Egyelőre nem érzi a válság végét az irodapiac, mivel továbbra sincs kiegyenlített kereslet-kínálat a piacon. Sok cégnél a hozamok emelkedése hozott nem várt veszteséget, ők vannak most a legnagyobb bajban.
630 ezer négyzetméter üresen tátong
„Az Európai Bizottság bejelentette, hogy 2009 harmadik negyedévében véget ért a válság, de a világ ezt még nem érzi” – mondta a cég csütörtöki sajtóbeszélgetésén Tatár Tibor, a Futureal ügyvezető igazgatója. A szakember szerint már túl vagyunk a gödör mélyén, de az irodapiacon még korai hurráoptimizmusról beszélni.
A Futureal szakembere szerint 2006-tól jött hihetetlen kínálat a piacra, ez pedig megakadályozta, hogy a négyzetméterárak emelkedjenek. Még 2009-ben is 350 ezer négyzetméter új iroda jött be a piacra – mondta Tatár Tibor.
„Sok fejlesztő arra rendezkedett be, hogy az építés után eladják az irodaházaikat, ezeknek pedig nincs akkora tőkéjük, hogy alacsony bérbe adottság mellett fenn tudjanak maradni. Éppen ezért ezek a cégek inkább csökkentik a bérleti díjaikat, hogy valamennyi bevételhez jussanak” – mondta a Futureal ügyvezetője. Tatár Tibor szerint főleg a nem várt hozamemelkedés okozott turbulenciát a piacon.
Jelenleg 630 ezer négyzetméter üres iroda van a budapesti piacon, ez a bériroda piacra vetítve 25 százalékos üresedést jelent, miközben 10-12 százalék lenne ez az arány ideális esetben – tette hozzá Tatár Tibor. Mindez azt jelenti, hogy nagyjából 250 ezer négyzetméter irodát kellene bérbe adni, hogy ideális legyen az üresedés, ez viszont a legoptimistább előrejelzések szerint is 2012 végére valósulhat meg. Addig pedig a legtöbb fejlesztő nem kezd új projektbe.
„A válság leginkább az új projekteket érintette, sok szerződést újratárgyaltak az utóbbi években, a fejlesztők foggal-körömmel ragaszkodtak a bérlőkhöz” – mondta Berki János, a Futureal Irodák projektigazgatója.
Négyzetméterárak a mélyben
„A jelenlegi hozamok mellett 14,5 eurós négyzetméterárral lehetne új beruházásba kezdeni, de a mostani maximum 13 eurós árak mellett ez lehetetlen. Éppen ezért a következő két évben várhatóan egyáltalán nem lesz új spekulatív fejlesztés a piacon” – véli Tatár Tibor.
Néhány év múlva, ha a felesleges kínálatot felszívja a piac, akkor hirtelen 14-15 euróra ugorhatnak a bérleti díjak. Ezért a szakemberek szerint azoknak a cégeknek, akik két-három év múlva akarnak költözni, már most érdemes elkezdeni tárgyalni a jövőbeli irodájukról.
„Az év első két hónapja számunkra is rettenetes volt, nem volt érdeklődő a piacon” – vallotta be Berki János. A szakember hozzátette: teljesen megváltozott a piac, eltűntek a „nagyhalak”, a tavalyi év végén az átlagos bérbe adott terület nem érte el a 300 négyzetmétert, de vannak 80-100 négyzetméteres kis bérlők is.
A Futureal szakértői szerint egyetlen szerencséjük azoknak, akik még talpon maradtak, hogy historikusan nagyon alacsonyak a kamatok, ezért az első egy-két évben viszonylag alacsony a fejlesztők törlesztési kötelezettsége. „Számukra az igazság pillanata még nem következett be, de már nagyon közeledik” – mondta Tatár Tibor.
Vannak még szellemházak
Az új irodák között jelenleg 90 százalékos az üresedés, azonban vannak kedvezőbb házak, a Corvin irodák II. például 43 százalékos bérbe adottsággal indult az év elején – mondta Berki János. A szakember szerint voltak olyan agresszív kampányok az utóbbi időszakban, amikor például 9 eurós bérleti díjakat hirdettek, ezzel teljesen tönkre vágták a bérleti díjakat a piacon.
„Továbbra is vannak olyan szellemházak a piacon, melyek szinte teljesen üresek évek óta. Ők hirdethetnének 6 euróért, akkor sem találnának bérlőt” – vázolta fel a Futureal projektigazgatója.
Ezekben az esetekben vagy rossz a projekt, vagy rossz az infrastruktúra, vagy pedig nem elég jók az irodaházak szolgáltatásai. „Jelenleg 10-12 olyan házról tudunk a piacon, melyekben évek óta 10 százalék alatt van a bérbe adottság. Ezeknek a közelében vagy van egy jobb irodaház hasonló áron, ami elszívja a bérlőket, vagy pedig nagyon rossz a tömegközlekedés” – mondta az mfor.hu kérdésére Berki János.
A Futureal szakembere szerint inkább a pesti oldalon jellemzők ezek az üres irodaházak, de Budán is tudnak néhányról. A jövőt illetően Berki hozzátette: mindennek megvan a piaca, csak az a kérdés, mikor. „Ha két-három év múlva visszaállnak a bérleti díjak a korábbi szintre, akkor egy jó árazással ezek a házak is találhatnak bérlőket” – tette hozzá Berki János.
Beke Károly
Menedzsment Fórum
