Orbán Viktor sok esetben széllel szemben megy és ezt a szándékot már látjuk a lassulás elé néző lakáspiacon is. A jövő évi költségvetés tervezetében megjelöltek, illetve az eddig kiszivárogtatott leendő intézkedések is ezt jelzik. Kérdés, hogy mennyi kedvezményt és támogatást hagy meg, ezeket hogyan módosítja, milyen újat dob be és figyelembe veszi-e az MNB idevágó javaslatait. De menjünk sorban!
A lakástámogatások a 2023-as költségvetési tervezet szerint több mint 491 milliárd forintot tesznek ki, ami jóval meghaladja az idei költségvetésben szereplő 382 milliárd forintos összeget. A babaváró támogatás esetében az idei 91 milliárd forintos keret 175 milliárd forintra emelkedik. A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) keretében megvásárolt lakások illetékmentessége összesen 40 milliárd forintos kedvezményt jelenthet jövőre.
A lakáscélú kedvezményekre szánt több pénz egy része a növekvő kamatok miatt biztosan a kamattámogatásra mehet el. Ám a tény, hogy mégiscsak lesznek és még emelkednek is, átmeneti megnyugvást hozhat a piacon.
A hét közepén a Magyar Nemzet úgy értesült, hogy december 31-ig meghosszabbítják a Falusi CSOK érvényességét. A 2678 kistelepülésen elérhető támogatást 2019-es indulása óta 31 ezer család igényelte, eddig 170 milliárd forint értékben. A hosszabbítással újabb 25-30 milliárd forint érkezhet a vidéki ingatlanpiacra. Más kérdés, hogy ennek igazi értékét csökkenti a mindenhol jellemző lakásdrágulás. Egyébként a Falusi CSOK összege kezdetek óta változatlan, a CSOK-nál volt egy emelés, de az is több éve.
Falun elköltött milliárdok
A Falusi CSOK kérelmek 54 százalékánál a pénzt - átlagosan 7,7 millió forintot - a lakásvásárlással egybekötött bővítésre vagy korszerűsítésre fordítják, míg másik részét már meglévő ingatlan korszerűsítésére vagy bővítésére használják fel átlagosan 2,8 millió forint összegben. A teljes hazai lakásforgalom ötödét adták tavaly a CSOK és a Falusi CSOK segítségével lebonyolított ügyletek.
Egyelőre nem tudni, hogy miként alakul át a CSOK és a kapcsolódó CSOK-hitel feltételrendszere. Kormányzati oldalról egyelőre csak a folytatás biztos, de vannak a szigorításokról is pletykák. Azt nem tudni, hogy kiterjesztik-e az egy és kétgyermekes családokra, és hozzákötik-e az első vásárláshoz, ahogyan azt a minap az MNB sürgette. Továbbra sem ismert, hogy a gyermektelen házaspárokat akarja-e egyáltalán támogatni a kormány, erről a jegybanki program sem szól.
Matolcsy Györgyék az első használt vagy új lakás megvételekor illetékmentességet adnának a 35 év alatti fiataloknak, ez most csak a CSOK-ot is igénylő családok számára elérhető. Fenntartanák az áfa-visszaigénylés lehetőségét. A piac stabilizálódását segítené, ha hosszú időre érvényben maradna az 5 százalékos áfa az új lakásoknál, ezt régóta kérik az építésgazdaságban érintett vállalatok és pár hete a jegybank is. Ez a rendelkezés az idén december 31-ig építési engedélyt kapott lakásberuházásoknál érvényes, vagyis mielőbb dönteni kellene a sorsáról.
Mi jöhet még?
Az összes eddigi kedvezmény megtartása mellett növelhető a hazai tulajdonú építőanyag gyártók támogatása vissza nem térítendő pénzzel és kedvezményes hitellel. Ez a lakások végső árának növekedését fékezhetné a kínálatbővítés és az importhányad csökkentése révén.
Az állam kijelölheti az MFB-t új hitelek kidolgozására, ez inkább a társasházi felújításokat segíthetné. Ezáltal nőhetne az ilyen ingatlanok értéke, vonzereje, s így gyorsulhatna a belső mobilitás a piacon. Az MNB újabb keretet különíthet el a népszerű Zöld-hitelekre és hatásosabban léphetne fel a Zöld-kötvényprogramban elköltött pénzek lakásépítési-célú felhasználása érdekében.
Mik a kezelendő kockázatok?
-
Csökkenhet a kereslet az infláció, az energiaárak és a hitelköltségek további növekedése miatt.
-
Kevésnek bizonyulhatnak a szektorális adók, késve érkezhetnek az EU-s források, s emiatt a tervezettnél kevesebb juthat a lakástámogatásokra.
-
A gazdaság lassul, nőhet a munkanélküliség, akár csökkenhet is a reálbér.
- Bizonytalanul állnak helyre az ellátási láncok, ez drágíthatja a kivitelezési költségeket.
Már érezzük az előszelét a csökkenő kínálatnak az új és a használt otthonoknál is. Az előbbi esetében a megkezdett új beruházásokban felajánlott lakások száma 50-60 százalékkal kisebb, mint egy évvel ezelőtt. (ezért is jó lenne, ha legalább 10 évre maradna az 5 százalékos áfa). Vevői oldalon a további áremelkedés miatt sokan már kiárazódnak a piacról és az olcsóbb használtak felé mehetnek az eddiginél nagyobb arányban. Viszont a megugrott hitelköltségek apaszthatják mind az új, mind a használt lakások vásárlásakor fellépő hitelkeresletet.
A korábbi válsághullámok idején már megtapasztalhattuk, hogy a használt lakások és házak tulajdonosainak a mostaninál nagyobb része fog kivárni, ha nem sürgős az eladás. Vélhetően azok lesznek mostanában az eladók, akiknek a jelenlegi lakásuk értékesítése adja az önerőt, hogy minél kevesebb hitelt kelljen felvenni. Növekedhet az alku mértéke, ami most 3-10 százalék, ez felmehet 6-12, esetleg 10-20 százalékra is. Effektív árcsökkenés rövid távon nem valószínű, ez csak egy recessziónál következhet be, amivel nem számol sem a kormány, sem a piac meghatározó része, bár nem zárja ki.
Az OTP Jelzálogbank a napokban készült helyzetértékelésében kitért a befektetési célú vásárlásokra is. Mint írták:
„az inflációs nyomás már tavaly is sok befektetési célú vásárlót terelt a lakáspiacra, és bár most a bérleti díjak emelkedését látjuk, kérdés, hogy a romló pénzügyi helyzet és növekvő terhek (pl. rezsiköltség) nem hozzák-e magukkal a bérleti kereslet csökkenését, bizonytalanná téve a befektetések megtérülését.”
Azt már lapunk és laptársunk, a privatbankar.hu is többször megírta, hogy manapság az inflációtól való félelem a befektetők egy részét az ingatlanpiacra terelte, mint a 2008-as válság alatt és közvetlenül utána. Az általuk a lakáspiacon elköltött pénzeket azonban visszafoghatja a közelmúltban megjelent inflációkövető állampapír, illetve egyes lekötött bankbetétek.
