Az MVM rendelet (9/2022.(IV.29.) az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló 109/1999.(XII.29.) FVM rendelet – Tht-vhr. – a társasházi ingatlanok nyilvántartásba vételéről szóló 52.§-át egészíti ki. A rendeletet nem társasházra alkalmazni nem lehet és fontos, hogy nem társasházi jogi, hanem ingatlan-nyilvántartási szabályváltozásról van szó, tehát a rendeletet a Ptk-val és a 2003. évi CXXXIII. törvénnyel (Tht.) együtt kell alkalmazni.
A teremgarázsok beállóhelyeire csak kizárólagos használati jog volt alapítható, amit az ingatlan-nyilvántartásba nem lehetett (és a jövőben sem lehet) bejegyezni. E jog átruházhatósága éppen ezért sok vitát okozott. Nem volt kellően szabályozott, hogy az épületben lévő lakáshoz e jog elválaszthatatlanul kapcsolódhat-e. Előfordult, hogy a lakás eladása után az új tulajdonossal szemben a társasházközösség azt hangoztatta, a közös tulajdonú teremgarázs használatáról nem a volt tulajdonos, és nem is az új, hanem a társasházközösség jogosult dönteni.
A tulajdonostársak azért formáltak jogot a parkolóhelyre, mert állították, hogy a használati jog kizárólag a volt tulajdonos személyéhez kötődött, nem a lakáshoz. Állították, hogy mindezért az átruházási szerződés nem jelent velük szemben hatályos jogcímet, és nem köti őket abban, hogy a parkolóhelyet az új lakástulajdonos használja.
A jogszabályi feltételek
A szabályozásból adódik, hogy a rendelet hatálya csak olyan gépjárműtárolásra szolgáló társasházi közös tulajdonú helyiségre terjed ki, amely több gépjármű elhelyezésére alkalmas, vagy ha csak egynek a tárolására alkalmas, a tulajdonos nem a helyiség összes beállóhelyét (vagy egyéb területét) kívánja különtulajdonú parkolóhellyé alakítani. A társasházi közös tulajdont képező klasszikus szimpla garázsok különtulajdonná alakítása a társasház alapításnak vagy az alapító okirat módosításnak és ezek nyilvántartásba vételének hagyományos szabályai szerint történhet a jövőben is.
A társasházi különtulajdonban álló teremgarázsra a rendeletet nem lehet alkalmazni akkor sem, ha az több gépjármű tárolására alkalmas, és abban a parkolási célú használat osztott. Az álláshelyre, különtulajdoni jellege okán törvényes elővásárlási jog csak akkor érvényesül, ha az alapító okiratban a tulajdonostársak ezt a különtulajdonok eladása esetre kikötötték. Ha az álláshely, mint különtulajdon, több személy közös tulajdonában van, az erre irányadó Ptk. szabályok szerint van elővásárlási joga az álláshely tulajdonostársának.
Az álláshellyé válás feltételei
A jövőben létrejövő társasházak esetében az alapító feladata, hogy ha ezt indokoltnak tartja, az alapító okiratban határozza meg az egyes különtulajdonú beállóhelyeket, azok helyrajzi számát, területét, elhelyezkedését, határoló vonalait és azt, hogy az alapításkor kinek a tulajdonába kerül. Aszerkesztő ügyvédnek éppen olyan dologi és személy adatokat kell feltüntetnie az alapító okiratban, mint bármely különtulajdon esetében.
Az alapító okirat szükségszerű mellékletét képező, az ingatlanügyi hatóság által záradékolt teremgarázs vázrajz a határolóvonalakkal, a helyrajzi számokkal. Célszerű, ha a határolóvonalak (pl. az állandó padlófelfestések) vastagságát is rögzítik, ugyanis a beállóhely területének mérete a felfestési vonal vagy határolófal középtengelyétől számít. A fent írtak érvényesülnek a már létező társasházi teremgarázsok jogi átalakítása, az egyes álláshelyek különtulajdonú társasházi ingatlanná alakítása (a továbbiakban: önállósítás) esetén is.
A rendelet értelmében az minősül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, ekként önálló helyrajzi számmal ellátható és önállóan forgalomképes álláshelynek, amely teljes egészében a gépjárműtároló helyiségében (teremgarázs) van. Kizárt például, hogy az legyen álláshely, amelynek egy része kilóggépjárműtárolóból. Kizárt, hogy olyan helyiségben hozzanak létre különtulajdonú álláshelyet, amely nem társasházi teremgarázsban van. A rendelet ugyanis az önállósítást csakis akkor tartja lehetségesnek, ha arra már létező vagy az alapítással létrejövő gépjárműtároló helyiségében kerül sor.
A teremgarázsnak meg kell felelnie a 253/1997.(XII.20.)Korm. r. (OTÉK) 85.§ (3) bekezdés és a 103.§ feltételeinek (minden oldalról határolófalakkal körülvett, belmagasság legalább 190 cm). A rendeletből nyilvánvaló, hogy szabadtéri parkolók beállóhelyeire nem terjed ki, mint ahogy nem terjed ki az épület árkádjaiban lévő parkolóhelyekre sem. Kiterjedhet azonban a parkolóházakra. A parkolóház gépjárműtárolási helyiségének minősül az is, amelynek határolófalaiban lévő nyílásokban nincsenek nyílásszárók. A szintek rámpás összekapcsolása nem zárja ki a gépjárműtárolási helyiség jelleget.
Álláspontom szerint az új szabályozás – különös tekintettel a társasházi törvény 4.§ (2) bekezdésére tekintettel - lehetővé teszi azt, hogy a nem társasházként létesített parkolóházak társasházzá alakuljanak, hogy ezt követően az egyes álláshelyek önállósíthatók legyenek. Nyilvánvaló, hogy olyan társasházi helyiségben, ami nem minősül ingatlannak (pl. ideiglenes pavilon) álláshely nem önállósítható. Nem hajtható végre önállósítás a társasház helyiségnek nem minősülő parkolóiban sem (pl. belső nyitott udvar, amit minden oldalról épületek határolnak, vagy részben a társasház részben a szomszédos épület határol).
Az új szabályok alkalmazásának alapfeltétele, hogy a helyiség gépjármű elhelyezésére szolgáljon. A jogalkotói cél nyilván nem az, hogy csak az lehessen önálló ingatlan, amelyben ténylegesen gépjárművet tárolnak, hanem mindaz, aminek lehetséges rendeltetésszerű használata járműtárolás, legyen a jármű önjáró vagy csak vontatható (pl. lakókocsi).
Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerepe nem terjed ki a tényleges használat vizsgálatára, csupán a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alapján vizsgálja, hogy a létező vagy létrejövő beállóhelynek nyitható-e önálló tulajdoni lap. Az önálló ingatlankénti bejegyzésnek éppen ezért nem feltétele, hogy az álláshelyet ténylegesen is járműtárolásra használják-e.
Fizikai feltételek
Az önálló tulajdoni lap megnyitásának feltétele a beállóhely megközelíthetősége, tehát az, hogy oda e közlekedést biztosító útvonal igénybevételével a tárolásra szánt járművel el lehessen jutni. Az is feltétel, hogy a beállóhelynek legyen még három olyan oldala, amelyet a helyiség padlóján, tartósfizikai jelölés mutat, vagy az álláshelyet falak veszik körül. Az is álláshely tehát, ami egy olyan teremgarázsban van, amelyben a beállóhelyeket belső falazással határolják el, függetlenül a falak anyagától. Megeshet tehát, hogy az álláshely maga is egy helyiség.
Állandó fizikai jelölés az is, ha a határolófal nincs az álláshely minden oldalán vagy nem olyan hosszú/széles, mint maga a beállóhely, illetve nem ér a mennyezetig. Ott, ahol a falazat rövidebb, mint a beállóhely hossza/szélessége, a jelölést más tartós fizikai elhatároló padlójelöléssel (jellemzően felfestéssel) kell folytatni. Az is lehetséges, hogy a beállóhelyet csak részben veszi körül fal. Ott, ahol már nincs fal, felfestésnek vagy egyéb tartós fizikai jelölésnek kell lennie a padlón. Nem alkalmas tehát önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételre, ha határolójel nem a padlón van vagy a határolást egy más határolójel képzeletbeli folytatása jelenti. Nem nyitható önálló tulajdoni lap annak az álláshelynek, aminek a határolójele bár tartós, de a mennyezeten vagy valahol a teremgarázsban vagy azon kívül, egy rajzon található.
Nem minősül tartósnak pl. a vetített határolójel, a mobil rács, kordon, növény, stb. A szomszédos álláshely padlón megjelenő tartós fizikai jelölése a két beállóhely közös jelölésének minősül, azaz nem kell valamennyi beállóhelyhez külön-külön felfestés. Attól, mert egy teremgarázsban nincs minden beállóhely felfestve, a rendelet szerint a padlón tartós jelzéssel körül határolt önálló ingatlanná válhat. Az a beállóhely is válhat önálló ingatlanná, amelynek két oldala az egész teremgarázs falazata, és csak a nem falazott részt jelzik tartós jellel a padlón. Akkor is kell a padlón történő tartós jelölés, ha az álláshely egy fal előtt úgy helyezkedik el tartóoszlopok között, hogy ott másik jármű már nem férne el.
A méretek
A rendelet az önálló ingatlanná minősíthető álláshely méretéről azt írja, hogy hossza mozgásukbankorlátozottak részére legalább 5,00 méter, szélessége legalább 3,60 méter, egyéb esetben az álláshely hossza legalább 5,00 méter, szélessége legalább 2,70 méter, azzal, hogy a közforgalom számára nem megnyitott gépjárműtárolóban az álláshelyek legfeljebb 30 százalékának a hossza 4,10 méterre és szélessége 2,20 méterre csökkenthető. A méreteket a tartós fizikai jelölés tengelyétől kell számítani.
E szabályból az következik, hogy az ingatlan-nyilvántartás meg fog különböztetni mozgáskorlátozott álláshelyet és nem mozgáskorlátozottat. Mindez az alapító okiratból vagy módosításából az adott álláshely mérte alapján fog kiderülni. Nyilvánvaló, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemből is ki kell derülnie, hogy mozgássérült álláshelyként kérik-e a bejegyzést.
A bejegyzés feltételei
Az önállósítás feltétele az alapító okirat módosítása és ezzel összefüggésben a gépjármű tároló helyiség záradékolt vázrajza, mint az alapító okirat módosítás melléklete, amely az önálló tulajdoni lap (társasházi különlap) megnyitására alkalmas módon tartalmazza az egyes álláshelyeket, helyrajzi számokat, méreteket, a határolófalak vagy a padlón elhelyezett tartós határolóvonalak jelöléseit (2012. évi XLVI. tv, 8/2018.(VI.29.)AM r; 327/2015.(XI.10.)Korm. r.).
Az alapító okirat módosítása
Ha a tulajdonos vagy tulajdonostársak a teremgarázs egyes álláshelyeit önálló társasházi ingatlanokká alakítják, ez okszerűen módosítja az alapító okiratot, hiszen a különtulajdonok száma gyarapszik. Az alapító okirat módosítást az erre irányadó társasházi szabályok szerint okiratba kell foglalni. Az alapító okirat módosításban fel kell tüntetni minden különtulajdon esetében a hozzá tartozó társasházi közös tulajdoni hányadot. Ezek a hányadok a korábbi állapothoz képest nyilván változnak, mert a közös tulajdon több különtulajdon között oszlik meg.
Nyilvánvaló, hogy a teremgarázsban mindaz az épületrész, amely nem válik álláshellyé, továbbra is közös tulajdonban marad. Az így módosított alapító okiratot és záradékolt vázrajzot kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz annak a kérelemnek a mellékleteként, amelyben a tulajdonos (tulajdonosok) kérik, hogy a hatóság az álláshelyeknek nyisson társasházi különlapokat, azokon az egyes álláshelyekhez rendet tulajdonos tulajdonjogát jegyezze be, megfelelően módosítsa a társasházi törzslapot és az egyébként már létező különlapokat (a lakások és helyiségek különlapjait).
Az ingatlan-nyilvántartási díj a megnyitásra illetve módosításra kerülő különlaponként 6600 forint, de társasházanként legfeljebb 100 ezer forint. A rendelet nem szól arról, hogy az alapító okirat módosítás történhet-e a tulajdonostársak többségének (tehát nem a tulajdoni hányadok többségének) egyetértésével. Amíg a rendelet okán nem módosítják a társasházi törvényt, a módosításhoz valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges. Közgyűlés tartásával vagy a nélkül történik a módosítás, az alapító okirat módosítását minden tulajdonostársnak alá kell írnia. Ez az eljárás érvényesül a Ptk. szerint működő hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében is.
A társasházi törvény 21.§ (2) bekezdése engedi, hogy az alapító okiratot az összes tulajdoni hányadegyszerű többségével lehessen módosítani, ha az egyik tulajdonostárs az építtető, és lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. Ennek akönnyített alapító okirat módosításnak kellene működnie az álláshelyek önállósítása esetén is, de ez a hatályos társasházi törvény okán kizárt. Egyszerű törvénymódosítással ki lehetne terjeszteni ezt a megoldást az álláshelyek ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is.
Függetlenül attól, hogy miként módosul az alapító okirat, tartalmaznia kell az álláshelyek tulajdonosait (Ptk. 5:30.§ (2) bek., 5:38.§ (2) bek. és az 1997. CXLI. - Inytv. – 29.§, 32.§ (1) bek.). Nem feltétel, hogy minden álláshelynek olyan személy tulajdonába kell kerülnie, aki eleve tulajdonostárs. Tulajdonostársnak nem minősülő személy is válhat tulajdonossá egy-egy álláshelyen, de ebben az esetben az alapító okirat módosításhoz társasházi közös tulajdon átruházása is társul. Ilyen önállósításkor a társasházi törvény 10.§ (2)-(3) bekezdése, tehát a 2/3-os vagy 4/5-ös szavazati aránnyal történő elidegenítés alkalmazható. Miután az álláshely az ingatlan-nyilvántartás szerint önálló társasházi ingatlanná vált, elidegenítésére e szabályok többé nem alkalmazhatók. Ugyanakkor nem kizárt, hogy egy-egy vagy akár valamennyi álláshely, mint társasházi különtulajdon több vagy valamennyi tulajdonostárs Ptk. 5:78.§ szerinti közös tulajdonába kerüljön.
Fontos körülmény, hogy az önállósításkor változnak a tulajdonostársak tulajdoni hányadai, ami rendszerint a szavazati arányokon is változtat. Oda kell figyelni arra, hogy ezen okból szükséges lehet az szmsz módosítása is. Az önállósítás bírói úton nem kényszeríthető ki, mert a rendelet nem okoz szerződéskötési kötelezettséget és a tulajdonostársak számára, és a bírósági szerződésmódosításhoz szükséges egyéb törvényi feltételek sem állnak fenn.
