Úrrá lett a kivárás, az olcsóbb és kisebb lakások felé tolódik a piac

Az új otthont (nem feltétlenül új építésűt) kereső családok mintegy harmada a panelt választja, miután szembesült saját lehetőségeivel – derült ki az OTP Bank néhány hete készült felméréséből. A panelek népszerűsége egy rövid – pár hónapos – lejtmenet után ismét felfelé indult. Ezt megerősítette a Duna House (DH) most nyilvánosságra hozott első háromnegyedévi összegzése is. A panelek túlnyomó többsége a kisebb és közepes méretű kategóriába tartozik, nem lépik túl az 50-55 négyzetmétert.

A DH országos panel árindexe az előző negyedéves csökkenés után növekedésnek indult, szeptember végén 212 ponton zárt. Ha regionális adatokat nézünk, akkor vidéken a kelet-magyarországi megyékben volt emelkedés a paneleknél, nyugaton stagnált ennek a típusnak az árindexe.

Mi a helyzet Budapesten? Nos, itt a folyó két partja ellentétes mutatókkal szolgált. Budán 2 százalékos növekedés, Pesten ugyanekkora mértékű árcsökkenés történt a tavalyi év harmadik negyedévéhez képest. A fővárosban a négyzetméterenkénti 500-600 ezer forintos sávban keltek el a panelek, ezzel kell számolnia a vevőjelölteknek. Ez négyzetméterenként legalább 250-300 ezer forinttal alacsonyabb, mint a téglalakások átlagára.

A panelek viszonylag sztenderd feltételeket nyújtanak, jobban összehasonlíthatók, mint az ugyanabban a körzetben található téglalakások és nem utolsó sorban általában olcsóbbak is. A családalapító fiatalok egy része –a becslések szerint legalább 20-30 százaléka – csak ezt képes megfizetni, s bár vágynak nagyobb és jól felszerelt, korszerű anyagokból épült új társasházi lakásra vagy családi házra, de azok szinte az elérhetetlen kategória ennek a rétegnek és a döntési folyamat végén a panelnél kötnek ki.

Keresettek lettek a garzonok  is, ráadásul ott már érzékelhető az árcsökkenés. Az ingatlan.com júliusban azt jelentette, hogy 27 millió forintos átlagos kínálati ár alakult ki, ez egy millió forinttal kisebb mint 2019 nyarán volt. A garzonok zöme a rövid távú lakáskiadásra ráállt tulajdonosok kezében van-volt, ám ennek eltűnésével sok tulajdonos vagy átállt a hosszú távú kiadásra vagy kitette a piacra -, s végül akár olcsóbban is, de megszabadult ingatlanától, mert további áreséstől tart.

A kisebb lakások népszerűsége az új társasházi projektek lakásarányaiban is tetten érhető. A fejlesztők, érzékelve a kereslet elmozdulását és maximalizálva a térkihasználást eleve viszonylag sok kisebb alapterületű otthont alakítanak ki egy nagyobb tömbön belül. Az új állami támogatási formák megjelenése lassította ezt a folyamatot (sok jelentkező ezáltal bátrabban keresett a közepesnél kicsit nagyobb méretű lakást), de nem akasztotta meg. Azt is tapasztalták az elmúlt 2-3 évben átadott épületeknél, hogy a vevők méretes hányada (akár a 35-40 százaléka is) inkább a még eggyel több szobát kereste egy lakáson belül és nem feltétlenül a nagyobb lakásméretet. Ez ugyan nem egészséges változás, mert rendkívül leszűkíti a belső mozgásteret a szinte csak félszobának hívható helyiség, de legalább megoldottnak véli a vevő a családtagok elkülönítését.

Vannak viszont olyanok is, akik eddig kisebb (50 négyzetméter alatti) lakásban éltek, az átlagosnál kicsit magasabb az összjövedelmük (ezért jobb fedezeti pozícióból indulnak egy hitel esetében), jogosultak valamilyen állami támogatásra és szeretnének egy vagy két lépcsővel feljebb lépni. Őket célozhatják a különféle otthonteremtési programok, amikből egyelőre csak csöpögteti a részleteket a kormány.

Ezek a vevőjelöltek gyakorlatilag hónapok óta kivárnak. Az várják, hogy kiderüljön, pontosan milyen feltételekkel vezeti be a kormányzat ismét az 5 százalékos áfát az új lakásokra, továbbá hol valósul meg a beígért rozsdaövezeti program. Ezek fontos információk ahhoz, hogy meghozhassanak egy sokévre szóló döntést. A legoptimistább becslések szerint a fejlesztők legkorábban jövő tavasszal jelenthetik be új projektjeiket, hiszen működésük újratervezése több hónapot is igénybe vehet.   

Addig viszont maradnak a használt ingatlanok, mint opció a lakásvásárlásra készülőknél. Ott is erős kivárás tapasztalható mind az eladói, mind a vevői oldalon. A Duna House a budapesti belvárosra vonatkoztatva most azt közölte, hogy ott már 12 százalékkal lejjebb mentek az árak az idei harmadik negyedévben 2019 azonos időszakához képest, ez a legnagyobb átlagárcsökkenés a megvalósult tranzakcióknál. Tegyük hozzá, hogy nagyon magas volt a bázis, az elmúlt 4-5 évben a belvárosi kerületekben volt a leggyorsabb a drágulás – főleg a befektetői keresletre alapozva. Budapesten ma már hat kerületben is átlépte az egymillió forintot a kínálati átlagár.

Erős drágulás vidéken is az új lakásoknál

A megyeszékhelyeken szeptember végén 615 ezer forintos fajlagos négyzetméterár volt jellemző, ez a fővárosi érték több mint fele. Ez egy év alatt 14 százalékos növekedés az Otthon Centrum szerint. Debrecen vezeti a vidéki listát 771 ezer forinttal.  A legdrágább városok árai a külső pesti kerületek átlag árával egyeznek meg, a legborsosabb projektet Debrecenben hirdették meg, ott 1,38 millió forintot kértek egyetlen négyzetméterért.

A belvárosi kínálati árak általában nem zuhantak olyan ütemben, mint a DH fent jelezte. Ennek hátterében az áll, hogy a tulajdonosok a folyamat elején még kitartják az árat, ám ha valamilyen oknál fogva időnyomás alá kerülnek és komoly a vételi szándék, akkor hajlandók akár 5-10 százalékot is engedni az eredeti árból. Országosan az jellemző, hogy a vevők a keleti megyékben a meghirdetett árhoz képest 10 százalékkal, a nyugatiakban 7 százalékkal olcsóbban juthattak otthonhoz a harmadik negyedévben.

A nyár közepétől szeptember végéig terjedő időszakban ismét a 40-60 négyzetméter közötti ingatlanok voltak a legnépszerűbbek Budán és Pesten egyaránt. Tavaly és idén is a 70 millió forint feletti otthonok voltak a legjellemzőbbek Budán, azonban idén kevesebb tranzakció történt ebben a kategóriában. Helyette inkább a 60 és 70 millió forint közötti ingatlanok cseréltek gazdát, Pesten az adásvételek kétharmada a 35 millió forint alatti kategóriákban történt, vagyis az olcsóbb sáv felé tolódott a piac. Pest megyében – a sok családi ház miatt is – a 60 és 80 négyzetméter közötti otthonok voltak a legnépszerűbbek. Vidéken a legtöbb ingatlan 10-20 millió forint közötti vételáron cserélt tulajdonost, míg Pest megyében 39 százalék volt a 35 millió forint felett értékesített otthonok aránya.