Csupán két közepes méretű irodaházzal bővült a budapesti állomány a harmadik negyedévben, több fejlesztést is halasztottak a beruházók, annyira visszaesett a kereslet – derül ki a legnagyobb magyar és nemzetközi tanácsadó cégeket tömörítő Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) friss jelentéséből. A legnagyobb piaci szereplőnek számító CBRE szerint jövőre az idei 180 ezer négyzetméter után már csak 120 ezer négyzetméternyi irodát fognak átadni, 2025-ben pedig akár ennél is kevesebbet.
A lassulás kifejezetten jót tesz a piacnak, ugyanis a kihasználatlanság már több negyedéve folyamatosan növekszik, most éppen 13,2 százalék. Több ügynökség is úgy látja, hogy másfél év alatt könnyedén felkúszhat 15-16 százalékra, amin túl már közel lehet a 20 százalékos veszélyzóna. A CBRE keddi háttérbeszélgetésén elhangzottak szerint a jövő évi 120 ezer négyzetméternek a 60 százalékát már előbérletben kiadták.
A későbbi évekre vonatkozóan a CBRE rendezvényén azt kérdeztük Borbély Gábor piacelemzési igazgatótól, hogy mit tud kezdeni a piac azzal a hatalmas irodamennyiséggel, amit nem sokára hátrahagy több kormányzati szerv. A szakember – megerősítve a szakmában elterjedt véleményt – azt mondta, hogy egyelőre nem tudni, mi lesz a piac válasza. Lapunk viszont a napokban megírta, hogy két NER-es nagyberuházás lehet a célállomás.
A két NER-es ingatlanfejlesztés közül egyelőre csak az egyik alakul a tervek szerint, mégpedig a Balázs Attila vezette Bayer Property zuglói városközpont projektje. Ha elkészül, akkor 130-140 ezer négyzetméternyi irodát öntenek a piacra, ami hatalmas mennyiség. Vélhetően eltolják majd az egyes ütemeket, hogy ne érje sokkhatás a piacot.
A másik, a Rahimkulov családhoz köthető nagy beruházás (a Váci úti Láng projekt) viszont nagyon képlékeny, ágazati forrásaink szerint kérdéses, hogy a tervezett irodaházakba sikerül rövid időn belül megszerezni egyben, nagy területre vágyó bérlőket. Ha ez mégis bekövetkezik, akkor sem valószínű, hogy 2024 végénél előbb elkezdik a kivitelezést, így a most még 130 ezer négyzetméternyire tervezett irodaterület méretét erősen le kell faragni, s az így felépülő irodák sem kerülnek a piacra 2027-nél előbb.
Borbély Gábor arról számolt be még, hogy az általános kereslet visszaesés közepette az 500-2000 négyzetmétert bérlő kisebb és közepes vállalatok mostanában bővültek vagy ezt tervezik, s ehhez területigény is társul. Nem ez a helyzet ugyanakkor a szolgáltatóközpontokkal, (amiknek a számosságával folyton büszkélkedik a kormány - a szerk.), azok ugyanis szinte tökélyre fejlesztették a területkihasználásukat, ilyenformán nem jelentenek plusz keresletet.
A BIEF összesen 157 bérleti szerződést regisztrált a harmadik negyedév során, átlagos méretük 871 négyzetméter volt, az előző negyedévhez képest 18 százalékkal növekedett a tranzakciók mérete. Négy szerződést kötöttek 5000 négyzetméternél nagyobb területre, amiből kettő hosszabbítás és kettő új szerződés volt. A negyedév legnagyobb tranzakciója egy szerződéshosszabbítás a GTC Metro épületében, a második legnagyobb szerződés, pedig egy új megállapodás a Magyar Telekom székházában több mint 10 000 négyzetméterre.
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4 344 580 négyzetmétert tesz ki, melyen belül 3 546 390 négyzetméter „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798 190 négyzetméter saját tulajdonú irodaház található.
A BIEF szerint a harmadik negyedévben a teljes keresleten belül az új szerződések képviselték a legnagyobb arányt 49 százalékkal. A szerződéshosszabbítások a bérbeadások 45 százalékét tették ki, míg a bővülések és az előbérleti szerződések részaránya egyaránt 3 százalék volt. Érdekesség, hogy két nagyobb méretű albérleti szerződést is regisztráltak.
A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,6 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,2 százalékponttal emelkedett. 2023 harmadik negyedévében a legalacsonyabb kihasználatlansági rátát a Buda Központnak nevezett alpiacon regisztrálták (7,3 százalék), míg a legmagasabb érték, változatlanul az agglomerációban volt mérhető (36,9 százalék). A legaktívabb változatlanul a Váci úti irodafolyosó, a teljes tranzakciós volumen 27 százalékát ott kötötték le. A második az úgynevezett Pest Nem-Központi alpiac volt, az ügyletek 16 százaléka ott zárult le.
