A Duna House legfrissebb elemzése szerint ha valaki lakóingatlan befektetéséből azonnal készpénzt szeretne "csinálni", vagyis azt albérletként egyből kiadja, akkor annak a tavalyi év során – eltekintve az ingatlanok jövőben árváltozásától – szolnoki tégla-, kőbányai, vagy kecskeméti panellakást érte meg leginkább vásárolni. Előbbin ugyanis 2012-ben 9,8, utóbbiakon 8,3 százalékos hozamot lehetett elérni.
A DH adatai szerint ugyanis egy szolnoki, 2,5 szobás téglalakáshoz már 8 millió forintért hozzá lehet jutni, amelyet 65 ezer forintos átlagáron havonta ki lehet adni. Ez pedig éves szinten 780 ezres hozamot jelent. Ha figyelembe vesszük, hogy az ingatlan használata miatt egy évben mondjuk két havi albérleti díjat (egyéves szerződés esetén a szokásos kéthavi kauciót) célszerű lehet az ingatlan jövőbeli felújítására félretenni, akkor 650 ezer hozamot érhettünk el. Ha a befektetést társasági formában "hoztuk tető alá", akkor a társasági és az iparűzési adó (10 százalék, illetve 2 százalék) megfizetését követően 585 ezer forint adózott nyereségre tehet szert a vállalkozásunk. Ugyanakkor ebben az esetben a jövedelem a cégé és nem a magánszemélye. Ha kivesszük osztalékként, akkor jönnek még rá terhek.
Ha magánszemélyként tesszük mindezt (és feltételezzük, hogy egymillió forint alatti bevételt realizálunk a bérleti kiadásból, így nem kell 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást fizetni), akkor a 10 százalékos költséghányad alkalmazása mellett a 16 százalékos jövedelemadót (93,6 ezer) megfizetve 556,4 ezer forint adózott jövedelemre tehetünk szert. Ez a jövedelem a 8 millió forintos ingatlanberuházásra vetítve közel 7 százalékos (6,955) hozamot jelent, ami a banki betéteknél – figyelembe véve a kamatadót is - mindenféleképpen magasabb hozam, de például a Prémium Magyar Állampapíroknál realizálható nyereségnél nem. Ráadásul ez utóbbinál - amely a mindenkori infláció felett fizet 3 – 5 százalék közötti kamatprémiumot, így az inflációs kockázatokat kezeli - nincs probléma az albérlőkkel, a kiadatlan ingatlannal, stb. Persze az is igaz, ha az ingatlanok ára – tekintve, hogy a környező országok négyzetméterárainál a magyarok alacsonyabbak - várhatóan előbb-utóbb el fog indulni felfele, akkor az ingatlantulajdonosok olyan nyereségre tesznek szerint, amire az állampapír-tulajdonosok biztosan nem.
A teljes listáért kattinson a képre!
De visszatérve az albérlethozamokra, a szolnoki téglalakások után tavaly a kőbányai és a kecskeméti panelok végeztek a képzeletbeli dobogó két alsóbb fokán holtversenyben 8,3-8,3 százalékos hozammal. A DH adatai szerint egy 52-53 négyzetméteres panellakást tavaly a tizedik kerületben átlagban 8,4, míg Bács-Kiskun megye megyeszékhelyén 7,5 millióért lehetett megszerezni, majd előbbit 58, utóbbit pedig 52 ezer forintért kiadni.
Érdekes, ha a két település téglalakásain elérhető albérlethozamokat vizsgáljuk, akkor már lényeges különbség adódik. Bár mindkét helyen egy 53-58 négyzetméteres téglalakás beszerzési értéke hozzávetőlegesen 10 millió forint, a havi albérletdíjak között már 9 ezer forint a különbség Kecskemét javára. Ennek megfelelően az albérlethozamok a megyeszékhelyen 7,9, míg a tizedik kerületben 6,7 százalékot tesznek ki a téglalakások esetén.
Az adatokból az adott településre vonatkozó következtetést nehéz levonni, már csak azért is, mert nem állnak rendelkezésre korábbi adatok. Sajnos, a DH közleményében szereplő városok közül hiányzik Győr, amelynek ingatlanpiaca - a piaci résztvevők beszámolója alapján - hasonlóan pozitív képet mutat, mint Kecskemété. Annyi következtetést talán mindenképpen meg lehet tenni, hogy Kecskeméten az ingatlanok árai tavaly még ha nem is indultak emelkedésnek, valószínűleg a Mercedes-gyár hatására a városba költözők albérlet iránti magas keresletének köszönhetően a hozamok a legmagasabbak lettek országosan, hiszen a paneleken elérhető nyereség a DH listáján a harmadik, míg a téglalakásoké a kilencedik.
Országosan jobban hoz a panel
Az ingatlanpiaci folyamatokat jól szemlélteti az az adat is, hogy a paneleken országosan tavaly 7,6 százalékos hozamot lehetett elérni, míg a téglalakások kiadásán csak 6,7-t. Vagyis ha csak szigorúan a kiadott lakások albérletként realizálható átlagbevételeit nézzük, akkor jobban megéri ma panellakást venni, mint téglát. Viszont ez a megközelítés komoly csorbát szenved, ha figyelembe vesszük az ingatlanok tavalyi árváltozását is, hiszen 2012 utolsó negyedévében országosan is tovább zuhantak a panelek árai (lásd: Tovább zuhantak a panellakások árai)
Ráadásul arról sem szabad megfeledkezni, hogy a panelek rezsiköltsége arányaiban magasabb, mint a téglalakásoké, tehát egy-egy kiadatlan hónap komolyabb költségeket okozhat az ingatlan tulajdonosának. Így az ingatlanpiacon is, ahogy a piacokon mindenhol, a magasabb hozam magasabb kockázatokkal jár együtt.
szp
mfor.hu
