A Duna nyugati partján, illetve a hozzá kapcsolódó agglomerációban magasabb a vásárlóerő, mint a pesti oldalon, ami azt jelenti, hogy jelentős potenciál van még a budai bevásárlóközpont-fejlesztésekben, állapítja meg a GVA Robertson ingatlantanácsadó-hálózat hétfőn nyilvánosságra hozott tanulmánya.
A budaiak gazdagabbak
Az mfor.hu-hoz eljuttatott elemzés ennek bizonyítására idézi a GfK általános vásárlóerő indexét, amely a magyarországi háztartások rendelkezésre álló teljes jövedelmét térképezte fel településenként. Ebben a rangsorban kettő, a budai agglomerációhoz tartozó település is található az első öt között: Budaörs az első, Törökbálint pedig a harmadik helyen áll.
Szintén Buda vonzáskörzetében lévő települések tarkítják annak a listának az élmezőnyét, amelyet kiskereskedelmi vásárlóerő (ez azt mutatja meg településekre lebontva, hogy a lakosok mekkora összeget költenek el személyenként a kereskedelemben – a szerk.) alapján állított össze a Gfk. Ebben a rangsorban Telki a második, Budaörs a negyedik, Százhalombatta pedig az ötödik helyen áll.
Az összevont adóalapot vizsgálva pedig az látható, hogy a budai kerületek kivétel nélkül a budapesti átlag felett vannak. A legnagyobb egy adófizetőre jutó összevont adóalap a II. kerületben a legmagasabb, ezt követi a XII. és az I. kerület, majd ötödik helyen a XI. és hetedik helyen a III. kerület.
Mivel a bérlők kevésbé tekintik kockázatosnak egy új egység megnyitását olyan területen, ahol magasabb a vásárlóerő és biztosabb a kereslet, Buda plázafejlesztés szempontjából előnyösebb helyzetben van Pestnél.
Szintén Buda mellett szól, hogy - Varga Ágnes, a tanácsadó cég kiskereskedelmi részlegének vezetője szerint - a szabadon elkölthető jövedelem csökkenése az alacsonyabb vásárlóerővel rendelkező területeken jobban visszaveti a keresletet.
Pesten még több a pláza
Ráadásul Budának van is mit behoznia Pesttel szemben. Míg a Duna nyugati partján 12 bevásárlóközpont működik mintegy 250 ezer négyzetméternyi bérbeadható területtel és 731 bolttal, addig Pest 14 nagyobb bevásárlóközpontjában 2243 üzlethelyiség van mintegy 400 ezer négyzetméter területen.
A pesti oldal előnye nagyobb méretére, nagyobb népsűrűségére és arra vezethető vissza, hogy az ingatlanfejlesztők korábban kevesebb figyelmet fordítottak a vonzáskörzet keresletének és vásárlóerejének feltérképezésére, mivel a gazdasági körülmények nem tették ezt szükségessé.
A tervezett átadásokat tekintve még nagyobb Pest előnye: Budán csak az Allee 46 ezer négyzetmétere szerepel, míg Pesten 9 bevásárlóközpont több mint 230 ezer négyzetméternyi területe. Igaz, míg az Allee megnyitotta kapuit (a nyitáskor a vásárlók megrohanták az áruházat), addig a pesti oldalon egyelőre nem valósultak meg a tervek.
Luxuspláza jöhet Budán?
Ennek oka, hogy a bérlők nagyon visszafogták vagy teljesen leállították bolthálózat bővítési stratégiájukat, mivel a kereslet jelentősen visszaesett. Emiatt jelenleg nagyon sok ingatlanfejlesztő kockázatosnak tartja bevásárlóközpontok építését.
„A pesti oldal túlsúlya a tervezett átadásokban még a válság előtti időszakban elindított fejlesztésekből adódik, de egyértelmű, hogy egy felső, illetve felső-középkategóriás bevásárlóközpont megfelelő keresletet találna a budai oldalon” – véli Varga Ágnes.
A telekárak nem térnek el szignifikánsan egymástól Budán és Pesten, az árakat inkább a telek frekventáltsága határozza meg. Igaz, a budai oldalon jóval kevesebb a bevásárlóközpontok építésére alkalmas terület, mint Pesten.
Menedzsment Fórum
