2008. július 6. 15:59

Könnyen előfordulhat, hogy a néhány évvel ezelőtt jó hosszú futamidőre megvett lakás valamilyen oknál fogva mégsem váltotta be a hozzáfűzött reményeket – esetleg túl kicsi, zajosak a szomszédok, nem megfelelő számunkra az elosztás, túl messze van új munkahelyünktől, vagy egész egyszerűen egy hipermarketet kezdenek el felhúzni a szomszédban. Ilyenkor nincs más hátra, el kell költözni. Mi lesz azonban a hitellel?

A mai pénzvilágban, amikor lassan már a sarki büfésnél is lehet hitelt felvenni, és biztosan tud mondani egy jobb konstrukciót, egyáltalán nem kell megijedni – a hitellel terhelt lakást is viszonylag könnyen és egyszerűen el tudjuk adni, és hamarosan élvezhetjük az újonnan vásárolt lakás örömeit.

Fontos azonban tisztázni, hogy pontosan milyen konstrukcióban is vettük fel a hitelt. Ugyanis, ha például a nekünk folyósított kölcsön állami támogatású, akkor jobb, ha még egy pár évig pihentetjük a projektet, mivel az ilyen jellegű hitel esetén akár 10 éves elidegenítési tilalmat is meghatározhatnak a konstrukcióban. Mielőtt bármit lépnénk, ennek a kérdésnek feltétlenül érdemes utánanézni, hasonlóan ahhoz az esethez, amikor szocpol kedvezményt vettünk igénybe.

Kevesebb a gond akkor, ha valaki egy teljesen sima, forint (manapság ritka, mint a fehér holló), vagy devizaalapú, jellemzően CHF-ben folyósított hitelt vett fel, és ennek segítségével talált rá álmai lakására. Ilyenkor természetesen nincs elidegenítési tilalom, sőt ma már a piaci szereplőket sem különösebben rázza meg, ha ingatlanunkon hitel van, de néhány lépést azonban meg kell tennünk az üzlet sikeres lezárásáig.

1. Találjunk vevőt! Lehetséges, hogy ez lesz a legnehezebb lépés, hiszen a hírek szerint a z ingatlanpiac meglehetősen gyengén muzsikál mostanában, eladni pedig sokan szeretnének – így ha nem valami fantasztikus helyen és épületben van az ingatlan, nem biztos, hogy könnyű dolgunk lesz, de soha nem szabad feladni. Hirdetési újságok, internetes portálok és ingatlanközvetítők arzenálja áll rendelkezésünkre, nem is beszélve a lakáshoz közeli hirdetőoszlopokról, ne adj isten fákról – utóbbi hirdetési forma divatja azért már leáldozóban van. Ne keseredjünk el, a vevőre akár fél-egy évig is várhatunk, különösen akkor, ha az eladási árba saját érzelmeinket illetve az esetleges fejlesztéseket (pl. légkondi, ablakcsere) is bekalkuláljuk – ezek segítik az eladhatóságot, ám nem térülnek meg teljesen.

2. Adásvételi szerződés.
Ha megvan a lakásunk leendő vevője, az adásvételi szerződésbe foglaljuk bele, hogy a vevő – amennyiben ő is hitelre szeretné megvásárolni a lakásunkat, amin már eleve rajta van a saját magunk által felvett hitel – mennyi önerővel és mekkora hitelből szeretné megvenni ingatlanunkat. Ennél a lépésnél mindenképpen érdemes a banktól tanácsot kérni, illetőleg ügyvédhez fordulni a későbbi félreértések, kellemetlenségek elkerülése érdekében.

3. Hitel a vevőnek. Helyzetben a potenciális vevő – akinek hitelt kell intéznie saját maga számára. Mint ahogy fentebb kiderül, ma már erre számtalan lehetőség kínálkozik, megfelelő feltételek esetén ez aligha lehet akadály.

4. Pozitív hitelbírálat esetén a vevő és a bank között létrejön a közjegyző által is biztosított hitelszerződés. Ha idáig eljutottunk az már tulajdonképpen siker, hiszen a vevőnek rendelkezésére áll az az összeg, amennyiből lakásunkat meg tudja vásárolni. (Abban az esetben, ha a vevőnek készpénzben rendelkezésre áll a teljes összeg, ezekre a lépésekre természetesen nincs szükség).

5. A következő fázisban – mint eladó – kérnünk kell a hitelt folyósító pénzintézettől egy ún. értéknapos kintlévőségi kimutatást, amely megmutatja, hogy az adott napon a pénzintézetnek összesen mennyi követelése van velünk szemben.

6. Ezzel a kintlévőségi kimutatással és az adásvételi szerződéssel – lehetőség szerint együtt – el kell menni a vevő bankjába, és ezeket az iratokat bemutatni. Ekkor a vevő bankja az eladó (azaz a mi) bankjának átutalja a meghatározott összeget (gyakorlatilag előtörleszti az általunk felvett hitelt).

7. Amikor ez megtörtént, a mi hiteltartozásunk a folyósító bank felé megszűnik, lakásunk tulajdonjoga pedig – az adásvételi szerződésnek megfelelően – a vevőre száll át. Mindezek után – esetleg közben párhuzamosan – elindíthatjuk hiteligénylésünket az általunk megvásárolni kívánt új ingatlanra.

Mivel a fent leírt folyamat az esetek többségében időigényes, érdemes az ingatlanunkból való kiköltözés időpontjában körültekintően megállapodni, nehogy az a kellemetlen helyzet forduljon elő, hogy régi ingatlanunkból már ki kell költöznünk, az újba azonban még nem költözhetünk be, mert például elhúzódik a hitelügyintézés.

Ha csak lassan találnunk vevőt...

...akkor sem kell elkeseredni, egyes bankok már az ilyen helyzetekre is piacra dobtak különféle hiteltermékeket. A költözési lakáshitel igénybevétele estén akár teljes két évünk marad előző lakásunk értékesítésére, valamint az abból való elköltözésre úgy, hogy eddig az időpontig semmilyen törlesztőrészletet nem kell megfizetni.

A mind forint, mind devizaalapon elérhető áthidaló konstrukció alapján 12 vagy 24 hónapos futamidejű hitelt vehetünk fel, jelzálogfedezet mellett. A kölcsönt és lejáratait elegendő a futamidő végén visszafizetni, amennyiben ingatlanunk a hitel futamideje alatt értékesítésre kerül, az említett összeget ebből kell visszafizetnünk. Ezt a konstrukciót egy normál lakáshitellel kombinálva gyakorlatilag 0%-os önerővel tudjuk megvásárolni újonnan választott lakásunkat illetve ingatlanunkat.