is nagyobb drágulást láthattunk.

Az ingatlan.com két hete kiadott felmérése azt vizsgálta, mire elég a CSOK a lakásvásárlásnál. Ebből az derült ki, hogy Budapesten a 60-70 négyzetméteres új lakások átlagos négyzetméterára meghaladja a 700 ezer forintot. Egy ilyen ingatlan vásárlása tehát 42-50 milliós kiadást jelent. Vagyis ha valaki a fővárosban szeretne olyan ingatlanhoz jutni nagycsaládosként, amelyhez az állami támogatást igénybe tudja venni, akkor alaphangon 20 millió forintot még elő kell teremtenie. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy valamekkora önrész még egy ilyen méretű ingatlannál is szükséges, amikor jól jön, ha magas az igénylő jövedelme. Itt jön képbe a JTM, a hitelek nyújtásakor ugyanis a bankoknak vizsgálni kell a jövedelem arányos törlesztőrészletet, az pedig 400 ezer forintos havi jövedelemig maximum a jövedelem 50 százalékát érheti el. Az azt meghaladó béreknél 60 százalék is lehet a törlesztő, ám ez az érték januártól 500 ezer forintra nő. Azt is érdemes megjegyezni, hogy a felvett hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80 százalékát, tehát 20 százalékos önerőt fel kell mutatni. Igaz, ezt többnyire a CSOK vissza nem térítendő része fedezheti, ám információink szerint ennek megítélése sem általános, egyes esetekben bizonyos pénzintézetek ezt nem fogadják el.

Miután az állami támogatások esetén megkerülhetetlen a politika, még az is feltételezhető, hogy a hagyományosan erős vidéki bázissal rendelkező kormány számára a budapestiek lakáshoz juttatása nem jelent plusz motivációt. Ebből a szempontból is érdekes lesz, hogy a további könnyítések milyen irányba mutatnak majd, és mely társadalmi réteg számára nyújtanak plusz segítséget.

A vidéki nagyvárosokban is jelentős drágulást mértek az elmúlt években, az árak azonban még mindig kedvezőbbek, mint a fővárosban. Az ingatlan.com fent idézett anyaga szerint a szabályozás alapján a többgyermekes háztartások számára megfelelő 60-70 négyzetméteres lakások ára széles skálán mozog: a legolcsóbban Salgótarjánban, Kaposváron és Miskolcon lehet lakáshoz jutni, míg a lista drágább végén Székesfehérvárt és Győrt találjuk. A szakértők úgy vélik, hogy vidéki nagyvárosokban a CSOK 10 milliós összege 20-30 plusz négyzetméterre lehet elég. Ha tehát valaki a most kibővített 10+15 milliós konstrukciót veszi majd igénybe, akkor jó eséllyel saját erő nélkül tud majd egy 60 négyzetméter feletti lakást vásárolni.

A lakásáfa még bekavarhat

Úgy tűnik, a kormány határozott, és nyáron döntött arról, hogy 2019 végén kivezetik az új lakásokra vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfát és visszaáll a korábbi 27 százalékos mérték. Ez - figyelembe véve az építőanyagok és a munkaerő drágulását - biztosan áremelkedéssel jár majd az ingatlanpiacon. Emiatt a lakásvásárláson gondolkodó családoknak mielőbb lépniük kellene. A probléma azonban az, hogy erre reális lehetőségük nem igazán van, a készülő projektek többsége ugyanis komoly csúszásban van, így most már aligha lehet a jövő év végéig elkészülő új lakásba beszállni. Hasonló a helyzet az építkezéssel is, bő egy év alatt nagyon kicsi az esélye, hogy valaki fel tudjon húzni egy házat.

Igaz, az utóbbi időben mások mellett Novák Katalin, az Emberi Erőforrások Minisztériumának család- és ifjúságügyért felelős államtitkára is úgy nyilatkozott, hogy gondolkodnak az alacsony áfával biztosítotthoz hasonló, a lakásvásárlóknak nyújtandó kedvezmény bevezetésén. A politikus egyébként éppen tegnap este nyilatkozta, hogy a CSOK eddig már 90 ezer családon segített, és mivel a CSOK része egy garantáltan 3 százalék alatti kamatozású hitel, amely tízmillió forintnál - 25 éves futamidőt figyelembe véve - havonta 48 ezer forintos törlesztőrészletet jelent, vagyis jobban megéri felvenni, mint albérletet fizetni.