TÁMOGASSA A FÜGGETLEN, MINŐSÉGI ÚJSÁGÍRÁST, TÁMOGASSON MINKET!
Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában

Budapesten van néhány sztár kerület, amelyeknek a lakossága folyamatosan gyarapszik. Több helyütt a túlépítés jelei mutatkoznak, az új lakóparki beruházások nyomán több tucat új tömbház jelenik meg és pár éven belül egyre elviselhetetlenebb lehet a zsúfoltság.

Az ingatlan értékét egyebek között a lokáció határozza meg. Még nem dőlt meg az az évtizedes tétel, hogy ez a legfontosabb tényező. Ezért érdemes rendszeresen megvizsgálni, hogy milyen fejlesztések zajlanak és mennyire növekszik egy adott körzet vonzereje, s ennek nyomán mennyien költöznek oda vagy szeretnének oda költözni. A többség nem szeret lakótelepszerű környéken lakni, hiába korszerűek maguk a háztömbök. Egy ponton tehát nem éri meg a váltás.

Budapesten több olyan környék, kerületrész is van, ahol az elmúlt évtizedben rohamosan nőtt a lakosság, főleg az új társasházak miatt. Ám az infrastruktúra – sem a fizikai, sem a szociális – nem volt képes követni ezt a tempót, a helyi önkormányzatoknak nem mindig volt, illetve van elegendő forrása ehhez. Sokszor településrendezési szerződés keretében rábírják a fejlesztőket bizonyos kisebb pótlólagos beruházásra, de ezek csak kiegészítő szerepet játszhatnak.

A külső kerületek sorházi lakásai még megfizethetők (fotó: Mester Nándor) A külső kerületek sorházi lakásai még megfizethetők (fotó: Mester Nándor)

A közelmúltban két elemzés is napvilágot látott arról, hogy mely kerületek, városrészek a legnépszerűbbek a vándorlási statisztikák alapján. Ezeket vizsgálva csak megerősödött bennünk, hogy a sztárnak mondott kerületek továbbra is dinamikusan fejlődnek és egyelőre nem tudják (lehet, hogy nem is akarják) megállítani a beköltözési hullámot. Még nem tették ki a stop táblát, de aki saját célra, tudatosan vásárol ingatlant, az legalább 10, de inkább 15 évre tervez. Márpedig ennyi idő alatt – ha így folytatódik az építkezési hullám – elveszhet az az előny, ami miatt egy adott kerületrész mellett döntött valaki. A drága belső kerületekből eközben folyamatosan kiszorulnak az emberek, egy részük más, megfizethetőbb körzeteket keres, amit főleg a külső kerületekben vagy az agglomeráció fővárossal határos településein talál meg.

A lakáshirdetések terén messze a legnagyobb adatbázissal bíró ingatlan.com elemzése szerint a múlt év nyertese a budapesti szinten viszonylag olcsónak számító XVII. kerület volt, ha a költözések egyenlegét nézzük. Ugyanis a városrész 1045 fővel bővült, miután közel 2 ezer elköltözőre majdnem 3 ezer beköltöző jutott a múlt évben. A III. kerület 785 fős pluszban zárta 2019-et, a XIX., a XXII. és a XVI. kerületet pedig 614-696 fővel többen választották, mint ahányan elhagyták. Azt már mi tesszük hozzá, hogy a III. és a XIX. kerületben is megszaporodtak az új lakóparki építkezések, az utóbbiban a 4-6 lakásos társasházak és az ikerházak is viszonylag nagyobb számban jelentek meg.

A kerületi költözési mérlegek alapján a VIII. és a IX. kerület szerepelt a leggyengébben, mindkét városrészből több mint 1000 fő költözött máshova Budapesten belül. Ugyanakkor megjegyezzük, hogy ebben a két kerületben hihetetlen tempóban zajlanak a társasházi beruházások, egymás után nőnek ki a földből az új tömbök, amelyeket tavaly és idén adtak-adnak át és jövőre is lesznek avatások, ily módon további több ezer fővel nőhet meg e két városrész lakossága. Még akkor is így lesz ez, ha tudjuk, hogy a lakóparki lakások vásárlóinak negyede-ötöde bérbeadási céllal vette-veszi az ingatlant, s a bérlők természetesen nem szerepelnek a vándorlási statisztikákban.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi törlesztőrészletekre számíthatsz, ha másfél millió forintra van szükséged:

Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 253 forintos törlesztőrészlet mellett lehet a tiéd 60 hónapos futamidővel. A THM-plafon miatt ezt az összeget 2021. januártól kell fizetni, év végéig 28 410 forint a havi törlesztőrészlet. Az Erste Banknál az induló törlesztőrészlet 28 721 Ft, majd 2021. januártól 32 355 forint, míg a Cetelemnél 28 721 forint a kezdő törlesztőrészlet, később pedig 32 643 forint. Másfajta kölcsönt keresel? Ez a kalkulátor segíthet megtalálni azt a hitelt, amit keresel.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunk megkeresésére megemlítette, hogy legdrágább lakásokat felvonultató V. kerületben lényegében stagnálás volt, 27 fős pluszt ért el ez a városrész. A hirdetési portál szerint a költözések számát tekintve a XI. kerület van az élen. Ebből a kerületből mentek el a legtöbben, több mint 5 ezren távoztak a fővároson belül máshol lévő lakásba. Ugyanakkor a legtöbben is ezt a kerületet választották, majdnem 5400-an érkeztek ide. És még fognak is, hiszen rengeteg a már futó építkezés.

Itt megemlítjük, hogy a nagy ingatlanfejlesztők egyik legkedveltebb terepéről van szó, egymás után nőnek ki a földből a lakóparknak hívott társasházak. A kerület dombosabb részein már tavalyelőtt meghaladta az egymillió forintot az új lakások négyzetméterára, akárcsak a Dunához közeli dél-budai főútvonalak mentén épült és most is épülő lakóparkoknál. Egyes projekteknél - főleg az épületen belül is egyedi tulajdonsággal rendelkező nagyobb lakások esetében (nagy terasz, penthouse) - 1,3-1,5 millió forintos négyzetméterárat kérnek. Szintén a nagyon drága kategóriába tartoznak a magasabb emeleten lévő, de kisebb alapterületű ingatlanok, ott a fajlagos négyzetméterár átlépheti az 1,4-1,7 millió forintot is. A közeljövőben valószínüleg a Dunához közelebbi más körzetekben folytatódik a leggyorsabban az építkezési hullám, s ezt a rozsdaövezeti fejlesztéseket megkönnyítő és várhatóan még szeptemberben megjelenő kormányrendelet is támogatni fogja.

Újbuda után a XIII. és a XIV. kerület következik, mindkettőből több mint 4800-an mentek el, miközben 4500-4500 új lakos érkezett. Érdekes a helyben költözők aránya is.

“A csepeliek, az óbudaiak és a rákosmentei lakosok tűnnek a legragaszkodóbbnak, ugyanis a XXI., a  III. és a XVII. kerületekben 28-38 százalékkal többen váltottak lakhelyet kerületen belül, mint ahányan másik városrészbe költöztek. A XXI. kerület elsőségéhez az is hozzájárulhat, hogy ez az egyik legolcsóbb kerület, ezért onnan másikba költözni pénzügyileg is kihívást jelenthet” - fogalmazott lapunknak az elemző.

Vessünk egy pillantást a mostani, szeptember elején érvényes kínálati árakra is! Budapesten a legolcsóbb kerület a XXIII., ahol 476 ezer forintot kérnek a tulajdonosok egy-egy négyzetméterért. Az V. kerület a legdrágább, a maga közel 1,2 millió forintos átlagával. A tavalyi költözések szempontjából kiemelkedően szereplő kerületek közül a XI.-ben 808 ezer forintért, a XIII.-ban 813 ezer forintért, Zuglóban - azaz a XIV. kerületben - pedig kevesebb mint 700 ezer forintért kínálják a lakások négyzetméterét. A külső kerületek közül a XVII.-ben az átlagár jóval alacsonyabb, 532 ezer forintot tesz ki. Hozzátesszük azonban, hogy az átlagár az új és használt lakások összessége alapján jön ki.

Kicsit nagyobb időtávot vizsgált az Otthon Centrum. Szakértői a legfrissebb tanulmányukban az utóbbi három év adatait vetették össze, ezer lakosra vetítve vizsgálták az ország 197 járásának vándorlási mérlegét. Azt elemezték, hogy az adott járásban pozitív vagy negatív volt-e az eltelt évek alatt az oda- és az elköltözők aránya.

„Továbbra is a fővárosi agglomeráció a legkedveltebb vándorlási célpont. Pest megye szinte összes járásában pozitív volt a mérleg 2017 és 2019 között. Ez azt jelenti, hogy ezekbe a járásokba a vizsgált időszakban többen költöztek, mint ahányan elmentek onnan” – összegezte a legutóbbi három év adatait Soóki-Tóth Gábor elemzési vezető.

Pest megye járásai közül népesség arányosan a legtöbben a Szigetszentmiklósi járást választották (21,1 ezrelék), amit a Szobi járás (19,8 ezrelék) és a Ráckevei járás (19,1 ezrelék) követ a pozitív mérlegű járások rangsorában. A fővárosi agglomeráció kiemelkedő kedveltségét mutatja, hogy a tíz legnagyobb vándorlási nyereségű járás közül nyolc Pest megyében található. Az oda- és elvándorlók abszolút számát tekintve ugyancsak a Szigetszentmiklósi járás áll az élen. Erre a vidékre 2600 fővel többen érkeztek, mint ahányan a térségben található települések elhagyása mellett döntöttek.

Az Ön bizalma a mi tőkénk

Az mfor.hu hiteles, megbízható és egyedi információt kínál, most, a válság alatt, és békeidőben is. Tényszerű, politikai és gazdasági befolyástól mentes hírekkel es elemzésekkel segítjük a mindennapi tájékozódást, a gazdasági döntéseket. Ez rengeteg időt, utánajárást, ellenőrzést igényel, ami sok pénzbe is kerül - ezért kérjük az Ön segítségét. Kérjük, TÁMOGASSA a független, tényeken alapuló minőségi újságírást, a klasszikus független angolszász újságírói hagyomány folytatását, ahol a tények és a vélemények nem keverednek.

Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában


Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon végéig, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 28 410 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál és a Cetelemnél 28 721 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.