4p

A kisebb cégek viszont növelik a területeket miközben a szolgáltatóközpontok tovább optimalizálnak.

Csupán két közepes méretű irodaházzal bővült a budapesti állomány a harmadik negyedévben, több fejlesztést is halasztottak a beruházók, annyira visszaesett a kereslet – derül ki a legnagyobb magyar és nemzetközi tanácsadó cégeket tömörítő Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) friss jelentéséből. A legnagyobb piaci szereplőnek számító CBRE szerint jövőre az idei 180 ezer négyzetméter után már csak 120 ezer négyzetméternyi irodát fognak átadni, 2025-ben pedig akár ennél is kevesebbet.

A Bayer Property zuglói beruházásának egyik látványterve. Késhet, de nem múlik. Fotó: Bayer Property
A Bayer Property zuglói beruházásának egyik látványterve. Késhet, de nem múlik. Fotó: Bayer Property

A lassulás kifejezetten jót tesz a piacnak, ugyanis a kihasználatlanság már több negyedéve folyamatosan növekszik, most éppen 13,2 százalék. Több ügynökség is úgy látja, hogy másfél év alatt könnyedén felkúszhat 15-16 százalékra, amin túl már közel lehet a 20 százalékos veszélyzóna. A CBRE keddi háttérbeszélgetésén elhangzottak szerint a jövő évi 120 ezer négyzetméternek a 60 százalékát már előbérletben kiadták. 

A későbbi évekre vonatkozóan a CBRE rendezvényén azt kérdeztük Borbély Gábor piacelemzési igazgatótól, hogy mit tud kezdeni a piac azzal a hatalmas irodamennyiséggel, amit nem sokára hátrahagy több kormányzati szerv. A szakember – megerősítve a szakmában elterjedt véleményt – azt mondta, hogy egyelőre nem tudni, mi lesz a piac válasza. Lapunk viszont a napokban megírta, hogy két NER-es nagyberuházás lehet a célállomás.

A két NER-es ingatlanfejlesztés közül egyelőre csak az egyik alakul a tervek szerint, mégpedig a Balázs Attila vezette Bayer Property zuglói városközpont projektje. Ha elkészül, akkor 130-140 ezer négyzetméternyi irodát öntenek a piacra, ami hatalmas mennyiség. Vélhetően eltolják majd az egyes ütemeket, hogy ne érje sokkhatás a piacot. 

A másik, a Rahimkulov családhoz köthető nagy beruházás (a Váci úti Láng projekt) viszont nagyon képlékeny, ágazati forrásaink szerint kérdéses, hogy a tervezett irodaházakba sikerül rövid időn belül megszerezni egyben, nagy területre vágyó bérlőket. Ha ez mégis bekövetkezik, akkor sem valószínű, hogy 2024 végénél előbb elkezdik a kivitelezést, így a most még 130 ezer négyzetméternyire tervezett irodaterület méretét erősen le kell faragni, s az így felépülő irodák sem kerülnek a piacra 2027-nél előbb.

Borbély Gábor arról számolt be még, hogy az általános kereslet visszaesés közepette az 500-2000 négyzetmétert bérlő kisebb és közepes vállalatok mostanában bővültek vagy ezt tervezik, s ehhez területigény is társul. Nem ez a helyzet ugyanakkor a szolgáltatóközpontokkal, (amiknek a számosságával folyton büszkélkedik a kormány -  a szerk.), azok ugyanis szinte tökélyre fejlesztették a területkihasználásukat, ilyenformán nem jelentenek plusz keresletet.

Egyre nagyobb az üres irodaterületek aránya és ez kezd veszélyes lenni. Fotó: BIEF, 2023 3. negyedév
Egyre nagyobb az üres irodaterületek aránya és ez kezd veszélyes lenni. Fotó: BIEF, 2023 3. negyedév

A BIEF összesen 157 bérleti szerződést regisztrált a harmadik negyedév során, átlagos méretük 871 négyzetméter volt, az előző negyedévhez képest 18 százalékkal növekedett a tranzakciók mérete. Négy szerződést kötöttek 5000 négyzetméternél nagyobb területre, amiből kettő hosszabbítás és kettő új szerződés volt. A negyedév legnagyobb tranzakciója egy szerződéshosszabbítás a GTC Metro épületében, a második legnagyobb szerződés, pedig egy új megállapodás a Magyar Telekom székházában több mint 10 000 négyzetméterre. 

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4 344 580 négyzetmétert tesz ki, melyen belül 3 546 390 négyzetméter „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798 190 négyzetméter saját tulajdonú irodaház található.

A BIEF szerint a harmadik negyedévben a teljes keresleten belül az új szerződések képviselték a legnagyobb arányt 49 százalékkal. A szerződéshosszabbítások a bérbeadások 45 százalékét tették ki, míg a bővülések és az előbérleti szerződések részaránya egyaránt 3 százalék volt. Érdekesség, hogy két nagyobb méretű albérleti szerződést is regisztráltak.

A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,6 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,2 százalékponttal emelkedett. 2023 harmadik negyedévében a legalacsonyabb kihasználatlansági rátát a Buda Központnak nevezett alpiacon regisztrálták (7,3 százalék), míg a legmagasabb érték, változatlanul az agglomerációban volt mérhető (36,9 százalék). A legaktívabb változatlanul a Váci úti irodafolyosó, a teljes tranzakciós volumen 27 százalékát ott kötötték le. A második az úgynevezett Pest Nem-Központi alpiac volt, az ügyletek 16 százaléka ott zárult le.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!