Mennyit érnek a Fotex-ingatlanok? Mit hozhat a jövő?
90 milliárdos érték
Összességében a Fotex az ingatlanok teljes értékét mintegy 90 milliárd forintra, a mérlegben szereplő összes tárgyi eszköz (mely nem csak az ingatlanokat, hanem a gépeket, berendezéseket és egyebeket is tartalmazza) 17 milliárd forintos könyv szerinti értékének közel hatszorosára becsülte. Ezért lehetséges, hogy a hivatalos mérlegadatok szerint a cégcsoport piaci kapitalizációja (a részvények piaci értékének és a cég hiteleinek az
összege) 63 százalékkal meg is haladja a könyv szerinti saját vagyon értékét, miközben a piac is úgy érzi, az ingatlanok teljes értéke még aligha épült be a részvény árába.
Ha az éves beszámoló értékelését elfogadjuk, önmagában az ingatlanok értéke közel 1300 forintot tesz ki részvényenként, nem számolva a többi eszközzel, a termelő és kereskedő leánycégek értékével, valamint a mostani tevékenység által generált cash-flow-val.
Mennyit érhetnek majd a Fotex-részvények?
Az árfolyamot az elmúlt két évben (a makrogazdasági helyzet, a nemzetközi tőzsdei klíma és a spekuláció hatásai mellett) az a hit emelte magasba, hogy a Fotex-csoport feladja a számára már hosszabb ideje értéket nem termelő kereskedelmi profilt, és profi ingatlanos céggé válik. Ha ez megtörténik, és így a bérleti bevételek jelentősen megemelkednek, a részvényárfolyam akár a fenti értékig is emelkedhet.
Sőt, esetleg magasabbra is, mert a Fotex-csoportnak bőségesen vannak bővíthető ingatlanjai, beépíthető üres telkei. A részvényárfolyam megemelkedéséhez arra is szükség van, hogy - osztalék vagy részvény-visszavásárlás révén - a társaságba befektetők is részesülhessenek a majdan megtermelendő eredményből.
A cég, bár nagy utat tett meg, ma még nem tart itt. Az ingatlanok jelentős része még nincs kiadva, sok közülük felújításra szorul, vagy esetleg a csoporton belül még meglévő kereskedelmi tevékenységben van lekötve. Bár a gyorsjelentés szerint a tavalyi üzemi veszteséget már nagyrészt az átszervezés költségei okozták, tény, hogy a hagyományos profil már nem termel érdemi cash flow-t. Tehát még ennek leépítése vagy átalakítása terén is van tennivaló. Emellett az a kockázat is fennáll, hogy a Fotex akár tévedhetett is az értékbecslés során. (Igaz, a piac egyelőre alapvetően elfogadja a gyorsjelentésben publikált értéket.)
Mindezek a tényezők indokolják, hogy a részvény ára ma még csak kétharmada az ingatlanok potenciális értékének, nem is beszélve a cégben rejlő többi értékről. Az természetesen minden befektető saját felelőssége, hogy eldöntse, mennyire bízik a társaság terveiben. Mindenesetre ha az elképzelések megvalósulnak, a részvényárfolyam egy-két év alatt elérheti, sőt meg is haladhatja az ingatlanvagyon értékét.
Scheidler Tamás
Menedzsment Fórum
