Jártak már Önök olyan belvárosi újépítésű társasházban, ahol a finom, visszafogott színű burkolatokkal felszerelt, trendi bútorokkal berendezett elegáns lakás hálójából lélegzetelállító kilátás nyílt a lichthofra, a nappaliból pedig a szomszéd bérház folyamatosan életteli gangjára? Első olvasásra nyílván mókás a helyzet, de bizony vannak még ma is eladósorban ilyen típusú lakások a piacon, nem is különösebben alacsony négyzetméterárakért. Joggal gondolhatják azok a vevők, akiknek nem elengedhetetlenül fontos a belváros központjában lakni (ahol a panoráma, mint olyan igazából csak a 6-7. emelet magasságától értelmezhető), ha már drágán vesznek lakást, akkor abból legyen a jó a kilátás.
De hova láthatunk ki, mi az, amiért felárat kérnek az eladók, vagy a beruházók? A lista bőséges, és egyre csak bővül: borsosan meg kell fizetni a budai hegyekből nyíló teljes (igen, ilyen is van), vagy részleges várospanorámát, értéknövelő tényező a vízpartra való rálátás, de akár egy nagyobb rét, vagy hegyoldal is izgalmas lehet az értékesíthetőség szempontjából. A belvárosban maradva, előnyös lehet az ismertebb épületekre vagy természeti objektumokra – például a Parlament, a Budai Vár, vagy éppen a Gellérthegyre történő kilátás.
Feleannyit ér, ha nem alatta folyik a Duna?
Akár még ez is előfordulhat - a jó kilátással rendelkező lakások árai szinte minden esetben magasabbak. Annak idején, a Soroksári út elején épült beruházás esetében akár 40-50 százalékos különbség volt a két oldal lakásárai között – természetesen a Dunára néző ingatlanok meglehetősen gyorsan elfogytak – de a használt lakásoknál is megfigyelhetőek ezek az eltérések. A jó kilátású lakások iránt nagy az érdeklődés, különösen akkor, ha az közel esik a városközponthoz – ráadásul befektetésnek sem utolsó. A Visegrádi utcában egy új építésű ház 9. emeleti penthouse jellegű lakásáért 2003-ban 27 millió forintot kértek, pedig nem is a legelőnyösebb volt a tájolása – nemrég 50 millió felett kínálták.
Aki közvetlen dunai panorámát keres, tudnia kell, hogy a belvárosban dunai panorámás új építésű lakások nem épülnek – ugyanis kvázi nincs hová - aki ilyen ingatlant keres, kicsit távolabb kell mennie a Belvárostól, vagy az esetleges tetőtérbeépítésekre kell lecsapnia. Keresés során, ha a panoráma szempont, érdemes körültekintően eljárni, nagyon sokan hajlamosak például dunai panorámásként hirdetni azokat az ingatlanokat, ahonnan a vízre való kilátás az erkélyről történő erős kihajolással, egy szűk utcán keresztül valósítható meg.
Meghitt hangulat a Várban – mély tárcájúaknak
Sokak kedvence az ingatlanpiacon a máig kicsit külön romantikus világnak számító Budai Vár. A várfalon belül eleve igen magasak a négyzetméterárak – egyrészt eleve a hely miatt másrészt pedig azért, mert saját tulajdonú lakás elég kevés van, a legtöbb lakás önkormányzati – így egy panorámás lakásért akár 8-900 ezer (sőt, új építés esetén akár több mint egymillió) forintot is elkérhetnek négyzetméterenként, míg egy utcai kilátású lakás négyzetméterára jellemzően 5-600 ezer forint környékén mozog (állapottól, nagyságtól és elhelyezkedéstől függően). Ennek megfelelően a várfalon belül egy kicsit lassabb a piac, pláne azért, mivel a legtöbb ház műemléki védettsége miatt átalakításokat, vagy akár a kábeltévé bevezetését is nehézkes lehet megoldani.
A vároldalban lévő ingatlanok esetében – ahol általában részleges panoráma élvezhető - már alacsonyabbak az árak, a Vérmezőre és a budai hegyekre való kilátás már kisebb mértékben, jellemzően 15-20 százalékkal emeli meg az árakat. Természetesen itt is van különbség mondjuk a belső kertre, és a Duna felé néző ingatlanok négyzetméterárai között, bár a határok jobban elmosódnak, mint a fentebb említett egyértelmű (van kilátás / nincs kilátás) helyzetekben.
Lábunk előtt hömpölyög a folyó
Az utóbbi években divatba jött a piacon a Római part, ahol az egykori csónakházak helyén új építésű társasházak nőttek ki a földből, kivitelezéstől függően változó árszínvonalon. Megfelelő helyen lévő lakás esetén valóban azt érezhetjük, hogy szinte a lábunk alatt van a Duna, azonban itt is érdemes utánamenni a részleteknek.
A népszerű környéken a Dunai kilátással rendelkező ingatlanok többsége hivatalosan üdülőként van besorolva (azok, amelyek a Nánási út és a part közötti sávban helyezkednek el) – ennek ellenére az árak magasak (450-500 ezer forintos négyzetméterár egyáltalán nem számít különlegesnek).
Noha váltakozva jelennek meg hírek arról, hogy ekkor és ekkor tervezik új gát építését, egyelőre az előkészületeknek az égvilágon semmi nyoma, és ez így zajlik már hosszú évek óta. A környék presztizse egyre emelkedik, a hangulat – főleg nyáron – szinte tengerparti, azonban számolnunk kell azzal, hogy nyaralót veszünk, ami az illetékek tekintetében egy kicsit más megítélés alá esik, mint a lakásnak minősített ingatlanok. Problémás lehet még az időszakonként megjelenő árvíz, ez azonban a megemelt telekmagasságok miatt károkat igazából nem, csak kellemetlenséget okoz.
Felértékelődés szempontjából érdekesek lesznek majd a központtól távolabb eső, egykori ipari területek, melyeket folyamatosan rekultiválnak. Jelenleg Újbudán a Lágymányosi híd környékén várható, hogy a korábbi, Dunához közel eső ipari területek megújulnak, és rezidenciális-kereskedelmi egységek veszik át a helyüket – melynek köszönhetően a környező üres telkeken esetlegesen megvalósuló társasházak jó befektetésnek ígérkeznek, amennyiben lesz ilyen szándék.
Elindult a víz melletti építkezési boom dél-pesten is, a XX. kerület Dunához közeli részén több projektből is választhatnak az érdeklődők, sőt még Csepel magasságában is épülnek közvetlen parti ingatlanok – talán a környékhez képest egy kissé magas árakon. Előbbiek előnye, hogy különösebben nem drágák, hátrányuk viszont, hogy messze van a Belváros (bár az egyes római parti hirdetésekben hangsúlyozott "10 percre a Belváros!" szlogen is csak éjszaka, és autóval valósítható meg, de a part menti hangulatnak ez az ára.).
Sokan túlértékelik a panorámát
Bár ezeréves ingatlanos toposz, hogy a lakás árát jórészt az elhelyezkedés határozza meg, vannak eladók, akik bizony az ár megállapításakor túlzásokba esnek. A jó kilátásra van kereslet – azonban tudni kell, hogy az ilyen adottságokkal rendelkező ingatlanokat meglehetősen drágán kínálják. Sok használt – jó adottságú és panorámájú - ingatlannál fordul elő, hogy az eladók "túlárazzák" a lakásokat, melyeket néha akár – a piaci szinthez magas ár miatt – egy évig sem tudnak értékesíteni. A vásárlási hajlandóság a kilátás szépségén kívül nagyban függhet a lakás elhelyezkedésétől, valamint állapotától is. Ráadásul sokan még a szakemberek tanácsára sem hajlandóak levinni az árat, bízva abban, hogy előbb vagy utóbb mégiscsak megjelenik majd A VEVŐ, aki hajlandó lesz a teljes összeget kifizetni.
Tudni kell egyébként, hogy ma már csak a panoráma miatt nem fognak sorban állni a leendő vevők az ajtó előtt, ha a háznak egyébként valamilyen más, jelentősen előnytelen adottsága van, vagy az állapota nem megfelelő. Nagyon fontos egyébként, hogy panorámás ingatlan esetén érdeklődjünk a helyi szerveknél, előfordulhat-e, hogy valamit a ház elé építenek, mert ha ez megtörténik, akkor bizony jelentős értékcsökkenést leszünk kénytelen elszenvedni.
Milyen kilátásért fizetnek a legtöbbet?
A legjobban megfizetett kategória a Dunára néző kilátás, illetve a budai oldalon a hegyvidéki területek a város panorámája – ezekben az esetekben az árban azonban nemcsak a kilátás, mint extra, hanem az elhelyezkedés is benne van. Egy szép épületre való kilátás is lehet árnövelő tényező, azonban jóval kisebb súllyal esik latba az árképzéskor – de például a Várra, Halászbástyára panorámás lakásokat is sokan keresik, és magasabb áron is kínálják őket. Természetesen nem mulasztják el a hirdetésekben ezeket a lehető leghangsúlyosabban kiemelni, még akkor is, ha a panoráma esetleg csak részleges.
Budára vagy Pestre érdemes?
A döntés leginkább a potenciális vevő saját preferenciarendszerén múlik – vannak, akik semmiképpen nem költöznének a pesti oldalra, és fordítva. A belső városrészeken (I. kerület, V. kerület, XIII. kerület) található lakások gyakorlatilag egyformán keresettek, a távolabbi helyeken épült ingatlanok esetében már számba kell venni, hogy milyenek a közlekedési lehetőségek, mennyire jól ellátott a terület. Az ebben a kategóriában keresők egy része éppen a belvárosi, központi környezetet részesíti előnyben, míg mások kifejezetten a távolabbi, zöldövezetibb részeket keresi. A központban lévő panorámás lakások egyes esetekben jelentősen drágábbak lehetnek, mint például egy, a Római parton épült vízparti ingatlan.
Természetesen nagyon sokat számít a hely: a Bem rakparton egy dunai kilátással rendelkező lakásért jóval magasabb árat kérnek, mint mondjuk egy, az Árpád híd környékén elhelyezkedő lakás esetében. Fontos egyébként a benapozottság is: ha a nap csak reggel süt be (például a budai oldal egyes részein), akkor bizony máris kevésbé versenyképes az egyébként szép panorámájú lakás.
Mit tegyek, ha az én lakásom pont a másik oldalra néz?
Egész egyszerűen más árat kell meghatározni – a panorámás lakáshoz képest alacsonyabb áron még teljesen forgalomképes lehet a lakás. Jó megoldás lehet, ha értesülve a szomszéd eladási szándékáról – megfelelően tőkeerős vevő esetén – informálisan jelezzük, hogy adott esetben a mi lakásunk is hozzácsatolható, vagyis akár össze is nyithatja a kettőt – lehet, hogy így magasabb árat tudunk elérni, mintha külön próbálkozunk. Természetesen ehhez megfelelő jószomszédi kapcsolatok szükségesek.
Ha nincs panoráma, kétségbe esni akkor sem kell: amennyiben az ingatlan egyébként kedvelt, előnyös helyen épült fel, a nem panorámás lakásokat is viszonylag jó hatékonysággal lehet értékesíteni – a cikk elején említett "kilátással" rendelkező lakások nagy részét is el tudták adni. Új építésű beruházások esetén egyébként előfordulhat azonban, hogy a kevésbé előnyös kilátású ingatlanok valamilyen más, plusz tulajdonsággal rendelkeznek, pl. nagyobb terasz, nagyobb fürdőszoba, stb. – de ez kizárólag a tervezőn és a beruházón múlik.
